将来、土地を相続する予定のときは、物件の立地に注意しておくことが大事です。
相続予定の土地が市街化調整区域にあると、一般の物件とは異なる対応が求められやすく、詳細を知らずに相続すると後悔につながりかねません。
そこで今回は、市街化調整区域とは何か、相続税評価額の調べ方、受け取った土地はどうすると良いのかを解説します。
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路線価とあわせて確認！市街化調整区域とは
市街化調整区域にある土地を相続するときは、まずエリアの概要を押さえる必要があります。
また、物件の価値を調べるときに用いる路線価がどうなっているかも、気になるポイントでしょう。
市街化調整区域とは何か、エリア内の路線価については、以下のとおりです。
エリアの概要
「市街化調整区域」とは、都市計画法が定めるエリアのひとつです。
市街化を制限しているのが特徴であり、規定の要件を満たさない限り、土地開発や建物の建築が認められません。
そのほかのエリアより制限が強いため、土地の相続にあたっては注意が必要です。
エリア内の路線価
路線価とは、土地の価値を定めるため、国税庁がそれぞれの道路に設定している単価です。
相続する土地の面積に路線価をかければ、基本となる評価額を計算できます。
また、土地の価値を調べる方法には、規定の倍率を用いる方法もあります。
こちらでは、土地の面積ではなく、固定資産税評価額に倍率をかける仕組みです。
相続などにともない、土地の価値を調べる必要が出たら、路線価方式と倍率方式のどちらかを用います。
しかし、市街化調整区域には、路線価が付されていないことが一般的です。
そのため、エリア内にある土地の価値を調べたいときは、倍率方式のほうが主に想定されます。
雑種地だったときの注意点
土地には、物件の状況に応じて、宅地・田・畑・山林などの地目が定まっています。
市街化調整区域内にある土地の地目が雑種地だったときには、注意が必要です。
雑種地とは、宅地や田などのいずれにも該当しないときに選ばれる地目です。
土地の主な使い道には、駐車場や資材置き場などが挙げられます。
しかし、雑種地はその名のとおり、使い道がとくに定まっておらず、どのような土地なのかが一概にいえません。
そのため、倍率方式の表を見ても、雑種地の倍率は載っていないのが一般的です。
なお、土地の評価に用いる倍率は、宅地や田などの地目によって異なります。
市街化調整区域では、雑種地の価値を調べるときに困るおそれがあり、後述する相続税評価額の調べ方はしっかり確認したいところです。
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路線価のない市街化調整区域！土地の相続税評価額の調べ方
土地の相続時には、相続税評価額を調べなくてはなりません。
路線価も雑種地の倍率も定まっておらず、通常の方法では相続税評価額を調べられないときは、以下の方法を用います。
周囲の物件を基準にする
市街化調整区域にある土地で相続税評価額を調べたいときは、周囲の物件を基準にするのが基本です。
厳密には、土地と状況が類似する地目をもとに、評価を進めていきます。
基準とする物件を定めたら、立地や形状などの違いをもとに、1㎡あたりの価額を調整します。
適切な価額の設定後、相続した土地の面積をかけるのが基本の流れです。
基準とした物件との違いにより、価額を調整するときは、減価率を意味する「しんしゃく割合」を用います。
しんしゃく割合を含めた相続税評価額の計算方法は、以下のとおりです。
相続税評価額＝類似の固定資産税評価額×（1－しんしゃく割合）×評価倍率
しんしゃく割合を適切に用いないと、価額がうまく調整されないおそれがあるため、注意しましょう。
基準とする物件の決まり方
市街化調整区域で土地の相続税評価額を調べるにあたり、基準とする物件をどうするかは、周辺環境によって決まります。
遺産となった土地の周囲に見られるのが、主に農地や山林、原野などなら、それぞれの地目に比準して評価を進めます。
このとき、しんしゃく割合は定まっていません。
その代わりに、遺産となった土地が駐車場や資材置き場などになっていれば、土地の造成費相当額を加算します。
一方、土地の周辺環境によっては、近傍の宅地に比準する方法が使えます。
宅地比準では、状況に応じてしんしゃく割合が適用可能です。
土地の所在地が市街化区域の近くや幹線道路沿いなら、しんしゃく割合は30％です。
ただし、宅地と同額での取引が見られる地域では0％とされます。
また、農地・山林・原野を主とする地域と、市街化区域の近くや幹線道路沿いの地域の中間地帯にある土地なら、しんしゃく割合は50％となります。
このように、周辺環境によって基準とする物件やしんしゃく割合が異なるため、注意しましょう。
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市街化調整区域にある土地はどうすると良いのか
市街化調整区域にある土地では、物件の評価方法だけでなく、相続後にどうするのかも考えておくことが大事です。
相続した土地で想定される使い道は、以下のとおりです。
売却する
相続した土地を自分で使う予定がないなら、売却が主な使い道に挙げられます。
しかし、特殊なエリアに土地があるため、アピールポイントを事前にしっかり整理しておくことが大事です。
主なアピールポイントのひとつは、アクセスや周辺環境などです。
エリア内で建築できる一部の施設にとって、アクセスや周辺環境に良いところがあれば、ぜひアピールしましょう。
また、市街化調整区域にある土地の使い道には、駐車場や資材置き場などが想定されます。
主な使い道に向いている特徴があれば、買主へのアピールポイントにするのがおすすめです。
また、市街化調整区域のなかでも、緩和要件が適用される地域にあるなら、制限が比較的弱くて土地を使いやすい可能性があります。
土地の売却に有利なポイントは、できるだけ多く調べておきたいところです。
なお、使用が難しい土地だったり、開発許可がまず下りない状況だったりするときは、早めに専門家まで相談することをおすすめします。
土地信託をする
相続した土地を自分で使用する予定はないものの、売却は希望しないなら、土地信託をするのがひとつの方法です。
土地信託とは、信託会社や信託銀行に自分の土地を預け、代わりに運用してもらう方法です。
運用によって得られた利益の一部が、配当として土地の所有者に支払われます。
土地信託のメリットは、運用に手間がかからないことです。
土地は個人で運用しても構いませんが、このときは自分で物件を管理しなくてはなりません。
土地が遠方にあって簡単に足を運べなかったり、時間がなくて管理が難しかったりするなら、土地信託に一定のメリットがあります。
土地活用をおこなう
市街化調整区域にある土地でも、周辺環境によっては自分で活用できる可能性があります。
とくに、開発許可が下りやすい地域は、土地活用において有利です。
想定される活用法には、まず駐車場が挙げられます。
駐車場は建物がなくても運用できるため、初期費用が少なめです。
月極駐車場やコインパーキングなどにすれば、いくらかの収益が期待できます。
また、資材置き場も初期費用が少ない活用法のひとつです。
高額な収益にはつながりにくいものの、建築業者などからの需要が見込めます。
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まとめ
市街化調整区域とは、都市計画法が定めるエリアのひとつで、土地開発や建物の建築が基本的に認められないほか、路線価が定まっていません。
相続税評価額を通常の方法で調べられないときは、ほかの物件を基準にして、立地や形状などの違いをもとに1㎡あたりの価額を調整したのち、土地の面積をかけます。
相続した土地の使い道には、売却や土地信託、個人での土地活用などが挙げられます。
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輝広
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