不動産会社を通じて不動産を売却するときには、仲介手数料と呼ばれる費用を支払う必要があります。
仲介手数料の仕組みや計算方法を理解していないと、不動産を売却したとき、思わぬ出費に頭を抱えることになりかねないため注意が必要です。
そこで今回は、仲介手数料とはどのような費用か、計算方法はどうなっているのか、仲介手数料の安さを基準に不動産会社を選ぶリスクについて解説します。
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不動産売却時にかかる仲介手数料とはどのような費用？
不動産を売却するときは、不動産会社に仲介を依頼して買主を探してもらうケースが一般的です。
不動産会社に仲介を依頼する前に、仲介手数料とはどのような費用なのかを把握しておきましょう。
仲介手数料とは？
仲介手数料とは、不動産会社が探してくれた買主と売買契約を交わしたときに、そのサポートの対価として支払う費用です。
仲介手数料は成功報酬制となっており、あくまでも不動産の売買契約が成立したときにのみ支払います。
もし買主が見つからずに不動産を売却できなかったときには、基本的に仲介手数料はかかりません。
ただし、不動産会社によっては広告料などの名目で費用を請求されることがあるため、契約内容を事前に確認しておくことが大切です。
仲介手数料の上限金額
仲介手数料の金額は、不動産会社が任意で定められるものではありません。
宅地建物取引業法により、以下のように上限額が決まっています。
●売買価格が200万円以下の部分：売買価格×5％＋消費税
●売買価格が200万円超400万円以下の部分：売買価格×4％＋消費税
●売買価格が400万円を超える部分：売買価格×3％＋消費税
2024年7月1日には報酬規定が改正され、800万円以下の空き家を売却するときの仲介手数料の上限額が33万円に引き上げられています。
ただし、宅地建物取引業法で定められているのは、あくまでも仲介手数料の上限額に過ぎません。
下限価格は取り決められていないため、上限額の範囲内であれば不動産会社が自由に仲介手数料を設定できる仕組みです。
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不動産売却時の仲介手数料の計算方法
仲介手数料の計算方法を知っておくと、実際に不動産を売却するときにどのくらいの費用がかかるのかを事前に把握できます。
ここでは、仲介手数料の計算方法について解説します。
仲介手数料の計算方法
仲介手数料の計算方法は、前述のように売買価格に応じた部分をそれぞれ計算して求める形となっています。
たとえば、不動産を2,000万円で売却したとすると、以下の仲介手数料を支払う必要があります。
●200万円×5％＋消費税＝11万円
●200万円×4％＋消費税＝8万8,000円
●1,600万円×3％＋消費税＝52万8,000円
●合計：72万6,000円
しかし、わざわざ売買価格を分解して計算するのは面倒といわざるを得ません。
そこで、実務上は「（売買価格×3％＋6万円）＋消費税」の速算式と呼ばれる計算方法を用いるのが一般的です。
不動産を2,000万円で売却したときに、速算式を用いて仲介手数料を求めると「（2,000万円×3％）＋6万円＋消費税＝72万6,000円」と、スムーズに計算できるようになります。
仲介手数料を支払うタイミング
仲介手数料は、売買契約時に半額を支払い、残りを物件引き渡し時に支払うのが一般的です。
原則として現金で支払う必要があるため、売買契約締結日までに必要な金額を準備しておきましょう。
ただし、不動産会社によっては振り込みでの支払いに対応してくれるところがあります。
また、仲介手数料を支払うタイミングも不動産会社によって異なることがあるため、事前に確認しておくと安心です。
仲介手数料に相場はある？
仲介手数料は、不動産の売買価格によって金額が異なってくるため、相場はありません。
ただし、前述のように上限額は宅地建物取引業法によって定められており、それ以上の請求はできないことになっています。
もし不動産会社から上限を超える仲介手数料の支払いを求められても、それに応じる必要はありません。
このような行為は違法にあたるため、別の不動産会社に改めて仲介を依頼することをおすすめします。
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仲介手数料の安さで不動産会社を選ぶリスク
仲介手数料は、上限額の範囲内なら不動産会社が自由に設定できます。
そのため、なかには「仲介手数料無料」や「格安の手数料」をうたう不動産会社もありますが、安さだけを基準に選ぶとリスクがともなう点に注意が必要です。
ここでは、仲介手数料の安さで不動産会社を選ぶリスクを解説します。
リスク①売却活動を積極的におこなってもらえない
仲介手数料が安い不動産会社は、おもに以下の方法で収益を確保しています。
●売主からの仲介手数料を抑え、買主から受け取る（両手仲介）
●売却サポートの範囲を限定し、人件費を削減する
●売却活動の広告費を削減する
仲介手数料が安いと、サービスの質が低下するおそれがある点に注意が必要です。
また、不動産会社が広告費を十分にかけられず、買主がなかなか見つからない可能性があります。
その結果、売却までの期間が長引いたり、価格交渉で不利になったりするリスクが高まります。
リスク②不動産会社のサポートが手薄になる
仲介手数料を安くする代わりに、売却サポートの範囲を限定している不動産会社もあります。
たとえば、広告掲載はインターネットのみで現地見学会はおこなわないといったケースもあり、手厚いサポートを期待できない可能性は否めません。
また、仲介手数料を安く設定する一方で、広告費を別途請求されることもあります。
通常、売却の広告活動にかかる費用は、仲介手数料に含まれています。
しかし、仲介手数料が安いと広告活動に費用をかけられないため、実費として請求する不動産会社も存在する点に注意が必要です。
リスク③囲い込みをされる可能性がある
売主から不動産の売却を依頼された不動産会社が、自社で買主を見つけると、売主と買主の双方から仲介手数料を得られます。
しかし、他社が買主を探してきたときには、売主側からしか仲介手数料を受け取れません。
売主側の仲介手数料を安く設定しているときには、広告宣伝費がかさんで赤字になってしまいかねません。
そのため、売主側の仲介手数料を安く設定しているケースでは、買主も自社で見つけるべく、他社からの問い合わせに対して正しい情報を伝えなくなるおそれがあります。
この「囲い込み」と呼ばれる悪質な方法をやられてしまうと、買主が見つかりにくくなってしまいます。
そればかりか、買主を見つけるために不動産の値下げを余儀なくされ、損をしてしまう可能性も高まってしまうのです。
したがって、不動産会社に囲い込みをされるリスクを回避したいのであれば、仲介手数料の安さだけではなく、信頼できるかどうかを基準に依頼先を選びましょう。
リスク④着手金として仲介手数料の支払いを求められる
仲介手数料を安く設定している不動産会社のなかには、着手金として金額の一部を請求してくるところがあります。
しかし、仲介手数料はあくまでも売買契約が成立したときに請求権が生じる成功報酬です。
もし売買契約前に仲介手数料を請求されても、支払う義務はありません。
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まとめ
不動産売却における仲介手数料は、売買契約成立時に不動産会社へ支払う成功報酬で、上限金額は法律で定められています。
仲介手数料をすばやく求められる計算式は「（売却価格×3%＋6万円）＋消費税」です。
仲介手数料の安さをアピールする不動産会社もありますが、安さだけを基準に選ぶと、十分なサポートを受けられないなどのリスクがともなう点に注意が必要です。
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輝広 メディア編集部
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