中古住宅の狙い目の築年数はいつ？購入時のポイントと注意点を解説｜明石・加古川・高砂の不動産

▼ 中古住宅を購入する際に知っておきたい狙い目の築年数とは？
▼ 狙い目である築年数20～25年の中古住宅を購入する際のポイント
▼ 狙い目である築年数20～25年の中古住宅をリノベーション前提で購入する際の注意点
▼ まとめ

中古住宅の狙い目の築年数はいつ？購入時のポイントと注意点を解説

中古住宅を購入する際に、築何年の物件が狙い目なのか、気になっている方も少なくないのではないでしょうか。
築年数が浅いと費用が高くなる傾向にあり、一方で築年数が古すぎると耐震性が懸念されます。
そこで、中古住宅の築年数の狙い目とその理由や購入する際のポイント、リフォームやリノベーション前提で購入する際のポイントについて解説します。

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中古住宅を購入する際に知っておきたい狙い目の築年数とは？

中古住宅を購入する際に、多くの方が築年数を気にするのではないでしょうか。
築年数は、不動産を購入するうえで、重要な判断材料の1つといえるでしょう。
ここでは、中古住宅を購入する際に、狙い目の築年数について解説します。

狙い目の築年数

結論からいえば、中古住宅の狙い目の築年数は「20～25年」です。
築20～25年の中古住宅は、住宅性能や耐震性、修繕費用などを総合的に判断すると、バランスが良いといえるためです。
築20年前後の中古住宅は、現行の新耐震基準に沿って建てられた物件であるため、新築と同じ耐震基準を満たしています。
また、木造住宅の場合は、2,000年基準という耐震基準も定められているため、2000年以降に建てられた木造の中古住宅は、新耐震基準よりも厳しい耐震基準を満たしているといえるでしょう。
さらに、築20年以降になると、中古住宅の物件価格は下がり始めます。
新築から築5年で一度価格が落ち、築15年まではほぼ横ばいが続きますが、築16年以降は少しずつ価格が下落するのが一般的です。
実際に、「築16～20年」と「築21～25年」を比べると、価格が約7％下落していることも調査でわかっています。
以上のことから、中古住宅の狙い目の築年数は築20～25年といえるでしょう。

価格重視の場合は築25年以上が狙い目

住宅性能や耐震性よりも価格を重視する方には、「築25年以上」の中古住宅も狙い目といえるでしょう。
なぜなら、築25年以上となると、建物価格はほぼゼロに近づき、土地価格のみで取引されるケースがほとんどだからです。
建物には法定耐用年数が定められており、木造住宅の場合は22年となっています。
不動産の法定耐用年数とは、不動産が一般的に使用できると考えられる期間を指します。
ただし、法定耐用年数を過ぎたからといって、即座に使用できなくなるわけではありません。
修繕やリフォームを適切におこなうことで、寿命を延ばすことができ、法定耐用年数を超えたあとも住むことができるでしょう。
一方で、土地については、年数が経過しても劣化しないため、耐用年数はなく、築25年以上でも土地の市場価格で取引されます。
このように、築25年以上であれば、土地のみの価格で取引されるケースがほとんどなので、狙い目といえるでしょう。

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狙い目である築年数20～25年の中古住宅を購入する際のポイント

前述したように、中古住宅の狙い目の築年数は築20～25年です。
この時期に、より良い条件で購入するためには、押さえておきたいポイントがあります。
ここでは、狙い目の築20～25年の中古住宅を購入する際のポイントを解説します。
購入時の主なポイントは以下の3つです。

●RC造やS造を選ぶ
●現行の耐震基準を満たしている中古住宅を選ぶ
●売却理由が明確な中古住宅を選ぶ

それぞれのポイントを順にご説明します。

ポイント①：RC造やS造を選ぶ

築20～25年の中古住宅を購入する際は、木造住宅よりもRC造（コンクリート造）やS造（鉄骨造）の住宅がおすすめです。
RC造やS造は、木造住宅に比べて耐震性が高いうえに、構造上100年くらい住み続けることができるようになっているためです。
つまり、中古住宅でも十分に購入するだけの価値があるということになります。
そのため、同じような条件で売り出されている場合は、木造住宅ではなくRC造やS造を選ぶことをおすすめします。

ポイント②：現行の耐震基準を満たしている中古住宅を選ぶ

現行の耐震基準を満たしているかどうかも、購入時にはしっかりと確認しておきましょう。
新耐震基準は1981年に施行されているため、それ以前に建築された住宅であれば、旧耐震基準が適用されている可能性があります。
また、再建築不可物件に該当していないかも併せて確認しておくことが大切です。
再建築不可物件とは、新しく建物を建てることや増改築ができない物件のことです。
建て替えや増改築を検討している方は、必ずチェックしておくことをおすすめします。

ポイント③：売却理由が明確な中古住宅を選ぶ

中古住宅を購入する際は、売主の売却理由についても確認しておくことをおすすめします。
たとえば、近隣トラブルなどが原因で売却する場合は、購入後に自分も同じ影響を受ける可能性があります。
一方で、転居に伴う売却であれば、安心して購入することができるでしょう。
マンションであれば、エントランスに貼られている張り紙を確認してみるのもポイントです。
注意書きが多い場合は、マンションに住む方のマナーが悪い可能性があります。

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狙い目である築年数20～25年の中古住宅をリノベーション前提で購入する際の注意点

リフォームやリノベーションすることを前提で中古住宅を購入する際も、注意すべきポイントがあります。
ここでは、築20～25年の中古住宅をリフォームやリノベーション前提で購入する際の注意点を解説します。
主に注意すべきポイントは以下の3つです。

●リフォーム費用が上がる
●修繕履歴を確認する
●購入費用とリノベーション費用のバランスを考える

それぞれの注意点について順にご説明します。

注意点1：リフォーム費用が上がる

一般的に築25年くらいになると、床下や給水管、シロアリ駆除のリフォーム工事が必要になります。
そのため、築20～25年の中古住宅を購入する際は、リフォームやリノベーションにかかる費用が高額となる点に注意が必要です。
実際に、築年数が古くなるにつれ、リフォーム費用も上がっていくことが調査結果からもわかっています。
そのため、将来的にリフォーム費用を考慮したうえで、築20～25年の中古住宅の購入を検討するようにしましょう。

注意点2：修繕履歴を確認する

築20～25年頃の中古住宅を購入する際は、過去の修繕履歴についてもしっかりと確認しておくようにしましょう。
たとえば、外壁塗装から15年以上経過している物件の場合は、雨漏りのリスクが高くなっているため注意が必要です。
履歴が確認できない場合は、住宅診断のホームインスペクションを実施し、建物の状態を確認しておくことをおすすめします。

注意点3：購入費用とリノベーション費用のバランスを考える

リフォームやリノベーションを前提で中古住宅を購入する際は、購入費用とリフォーム・リノベーション費用のバランスにも注意が必要です。
曖昧なまま中古住宅を購入すると、購入後にリフォームやリノベーションをする際の費用が足りなくなってしまう可能性があります。
そのため、物件を購入する前に、まずはリフォームやリノベーションにどのくらいの費用がかかるのか、金額を把握するようにしましょう。

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まとめ

中古住宅を購入する際にもっとも狙い目なのが、築年数が20～25年のときです。
なぜなら、価格が下がり始めるときでもあり、かつ住宅性能や耐震性からも総合的に高く評価できるためです。
また、木造住宅よりもRC造やS造の物件を選ぶこと、耐震基準が現行を満たしている物件を選ぶこともポイントといえるでしょう。

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