マイホームの売却では、多くの方ができる限り高く売りたいと考えます。
しかし、自宅がいくらで売れるのか、売却初心者が具体的な金額をイメージするのは困難です。
今回は、3000万の家における10年後の価値について、不動産の評価方法や価格に与える要因をご紹介します。
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3000万の家は10年後にいくらで売れる？
新築時3000万の家がいくらで売れるのかは、売却するときの築年数によって変動するのが一般的です。
原則として、不動産は一度でも入居すると「中古住宅」に該当します。
国土交通省が公表した「中古住宅流通、リフォーム市場の現状」によれば、築年数の経過により、不動産価格が減少していくとされているのです。
築年数によっていくらの価格減少となるのか、以下で確認しておきましょう。
築1年ごとの価格下落は目安で地域差あり
木造住宅の場合、建物の価値は1年ごとに約5％減少するとの試算があります。
一般的には木造住宅では年間数％程度の減価が見込まれますが、人気エリアや駅近の物件では減少幅が小さいこともあります。
3000万の家なら、築1年で2,900万、築3年で2,700万となるでしょう。
しかし、下落率は、物件のエリアによって異なるのが現状です。
マイホームの売却を検討しているなら、実際に価格がいくら下がるのか、事前に確認しておくことをおすすめします。
築10年の住宅価値は購入時の約半分
築10年の段階では、建物の経年劣化により価格は下がる傾向がありますが、地域や建物の状態によって変動します。
人気エリアや適切に維持管理された住宅では、新築時の50％程度より高く評価されることもあるでしょう。
築10年を超えても、土地の価値やリフォーム状況によって建物価格が残ることがあります。
これは、耐用年数と関係しており、木造住宅の耐用年数は22年です。
法定耐用年数（木造住宅22年）を超えると、減価償却上の建物価値は低くなりますが、実際の資産価値は建物の状態やリフォーム状況によって変わります。
したがって、築20年でも適切に管理された住宅は建物価格がある程度つくことがあります。
土地価格は築年数に影響しない
土地の価格は築年数に直接的な影響を受けませんが、周辺の開発状況や需要により変動します。
建物のように、築何年でいくらと算出できるわけではないため、価格の出し方を事前に把握しておく必要があります。
土地価格を調べる方法として、公示地価・基準地価・路線価の確認が有効です。
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10年後の価値がいくらかを評価する方法
不動産の評価方法には、大きく「取引事例比較法」と「原価法」があります。
それぞれどのような評価方法か、価格算出の仕方を確認しておきましょう。
評価方法①取引事例比較法とは
取引事例比較法とは、過去の取引事例を基にして、評価額を算出する方法です。
比較要因には、以下の項目が挙げられます。
●不動産市場
●周辺環境
●最寄り駅からの距離
●不動産の維持管理状況
●リフォームやリノベーションの状況
これらの情報から、売却不動産と類似する取引事例を収集します。
さらに、地域要因を比較し、対象不動産の価格を算出する流れです。
評価方法は、実際の取引事例を基にしているため、市場の実勢価格を反映しやすい特徴があります。
市場の動向や需要と供給の関係を反映でき、より現実的な価格の算出が可能です。
また、根拠に基づいた説明ができるのも、メリットでしょう。
3000万の家における10年後の価値がいくらになるかも、類似物件から把握しやすくなっています。
しかし、個別要因が強い一戸建ての評価には、あまり向いていません。
取引事例比較法では、成約事例を基にして価格がいくらか算出するため、建物の現状は考慮されないのが一般的です。
同エリアに似た物件が見つからない可能性もあるので、そのようなケースではほかの評価方法を検討しなければなりません。
評価方法②原価法とは
原価法は、現状の建物を新築するときにかかるであろう費用を計算し、そこから経年劣化に伴い発生する減価額を差し引いて、価値を求める方法です。
具体的な計算式は、以下のようになっています。
積算価格（原価法による資産価格）=1㎡あたりの単価×総面積×残存年数（耐用年数－築年数）÷耐用年数
新築時3000万の家における10年後の価値を計算するときには、まず残存年数を把握する必要があります。
木造住宅なら耐用年数が22年となるので、以下の式で残存年数を算出可能です。
残存年数=耐用年数22年－築年数10年=12年
そのほか、坪単価や総面積を当てはめ、不動産の価格を計算していきます。
評価方法は、市場価格に左右されにくく、物件の持つ本来の価値を評価できるのがメリットです。
新築物件の評価に適しているので、3000万の家における10年後の価値が気になったときに、調べてみると良いでしょう。
注意点として、原価法は減価償却費の算出が困難であることや、市場価格との乖離が生じやすいことを押さえておく必要があります。
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10年後の価値を決める要因
3000万の家における10年後の価値は、築年数だけでなく、ほかの要因も絡んでくるのが特徴です。
10年後の価値を決める主なポイントには、以下の3つが挙げられます。
要因①中古住宅の市場動向
10年後の価値がどうなっているかは、中古住宅の市場動向によって決定されるのが一般的です。
土地価格は景気の変動によって上下するため、10年後に建物価格の下落以上に土地価格が上昇すれば、購入時の価格よりも高い評価額がつく可能性があります。
公益財団法人東日本不動産流通機構が公表している、首都圏不動産流通市場の動向によると、過去10年間における中古一戸建ての価格は上昇傾向です。
土地価格が上昇基調にあるときは、10年後の価値も下がりにくくなるでしょう。
しかし、10年後に土地価格が下落基調に差しかかってしまうと、建物と土地の価値が下落傾向にあるため、家の価格は大きく下がることが予測できます。
このように、3000万の家を売るときには、将来的な市場動向を見据えて、売却タイミングを検討しなければなりません。
要因②建物の構造
建物の構造は、10年後の価値に影響を及ぼします。
これは、耐用年数によるもので、重量鉄骨造や鉄筋コンクリート造は木造と比べると、資産価値が落ちにくいでしょう。
重量鉄骨造の耐用年数は34年、鉄筋コンクリート造なら47年に定められています。
木造住宅より、評価額が落ちるスピードが緩やかになっているため、10年後の価値も多く残っているでしょう。
マイホームの売却では、建物構造を考慮して、家の価値を判断することも重要なポイントです。
要因③建物の仕様・デザイン
建物の仕様・デザインは、10年後の価値に影響を与えます。
たとえば、外壁材や内装材に高価な仕上材を使っていれば、10年後の価値は下がりにくくなるでしょう。
また、ハイセンスな住宅も、資産価値が維持・向上します。
マイホームの売却では、このような建物のデザイン性を考慮することも重要です。
買主のニーズを満たしているか、適切な管理がされているか、売却前に確認しておきましょう。
新築から10年の間でも、シロアリ駆除やクロスの張り替え・サッシ周りのコーキングなどが必要になる可能性があります。
きちんと維持管理されていない住宅は、資産価値が下がりやすいので注意しましょう。
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まとめ
3000万の家は、築10年で価格が新築時の約50％まで減少するのが一般的です。
不動産の評価方法には、過去の取引事例を基にする「取引事例比較法」と、経年劣化に伴う減価額を差し引く「原価法」があります。
売却価格に与える要因として、中古住宅の市場動向や建物構造・仕様が挙げられるでしょう。
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目次
輝広
加古川市を中心に地域に根ざした親身で誠実なサポートを心がけています。
マイホームの購入は人生で大きな決断であり、そして信頼できる不動産会社を選ぶのも大きな決断の一つ。
だからこそ、お客様の理想の住まいを見つけるために、丁寧で的確な情報提供を信条としています。
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