マイホームの購入には、住宅ローンが一般的に必要であり、フラット35が使われるケースは珍しくありません。
しかし、マイホームの購入資金を借りる機会は少なく、フラット35とはどのような住宅ローンなのか、まだご存じない方も多いでしょう。
そこで今回は、マイホームの購入に使えるフラット35とは何か、審査基準、使用時のデメリットを解説します。
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マイホームの購入に使えるフラット35とは
マイホームの購入に使えるフラット35に関して、まず押さえたい基本は以下のとおりです。
フラット35とは
フラット35とは、わかりやすくいえば、資金の提供元が少し異なる住宅ローンです。
一般的な住宅ローンは、銀行などの金融機関が資金を提供しています。
一方のフラット35は、住宅金融支援機構と民間金融機関が提携して運用されています。
住宅金融支援機構とは、国土交通省と財務省による住宅金融公庫の業務を引き継いでいる独立行政法人であり、組織としての信頼性は高めです。
フラット35の利用の申し込みは、都市銀行や地方銀行など、一般的な金融機関が受け付けています。
そのため、さまざまな場所から申し込めますが、利用条件は一律で決まっています。
金利
フラット35の金利は、基本的に固定されています。
返済期間中は金利が変わらないため、借り入れ当初の予定より利息が増える心配はありません。
金利変動のリスクに備える手間がなくなり、返済の負担が軽減されます。
一般的な住宅ローンでは、金利は変動型や固定型などいくつかのパターンが見られます。
このようなパターンがあまりなく、基本的に固定金利となる点は、フラット35の基本的な特徴です。
フラット35の種類
フラット35には現在いくつかの種類が登場しており、たとえば「フラット35s」などが見られます。
フラット35sとは、長期優良住宅などの優れた物件をマイホームとして購入するときに使える種類です。
特徴は、一定期間にわたって金利が、通常よりも引き下げられることです。
たとえば、フラット35sの金利Aプランを選ぶと、借り入れから5年間は金利が通常よりも0.5％低くなります。
金利の引き下げ期間は限られているとはいえ、全期間にわたって通常金利で返済するときよりお得です。
とくに、マイホームの購入資金は高額であり、わずかな金利の差でも、返済総額で見ると数十万円の違いになる可能性があります。
フラット35を利用するときは、より優良な条件の種類を使えないか、一度検討してみましょう。
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マイホームの購入に使えるフラット35の審査条件
フラット35でマイホームを購入するとき、審査ではさまざまな条件がチェックされます。
チェック項目は多岐にわたるものの、主な条件としては以下のものが挙げられます。
年収に関する基準
フラット35の審査では、年収が基準を満たしているかどうかが、まずチェックされます。
年収に関する主な基準は、ローンの年間返済額が年収に占める割合を指す「総返済負担率」です。
総返済負担率の基準は年収によって変わり、400万円未満の方は30％以下、400万円以上の方は35％以下とされます。
総返済負担率を計算するときは、現在利用中のすべてのローンを合算しなくてはなりません。
たとえば、自動車ローンとカードローンを利用中なら、それぞれの返済額を含めて総返済負担率を計算します。
利用中のローンが多いほど、総返済負担率が高まり、審査の通過が難しくなるため注意が必要です。
借り入れ期間に関する条件
フラット35には借り入れ期間に規定があり、借り入れ希望者がどれほどの年数にわたって借りられるのかも審査で見られます。
借り入れ期間の下限は、基本的には15年ですが、借り入れ希望者または連帯債務者が満60歳以上なら10年となります。
一方の上限は、「80から申し込み時点での年齢を差し引いた年数」と「35年」のどちらか短いほうです。
80から差し引く年齢は、年収の50％を超えて収入を合算した方がいるなら、借り入れ希望者と収入合算者のうち高いほうを使用します。
親子でのリレー式で返済する予定なら、あとから返済を引き継ぐ方の年齢を差し引きます。
上記の条件で調べた、借り入れ期間の上限が下限を下回ったときは、審査を通過できません。
住宅に関する条件
フラット35を選ぶと、マイホームとして購入できる物件は、住宅金融支援機構が指定する技術基準を満たすものに限られます。
審査では、住宅に関する条件が専門家により調べられ、基準を満たしていないと審査に落ちてしまいます。
また、住宅に関する条件では、床面積の基準にも注意が欠かせません。
床面積の具体的な基準値は、一戸建てでは70㎡以上、マンションなどの共同住宅では30㎡以上です。
マンションなどの共同住宅において、物件の床面積としてカウントできるのは、専有部分に限られます。
エントランスなどの共用部分は、物件の床面積に含められません。
床面積に関しても基準を満たしていないと、融資が下りないため注意しましょう。
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マイホームの購入にフラット35を使うデメリット
マイホームの購入にフラット35を使うデメリットは、以下のとおりです。
頭金が少ないと金利が高くなる
フラット35のデメリットとしては、まず頭金が金利に影響することが挙げられます。
頭金とは、マイホームの購入にあたって用意する自己資金であり、フラット35では住宅価格の1割以上は用意したいところです。
頭金が住宅価格の1割に満たない状態でフラット35を利用すると、金利が高くなるからです。
たとえば、借り入れ期間が15～20年での金利は、頭金が1割以上なら1.430％ですが、1割未満になると1.540％となります。
頭金なしでマイホームを購入したい方にとっては、フラット35は金利面にややデメリットがあるといえます。
なお、具体的な金利は時期や借り入れ条件などによっても変わるため、申し込みの時点で個別に確認しましょう。
繰り上げ返済の最低金額がやや高い
フラット35は、追加でおこなう任意の返済である繰り上げ返済に手数料がかかりません。
この点は利用者にとってのメリットですが、繰り上げ返済の最低金額がやや高い点はデメリットです。
具体的な最低金額は、手続きの方法によって決まり、インターネットなら10万円から、窓口なら100万円からとなります。
窓口を選ぶと、一度に最低でも100万円は用意しなくてはならず、繰り上げ返済のハードルが上がってしまいます。
最低金額を下げるには、インターネットからの申し込みがおすすめですが、手続きに慣れていないと手間やストレスとなるものです。
以上の制限や影響は、利用者にとってのデメリットとして要チェックです。
特殊な書類を用意する必要がある
フラット35は、マイホームとして購入できる物件が限られる関係で、申し込みにあたっては適合証明書が必要です。
適合証明書とは、融資を受けて購入する物件が、フラット35の指定する技術基準に適合していることを示す書類です。
適合証明書は個人で作成できるものではなく、一般的には不動産会社などへと発行を依頼します。
適合証明書を取得する手間にくわえ、依頼先に支払う費用も別途かかるのは、気を付けたいデメリットです。
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まとめ
フラット35とは、資金の提供元が少し異なる住宅ローンであり、返済期間中は基本的に金利が変わりません。
審査条件は多岐にわたりますが、主に確認されるポイントは、総返済負担率や借り入れ期間、購入予定の住宅の条件などです。
利用者のデメリットとしては、頭金が住宅価格の1割に満たないと、金利が少し高くなることなどが挙げられます。
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輝広 メディア編集部
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