注文住宅の場合、住宅の完成前に購入資金を支払う必要があり、住宅ローンによる資金準備ができないケースがあります。
そこで当面の間の資金繰りに役立つのが、つなぎ融資のサービスです。
今回は、住宅ローンのつなぎ融資とはなにか、利用が必要になるケースやメリットについて解説します。
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住宅ローンのつなぎ融資とは？
つなぎ融資を効果的に活用するためには、その仕組みをよく把握しておく必要があります。
ここでは、つなぎ融資の基礎知識と分割融資との違い、利用の流れに分けて解説します。
つなぎ融資の基礎知識
つなぎ融資とは、住宅の引き渡し前に支払いが必要な費用の資金調達として、一時的に利用できる融資です。
住宅ローンは、住宅が完成してから融資が開始します。
しかし、注文住宅などで住宅ローンの融資実行前に支払いが必要になる場合、資金繰りができなくなるケースがあります。
そこで、つなぎ融資を利用すれば、自己資金を準備せずに住宅完成前の支払いが可能です。
つなぎ融資で借り入れた元金は、住宅ローンの融資開始時時に一括返済するケースが多いです。
また、金利は一般的な住宅ローンよりも高くなる傾向があります。
分割融資との違い
分割融資とは、住宅ローンの融資を複数回に分けて受けられる仕組みです。
分割融資の場合もつなぎ融資と同様、住宅の完成前に融資を受け取れます。
つなぎ融資はハウスメーカーなどが保証し、提携金融機関から融資がおこなわれるのに対し、分割融資は不動産を担保に入れて借り入れをする点が主な違いです。
また、つなぎ融資の利用条件としては住宅ローンの審査を通過している必要があり、住宅ローンの融資額が上限額となります。
つなぎ融資の利用の流れ
つなぎ融資を利用する場合の主な流れは、以下のとおりです。
●ハウスメーカーと資金計画を立てる
●つなぎ融資を提供している金融機関を探す
●住宅ローンとつなぎ融資の審査を受ける
●融資額で支払いをおこなう
●住宅ローンでつなぎ融資を返済する
初めの段階としては、住宅を建てるのに必要となる費用と融資で取得できる費用の目安を立てます。
つなぎ融資は住宅ローンとセットで組む必要があるため、両方が利用できる金融機関を選定することが必要です。
つなぎ融資が提供されたら、取得した資金で、住宅完成前の費用を賄います。
住宅完成後は住宅ローンの融資が始まるため、融資によりつなぎ融資が返済され「つなぎ」の期間は終了となります。
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住宅ローンのつなぎ融資が必要となるケース
つなぎ融資は、住宅完成前の支払いがあり、資金調達が住宅ローンの融資開始に間に合わない場合に利用できる融資です。
ここでは、具体的につなぎ融資の利用が必要となる3つのケースを解説します。
ケース①注文住宅の購入
建売住宅やマンションを購入する場合は、売買契約時に手付金を払い、残金は引き渡し時に支払うのが一般的です。
一方注文住宅の場合、引き渡し前にも土地購入代金や建物工事の着工金、中間金などの費用が発生します。
住宅購入費のほとんどを住宅ローンで賄う計画の場合、住宅完成前の資金が準備できないことになります。
そこで、役立てられるのが住宅ローンの融資開始前の「つなぎ役」をするつなぎ融資です。
ケース②リノベーション
中古住宅を購入しリノベーションをするケースでは、工事完成前の支払いを求められる場合があります。
工事完了前に融資を開始することは金融会社にとってリスクがあるため、住宅ローンの融資は工事完了後に開始されます。
リノベーションでは、工事契約金と着工金、中間金を合わせると、購入費の総額の7割程度を完成前に支払うケースが多いです。
工事完了前に支払う金額が高額になるため、自己資金で賄えない場合には、つなぎ融資が役立ちます。
ケース③買い先行での住み替え
住み替えで新しい住居を購入する場合、売り先行と買い先行の2つの方法があります。
売り先行とは、旧居を売却し、売却代金を新居の購入資金に充てる方法です。
売却代金が手元にある状態で新居の購入を決めるため、資金に余裕を持った家探しができます。
一方で、売り先行の場合、新居が決まらないと仮住まいを用意する必要が生じるなどのデメリットがあるため、買い先行を選択する方もいるでしょう。
買い先行とは、旧居を売却する前に先に新居を購入する方法です。
売却代金が手元にないため、購入資金を確保するためにつなぎ融資が必要となるケースがあります。
つなぎ融資を利用すれば、売却が完了していなくても資金繰りに焦ることなく、自分の希望に合った新居の購入ができるようになります。
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住宅ローンのつなぎ融資のメリット・デメリット
住宅ローンのつなぎ融資は、資金繰りに困った場合に有効な選択肢ですが、利用時にはデメリットもよく考える必要があります。
ここでは、つなぎ融資のメリット2つとデメリット3つを解説します。
メリット①自己資金がなくても住宅を購入できる
注文住宅やリノベーション、買い先行の住み替えなどの場合、引き渡し前に発生する費用があります。
そのため、自己資金が足りずに購入を断念してしまうケースがあるでしょう。
しかし、つなぎ融資を利用すれば、自己資金がない方でも資金調達が可能になります。
購入の選択の幅が広がる点は、大きなメリットといえます。
メリット②買い時を逃さない
マイホーム購入において、気に入った土地や物件、ハウスメーカーに出会えるかどうかは、タイミングによるところがあります。
理想的な土地や物件に出会っても、自己資金が足りないために買い時を逃してしまうケースもあるでしょう。
自己資金だけで購入費用を賄う計画を立てると、貯金のために長期間待つ必要が生じます。
いざ目標額まで自己資金が貯まっても、そのタイミングで理想の物件が見つかるとは限りません。
つなぎ融資を利用すれば、理想的な物件が見つかったタイミングで購入を決定できます。
買い時を逃さずに、希望に沿ったマイホームを取得できる点はメリットといえるでしょう。
デメリット①金利が高い
つなぎ融資のデメリットのひとつは、一般的な住宅ローンに比べて金利が高い点です。
完済までの期間は利息を払う必要があるため、つなぎの期間が長くなるほど利息の総額が高くなります。
つなぎ融資は、住宅の引き渡しのタイミングで返済完了となります。
天候やハウスメーカーのトラブルなどによって工期が延びると、その分利息も多くなる点には注意が必要です。
デメリット②住宅ローンの選択肢が狭まる
つなぎ融資は、住宅ローンとセットで組むのが前提です。
金融機関によっては、つなぎ融資を提供していないところもあります。
そのため、つなぎ融資が利用できる金融機関を選ぶと、組める住宅ローンの選択肢が限られてしまう点はデメリットです。
金融機関によって、さまざまな優遇金利の商品が提供されています。
つなぎ融資を優先するゆえに、好条件なローン商品が選べなくなる可能性がある点には注意しましょう。
デメリット③住宅ローン控除がされない
住宅ローン控除とは、ローン残高に応じて所得税や住民税が控除される制度です。
しかし、住宅ローン控除の適用条件は住宅の完成後6か月以内に入居することとされており、住居が完成していないつなぎ融資には適用されません。
控除を受けるためには、つなぎ融資を返済し、住宅ローンの融資が開始するまで待つ必要があります。
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まとめ
住宅ローンのつなぎ融資とは、住宅の引き渡し前に支払いが必要な費用の資金調達として、一時的に利用できる融資です。
つなぎ融資が必要となるケースとしては、注文住宅の購入やリノベーション、買い先行の住み替えなどが挙げられます。
自己資金を用意しなくても、買い時を逃さずに希望する物件を購入できる点が、つなぎ融資のメリットです。
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輝広 メディア編集部
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