不動産売却をおこなうと、翌年に確定申告をしなければならない可能性があることをご存じでしょうか。
確定申告では必要書類も多く、かつ申告時期も決まっているため、事前に申告が必要なケースや流れ、申告の仕方について把握しておくことをおすすめします。
そこで、不動産売却時の確定申告とはなにか、確定申告時の必要書類や申告期間について解説します。
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確定申告とは？不動産売却で必要なケースとは？
確定申告とは、1年間の所得および納税額を税務署に届け出る手続きのことです。
実は、不動産売却をおこなうと、翌年に確定申告が必要なケースがあります。
ここでは、不動産売却で確定申告が必要なケースと、確定申告の流れを解説します。
確定申告が必要なケース
確定申告は、以下の2つの場合に必要です。
●譲渡所得（売却益）が生じた場合
●特例や控除を適用させる場合
確定申告が必ず必要となるケースは、不動産売却により譲渡所得（売却益）が発生した場合です。
譲渡所得とは、不動産などの資産を売却することによって生じる所得のことをいい、以下の計算式で算出することができます。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産を購入する際にかかった費用のことで、購入代金や仲介手数料などを指します。
一方で、譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった費用のことで、印紙代や仲介手数料、測量費などです。
これらの費用を売却価格から差し引くことができ、その際に譲渡所得がプラスとなった場合は、売却益が生じていることになるため、確定申告が必要になります。
また、譲渡所得がマイナスとなって損失が生じた場合でも、確定申告をすることで節税に繋がることがあります。
これは「損益通算」という制度で、不動産売却で生じた損失分を給与所得などのほかの所得と相殺することが可能です。
また、1年で相殺しきれなかった損失に対しては、翌年以降最大で3年間繰り越すことができます。
ただし、この特例を利用するには、確定申告が必要となるため注意しましょう。
自分で確定申告する流れ
自分で確定申告をおこなう際は、以下のような流れでおこないます。
●必要書類を準備する
●不動産売却時の特例が利用できるか調べる
●納税額を計算する
●確定申告書を作成する
●税務署へ申告書類を提出する
不動産売却では、一定の条件を満たすことで利用できる特例がさまざま用意されています。
もっとも代表的なのが、マイホームを売却した際に利用可能な「3,000万円の特別控除」です。
3,000万円の特別控除は、譲渡所得から差し引くことができるため、大幅な節税対策となります。
そのほかにも、複数の特例があるため、ご自身の状況に合う制度がないか事前に調べておくと良いでしょう。
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不動産売却後の確定申告前に準備しておくべき必要書類
前述したように、確定申告をおこなう際は、まずは申告で必要となる書類を準備するところから始めます。
スムーズに確定申告を進めるためにも、あらかじめどのような書類が必要なのか把握しておきましょう。
なお、必要書類は税務署で取得するものと自分で用意するものに分けられます。
税務署で取得すべき必要書類
税務署で取得すべき書類は、最寄りの税務署の窓口および国税庁のホームページ上でダウンロードして入手することができます。
確定申告のために、事前に税務署で取得すべき書類は以下の3つがあります。
①確定申告書B様式
確定申告書B様式は、所得の種類にかかわらず年間の所得を申告する際に使用する書類になります。
なお、損失額を繰り越す場合も、こちらの申告書を利用します。
②確定申告書第三表
確定申告書第三表は、不動産の譲渡所得の詳細を記載する書類です。
譲渡所得は、給与所得などの所得と合算せずに個別で計算する「分離課税制度」が採用されています。
そのため、譲渡所得の詳細を記入する際は、確定申告書第三表へ記載しましょう。
③譲渡所得の内訳書
譲渡所得の内訳書には、売却した不動産の所在地や売却額、購入額、売却にかかった経費、代金の受け取り状況などを記載します。
なお、上記いずれの書類も国税庁のホームページに書き方が記載されているため、参考にすると良いでしょう。
自分で用意する書類
確定申告のために自分で用意すべき書類は以下の4つがあります。
①不動産購入時・売却時の契約書の写し
確定申告では、譲渡所得の内訳書を作成するために、不動産購入時と売却時の契約書の写しが必要です。
なお、準備できなくても確定申告は可能ですが、負担する税金が増えてしまう可能性があるため注意しましょう。
②仲介手数料など取得費や譲渡費用の領収書
仲介手数料や登記費用、印紙税、測量費用など、不動産を取得する際や売却する際に支払った費用があれば、その金額がわかる領収書を準備しておきましょう。
これらの書類も譲渡所得を計算する際の、取得費および譲渡費用で必要になります。
③登記事項証明書
登記事項証明書は、不動産の所在地および所有者、また抵当権などの情報が記載されている書類です。
法務局の窓口にて1通600円で取得できるほか、オンラインで請求することも可能です。
④源泉徴収票やマイナンバー
確定申告には、源泉徴収票の情報を転記する必要があるため、会社員の方は準備しておきましょう。
また、申告書を提出する際に、マイナンバーカードなどの本人確認書類の添付が必要となることがあります。
電子申告をおこなう際の添付は不要ですが、マイナンバーカードが必要になるため用意しておくとスムーズです。
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不動産売却による確定申告の申告期間とは？
最後に、確定申告の申告期間や申告方法について解説します。
申告期間と申告方法
確定申告は、不動産を売却した翌年の2月16日から3月15日までが申告期間となっています。
申告場所は、現在の住所地を管轄する税務署です。
申告方法は、税務署の窓口に直接提出するか、郵送でおこなうこともできます。
また、確定申告は国税庁のホームページ上で作成できる電子申告・納税システム（e-tax）による申告も可能です。
利用するには、あらかじめ電子証明書を取得するなど手続きは必要になりますが、作成後にそのまま送信して申告することができるため、窓口に出向けない方にはおすすめです。
納税時期の違いに注意する
不動産売却により譲渡所得が生じると、所得税や住民税といった税金が課税されます。
しかし、所得税と住民税では納税時期が異なるため注意が必要です。
2月16日から3月15日の間に確定申告した際に納税するのは「所得税」です。
住民税については、確定申告した年の6月頃に確定し納税することになります。
また、住民税の納税方法は「普通徴収」と「特別徴収」の2種類があり、確定申告時にどちらかを選択しなければなりません。
普通徴収の場合は、申告した年の6月頃に市区町村から納付書が送られてくるので、1回払いもしくは分割払いにて納税します。
一方で、特別徴収を選択した場合は、6月以降から勤務先の給与から毎月天引きして納付することになります。
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まとめ
不動産売却で譲渡所得（売却益）が生じた場合や、損失時の特例などを利用する場合は、必ず確定申告が必要になります。
必要書類も税務署で取得するものと、自分で用意するものがあるため、スムーズに確定申告を進めるためにも、早めに準備に取り掛かることをおすすめします。
また、所得税は確定申告時に、住民税はその年の6月頃から納付するという納税時期に違いがある点にも注意しましょう。
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輝広 メディア編集部
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