新築一戸建てを建てたい場合、土地を所有していなければ、土地探しから始めなければなりません。
土地を購入したあとに着工が始まるわけですが、土地の購入にも住宅ローンを利用できるのでしょうか。
今回は、土地購入における住宅ローンについて、ローンを組む際の流れや注意点などを解説します。
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土地を購入する際に住宅ローンは使える？
住宅ローンは、住宅の購入・建築・リフォームを目的に金融機関から借りるお金のことです。
そのため、土地の単独購入には住宅ローンを利用することはできません。
ただし、土地を購入した後に住宅を建てる予定であれば、土地と建物の購入を統合した形で住宅ローンを利用できます。
つなぎ融資
つなぎ融資とは、住宅ローンの実行前に必要となる資金を、現金で賄うために一時的に借り入れるお金です。
土地代やハウスメーカーとの契約時に支払う着工金、中間金などに対して用います。
自己資金が少ない場合でも、つなぎ融資を利用すれば、資金繰りをスムーズに進められる点がメリットです。
土地代や工事の着手金、中間金を現金で支払える場合は、つなぎ融資を利用する必要はありません。
土地先行融資
土地購入や住宅建設の際に利用できるローンとして、土地先行融資もあります。
土地先行融資とは、土地の購入費用を先行して融資を受けられる制度です。
自己資金だけでは土地を購入できない場合に選択できる方法として提供されています。
つなぎ融資と土地先行融資の違い
つなぎ融資と土地先行融資では、担保の有無や利用できる資金、金利に違いがあります。
つなぎ融資が無担保なのに対し、土地先行融資は土地を担保に借入をおこなうため金利は低い傾向にあります。
利用できる資金についても、土地先行融資は土地の購入費用にしか利用できません。
その点、つなぎ融資は土地購入代金や建物の手付金、中間金などにも利用することが可能です。
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住宅ローンを利用して土地を購入するときの流れとは？
住宅ローンを利用して土地を購入する際は、基本的に以下の流れで手続きを進めます。
STEP1：土地の評価
はじめに、土地の評価をおこないます。
担保となる土地の価値によって、融資額が決まるためです。
土地の評価額には、以下の種類があります。
公示地価
国土交通省が地価公示法に基づいて評価し、年に一度更新する土地価格です。
公示地価の対象区域は、都市計画区域内や取引が相当程度見込まれる土地に限られます。
公示地価は国土交通省のホームページで確認できるため、事前にチェックしておきましょう。
基準地価
国土利用計画法施行令に基づき評価され、各地方自治体が年に一度更新する土地価格です。
公示地価と並んで基準地価も重要な参考データとなるため、確認しておくことをおすすめします。
路線価
路線価とは、道路に面する土地の1㎡あたりの評価額で、千円単位で表示されます。
路線価は、贈与税や相続税の算出時に用いられ、国税庁が毎年7月1日に公表します。
また、公示価格をベースとしており、価格の目安は公示価格の80%程度です。
固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、固定資産税の基準となる評価額を指します。
各市区町村（東京都23区の場合は都）が算定し、3年に1度見直されるのが特徴です。
また、公示地価の7割程度で評価されるため、ほかの評価基準と比較して低い傾向にあります。
STEP2：買付証明書の提出
購入する土地が決まったら、不動産会社に買付証明書を提出します。
買付証明書とは、購入希望者が売主に対して購入意志を正式に示す書類のことです。
買付証明書は、売買を成立させるものでも契約を約束するものでもありません。
あくまでも、購入希望者の一方的な意思表示であり、売主側の判断は自由とされています。
STEP3：事前審査
住宅ローンを利用するには、まず金融機関の事前審査に通過する必要があります。
事前審査とは、金融機関がローン申請者の信用情報や収入などを評価し、融資可能かどうかを判断することです。
申し込み時には、所得証明や雇用証明など、必要書類を集めて金融機関に提出します。
STEP4：売買契約
ローンの事前審査を通過し、売主との間で価格や条件について合意したら、売買契約を結びます。
売買契約締結前には、不動産会社による重要事項説明もおこなわれます。
重要事項説明とは、宅地建物取引士が、物件の購入に関連する重要事項を説明することです。
重要事項説明を受けた後に売買契約を結ぶため、質問点や不安点はこの段階で必ず確認しておきましょう。
STEP5：土地の引き渡しと登記手続き
物件の引き渡しと代金の支払いをすると同時に、登記手続きをおこないます。
登記とは、土地の所有権が売主から買主に移ったことを記録する重要な手続きです。
登記の手続きは、司法書士などの専門家に依頼するのが一般的です。
手続きを委任する際は、司法書士が用意した委任状に記名・押印をする必要があります。
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ローンを利用して土地を購入する際の注意点
ローンを組んで土地を購入する際は、以下の点に注意しましょう。
注意点1：現地の情報を直接確認する
不動産に関する情報は、資料や写真だけでは分からないこともたくさんあります。
購入時に「イメージと違った」とならないよう、現地に出向き、周辺環境や土地の現状を確認しておきましょう。
現地に行けば、土地の整備の必要性や近隣の騒音のレベルなど、売買契約書や広告には表れない実情を確認できます。
これにより、土地購入後に予期せぬトラブルや追加工事が発生するリスクを低減させることが可能です。
また、購入を考えている土地の周辺を歩いてみると、日常生活における利便性や快適性を事前に評価できます。
駅や買い物施設までの距離や所要時間を実際に体験すると、その地域の生活が自分や家族に適しているかを判断できます。
注意点2：ローン金利を比較する
金融機関を選ぶ際には、金利条件を慎重に比較検討することが大切です。
ローンの条件や金利、審査基準などは金融機関によって異なります。
とくに、つなぎ融資の金利は住宅ローンの金利と比較して高めなので、条件をしっかりと理解しておくことが重要です。
不動産は高額なので、金利が0.1%異なるだけでも返済総額に大きな違いが生まれます。
月々の返済額や総返済額をシミュレーションし、自身の返済能力に合ったプランを選択しましょう。
注意点3：スケジュール管理をしっかりおこなう
つなぎ融資を利用する際は、土地購入から建物の建築開始までの期間をあまり空けないようにしましょう。
なぜなら、つなぎ融資の金利は高く、融資期間によって利息が増えていくためです。
住宅の建築スケジュールが遅れてしまった場合、利息の支払いが増えて資金計画に狂いが生じてしまいます。
つなぎ融資は借入期間が設定されているので、延長が必要になると利息の追加や再度事務手数料を求められることもあります。
利息の負担が大きくなることで、場合によっては工務店とのトラブルに発展する可能性もあるでしょう。
融資や着工のタイミングを把握することはもちろん、工事の延長も予想して資金計画を立てることが大切です。
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まとめ
土地を購入する際は、つなぎ融資や土地先行融資型のローンを利用することが可能です。
ローンを利用して土地を購入する場合、まず土地の評価から始める必要があります。
ローンの金利や条件、審査基準などは金融機関によって異なるため、よく比較してから選ぶことが大切です。
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輝広 メディア編集部
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