マンションの売却を検討する際、「結局、手取り額はいくらになるのか」と不安をお持ちではありませんか。
売却金額がそのまま利益になるわけではなく、税金や手数料が差し引かれるため、事前に正しい資金計画を立てておかないと、資金不足に陥るリスクがあります。
本記事では、売却後の手取り額を算出する計算式やシミュレーションをはじめ、手元に残るお金を最大化するための節税の特例について解説します。
スムーズにマンションの売却を進めたい方は、ぜひご参考になさってください。
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マンション売却の手取り額を正しく計算する方法
マンション売却の手取り額を把握するには、売却金額から差し引くべき項目を理解する必要があります。
まずは、計算式や差し引かれる費用の内訳について、解説していきます。
差し引く項目の全体像
売却価格だけで判断せず、最初に手取り額の視点で整理しておくと、資金計画が立てやすくなります。
目安としては、売却予定価格から3.5%〜5%ほどを差し引き、決済までの支払いを含めて考えましょう。
諸費用の中心となる仲介手数料は「売却価格×3%＋6万円＋消費税」が上限額となり、売却価格が高くなるほど3.3%に近づきますが、売却価格によって変動します。
あわせて、印紙税や登記費用、ローン返済手数料、引っ越しや清掃費用も整理しておくことが大切です。
なお、利益が出る場合の譲渡所得税は別枠で考えると、実際の手取りを把握しやすくなります。
手取りの簡易計算式
手取り額は、売却価格から仲介手数料や印紙税などの諸費用、残債、必要に応じて譲渡所得税を差し引いて算出します。
例として、売却価格4,000万円、残債2,000万円、利益なしのケースで考えてみましょう。
仲介手数料約138万6,000円、印紙税1万円、登記費用約2万5,000円、返済手数料約2万円とすると、諸費用は合計144万1,000円です。
この場合、手取り額は1,855万9,000円となり、住み替えや貯蓄に回せる資金の目安が明確になります。
なお、諸費用は売却価格の約3.5%前後に収まることが多いため、利益が出る場合は税金を加味して再計算すると良いでしょう。
仲介手数料の仕組み
仲介手数料は成功報酬のため、売買契約が成立してはじめて支払いが発生します。
上限額は法律で定められており、400万円を超える売却では、「売却価格×3%＋6万円」が速算式として使われます。
たとえば、1,000万円で約39万6,000円、3,000万円で約105万6,000円、1億円では約336万6,000円が目安です。
支払いは契約時と決済時に分けるケースが多く、段階的に資金を準備しておくと安心できます。
ただし、特典やサービス内容によって実質的な負担が変わる場合もあるため、事前に担当者へ確認しておきましょう。
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マンション売却にかかる税金と必要経費の全貌
前章では、マンション売却の手取りの概算方法を述べましたが、さらに詳細な金額を知るには税金の知識も欠かせません。
ここでは、利益が出た際の譲渡所得税や、その他の諸費用について解説します。
譲渡所得税の仕組み
譲渡所得税は、マンションを売却して利益が出た場合に限り、所得税と住民税として課税されます。
この利益は「譲渡所得」と呼ばれ、売却金額から取得費と譲渡費用を差し引いて算出される仕組みです。
取得費には購入代金だけでなく、購入時の諸費用や建物の減価償却費も含まれます。
この減価償却は、建物の価値が年数とともに減少すると考える税務上の仕組みで、購入時の建物価格を基に計算されます。
一方で、譲渡費用は売却に直接かかった費用で、仲介手数料や印紙税などが代表的です。
分離課税のため、売却の翌年に確定申告が必要ですが、譲渡所得が0円以下であれば譲渡所得税は発生しません。
所有期間と税率の違い
税率はマンションの所有期間によって変わり、「短期譲渡所得」と「長期譲渡所得」という区分で扱われます。
所有期間の判定は、譲渡した年の1月1日時点での期間が5年以下か、5年を超えているかで決まる仕組みです。
所有期間が5年以下の短期譲渡所得では、所得税と住民税を合わせた税率が39.63%となります。
一方で、所有期間が5年を超える長期譲渡所得では、税率は20.315%と低く設定されているのです。
実効税率には復興特別所得税が含まれており、長期譲渡所得の場合は税率が低く設定されているため、手取りへの影響が大きくなります。
たとえば、課税される譲渡所得が1,000万円の場合、税額の目安は長期で約203万円、短期で約396万円となります。
その他にかかる諸費用
売却時は税金以外にも費用がかかるため、印紙税や登記費用を含めて事前に確認しておきましょう。
登記費用には登録免許税と司法書士報酬が含まれ、抵当権抹消などの手続きを専門家に任せられます。
住宅ローン残債がある場合は一括返済手数料が発生し、手続き方法によって金額が変わることもあります。
また、状況次第では測量費や書類取得費、ハウスクリーニング代、引っ越し費用なども必要です。
譲渡費用に該当する支出は領収書を保管し、費用を整理しておくことで、手取りや納税の額の目安を立て、資金計画を練ることができます。
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節税効果を高める3つの特例と適用条件
ここまで、税金や費用について解説しましたが、納税額を抑えるお得な制度もおさえておきましょう。
最後に、要件を満たすことで利用できる、3つの代表的な特例について解説していきます。
3,000万円特別控除
居住用財産の3,000万円特別控除は、マイホームの売却益から最大3,000万円を差し引ける税制上の特例です。
適用できれば、課税対象となる譲渡所得が大きく減るため、手取り額の見通しを立てやすくなります。
手続きの流れは、譲渡所得を計算したうえで要件を確認し、控除を反映して確定申告をおこなう形です。
主な要件として、居住していた住宅であることや、転居後も一定期間内に売却していることが求められます。
このほか、取引相手の範囲や過去の特例利用歴など細かな条件もあるため、事前確認が重要です。
なお、申告時には、売買契約書の写しや本人確認書類を準備しておくと、手続きがスムーズに進みます。
10年超所有の軽減税率
10年超所有軽減税率は、マイホームを10年を超えて所有し、一定の要件を満たして売却する場合に適用できる制度です。
課税譲渡所得6,000万円以下の部分は約14.21%、6,000万円超の部分は約20.315%と、税率が段階的に軽減されます。
これは、税負担を抑えやすく、売却後の手取り額を整理しやすい点が特徴です。
この制度は3,000万円特別控除と併用できるため、まず控除後の金額に税率を当てはめて考えるとわかりやすくなります。
たとえば、控除後の課税譲渡所得が5,000万円の場合、税率は約14.21%となり、税額は約710万円が目安です。
なお、所有期間は1月1日時点で判定されるため、売却時期も含めて事前に確認しておきましょう。
買い替え特例の活用
買い替え特例は、マイホームを売却して新居を購入する場合に、譲渡益への課税を将来へ繰り延べできる制度です。
非課税ではなく納税の先送りとなりますが、売却時の税負担を抑えられる点が特徴です。
税金は新居の取得費に反映され、将来その住まいを売却する際に精算する仕組みになります。
適用には、居住用であることや所有期間が10年超であることなど、いくつかの要件を満たす必要があります。
なお、他の特例とは選択関係になるため、試算をおこないながら専門家と相談して進めましょう。
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まとめ
売却の手取り額は、売却価格から仲介手数料など諸費用約3.5%～5%分と、住宅ローン残債を差し引いて算出します。
利益が出た場合は譲渡所得税がかかり、所有期間が5年以下か超えるかで税率が大きく異なるため、諸費用や必要経費とあわせた確認が必要です。
3,000万円特別控除や、10年超所有の軽減税率などの特例を適用できれば、税負担を抑えて最終的な手取り額を増やせるでしょう。
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輝広
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