不動産の売買契約を売主と交わすとき、買主は手付金を支払うケースが一般的です。
しかし、もっと良い物件が見つかったなどの理由により売買契約を解除するとき、手付金はどうなるのか気になることがあるのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産の売買契約をキャンセルする手付解除とは何か、解除方法と仲介手数料の返還有無について解説します。
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売買契約後の手付解除とは何か？
不動産の売買契約締結後であっても、キャンセルすることは可能です。
そのときに必要となるのが「手付解除」と呼ばれる手続きですが、具体的にどのような方法かよくわからない方も多いでしょう。
まずは、売買契約における手付解除がどのような手続きなのかについて解説します。
手付解除とは？
手付解除とは、売買契約の締結後に一定の条件のもとで契約を解除できる方法です。
不動産の売買契約では、契約時に「手付金」と呼ばれるお金を支払います。
この手付金を利用して、契約を解除することを「手付解除」と呼ぶのです。
手付解除は売主・買主の双方に適用される契約解除方法であり、契約時の取り決めにしたがっておこなわれます。
手付解除には期日がある
手付解除が適用される期日は、売買契約時に売主と買主双方の合意により決まります。
一般的には、契約日から決済日までの期間に応じて、手付解除の期日が設定される傾向です。
たとえば、契約日から決済日まで1か月もないときには、決済日の1週間前～10日前を手付解除の期日として設定するケースが一般的です。
また、契約日から決済日までの期間が1～3か月ほどあるときは、契約日から1か月前後を目安に手付解除の期日を設定します。
くわえて、契約日から決済日までの期間が4～6か月と長いときには、手付解除の期日も契約日から2～3か月後と長くなります。
手付解除の期日は、契約書にきちんと記載されるため、万が一の事態に備えてしっかりと確認しておきましょう。
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売買契約後に手付解除をする方法
手付解除は売主と買主の双方がおこなえますが、それぞれやり方が異なる点に注意が必要です。
ここでは、売買契約締結後に手付解除をする2つの方法を解説します。
買主が手付解除をする方法
買主が売買契約締結後にキャンセルをするときには、すでに支払い済みの手付金を放棄する必要があります。
これは「手付放棄」と呼ばれる民法でも定められている権利であり、売主から解約理由を問われることはありません。
手付放棄をおこなうには、まず手付解除の意思を売主に伝えます。
そして、契約書に記載された解除期日内に手続きをおこなって手付金を放棄すると、契約解除が成立する流れです。
たとえば、買主が売主に対して契約時に100万円の手付金を支払っていたときには、その100万円を放棄すると契約をキャンセルできます。
ただし、手付金の放棄による契約解除ができるのは、売主が契約の履行に着手するまでです。
具体的には、売主が所有権移転登記の手続きの代行を司法書士に依頼していたなどのケースでは売主が履行に着手したと見なされ、以降買主からの契約解除はできなくなります。
また、「売主側に契約違反があった」などの買主に契約解除にともなう有責事実がないときには、契約不適合責任による契約の解除が可能です。
なお、売主に手付解除を申し出るときには、書面でおこなうことが推奨されます。
くわえて、手付金の放棄による契約解除をしたいときには、トラブルを避けるために、配達証明付きの内容証明郵便でおこなうことをおすすめします。
売主が手付解除をする方法
売主側から売買契約をキャンセルするときには、買主から受け取っていた手付金の金額を倍にして返還する必要があります。
これを「手付金倍返し」と呼び、買主が手付金として100万円を支払っていた場合には、売主は100万円を返還したうえで、もう100万円を買主へ支払わなければなりません。
売主が何らかの事情によって売買契約をキャンセルしたいと考えているときには、まず手付解除の意思を買主へ伝えます。
その後、契約書に記載された解除期日内に受け取った手付金の2倍の金額を買主へ支払えば契約解除が成立します。
ただし、このケースでも買主が「決済用の残金を支払う準備ができた」と売主に伝えるなど、履行に着手していたときには手付倍返しによる解約はできません。
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売買契約を手付解除したときの仲介手数料はどうなる？
不動産を不動産会社の仲介を通じて購入するときには、不動産会社へ仲介手数料を支払わなければなりません。
しかし、売買契約を手付解除したときには仲介手数料はどうなるのか、疑問に感じる方もいるでしょう。
ここでは、手付解除時の仲介手数料の扱いについて解説します。
仲介手数料とは？
仲介手数料とは、購入する不動産を探してくれた不動産会社に支払う「成功報酬」です。
あくまでも成功報酬のため、不動産会社に仲介を依頼して不動産の購入にまでいたらなかったときには発生しません。
仲介手数料の上限額は、宅地建物取引業法により「売却価格×3％＋6万円＋消費税（速算式）」と定められています。
たとえば、不動産会社の仲介で不動産を4,000万円で購入したときは「138万6,000円」の仲介手数料がかかります。
また、仲介手数料は売買契約時に半分、決済時にもう半分を支払うケースが一般的です。
ただし、不動産会社によって異なるので、いつのタイミングでいくら払う必要があるのかを確認しておきましょう。
手付解除時の仲介手数料の扱い
結論からお伝えすると、手付解除により売買契約をキャンセルしても仲介手数料は返還されないことが一般的です。
なぜなら、仲介手数料はあくまでも売買契約が成立したときに発生する成功報酬のためです。
そのため、自己都合で売買契約をキャンセルするときには、すでに支払い済みの仲介手数料が返還されないばかりか、残りの半分も請求されるおそれがあります。
住宅ローン特約による解除では仲介手数料を支払う必要はない
不動産を購入するときには、住宅ローンを組む形が一般的ですが、ケースによっては金融機関の審査にとおらないことがあります。
そのときに備えて、住宅ローンを組んで不動産を購入するときには、売買契約書に住宅ローン特約を設定します。
住宅ローン特約とは、金融機関の審査にとおらずにローンを組めなかったときに売買契約を白紙解除する取り決めです。
白紙解除は、もともと売買契約が成立しなかったことを意味するため、仲介手数料も発生しません。
したがって、売買契約時にすでに仲介手数料の半額を支払っているときには、全額返還してもらえます。
買い換え特約による解除でも仲介手数料は発生しない
現在の住まいを売却したお金を元手に新たな家へと買い換えるときには、期日までに売却が成立しなかったときに備えて「買い換え特約」を交わすことがあります。
買い換え特約でも、住宅ローン特約と同様に売買契約を白紙解除にできます。
そのため、万が一自宅を売却できずに不動産の売買契約が解除になったとしても、仲介手数料を支払う必要はありません。
売買契約時に支払っている仲介手数料の半分も、返還してもらえます。
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まとめ
売買契約後の手付解除とは、買主・売主のどちらからでもおこなえる契約解除の方法です。
具体的には、買主は支払い済みの手付金を放棄し、売主は受け取った手付金の2倍の金額を返還することによって、契約をキャンセルできるようになります。
ただし、手付解除によって売買契約をキャンセルしても、不動産会社へ支払っている仲介手数料は原則返還してもらえない点に注意が必要です。
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輝広 メディア編集部
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