住宅ローンを組むと返済が厳しいものの、親の援助を受けると贈与税がかかるため、住宅購入の資金繰りに悩んでいる方もいるでしょう。
そのような場合は、住宅取得等資金の贈与税の非課税措置の利用がおすすめです。
そこで今回は、住宅購入資金が非課税になる制度の概要や贈与を受ける方と家屋の要件についてご紹介します。
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住宅購入資金の贈与税が非課税になる制度の概要
居住用財産を購入するために、特定の相手から住宅購入資金の贈与を受ける場合、一定額まで贈与税が非課税になる制度を「住宅取得等資金の贈与税の非課税措置」と呼びます。
もともとは、もっと短い期限が設けられていましたが、2026年末まで特例措置を利用できるよう延長されました。
住宅取得等資金の贈与税の非課税措置には、以下のような特徴があります。
直系尊属からの贈与に限り贈与税を非課税にできる
住宅取得等資金の贈与税の非課税措置で非課税となるのは、親や祖父母などの直系尊属からの贈与のみです。
したがって、兄弟姉妹や叔父・叔母からの贈与は非課税の対象にはなりません。
また、どのような家屋でも対象となるわけではなく、中古住宅の場合は適用が難しい傾向があります。
さらに、親の自宅を相続した場合、この制度を利用すると、自分の持ち家があることになり、相続時に小規模宅地等の特例を利用できません。
非課税限度額は住宅の性能によって異なる
住宅取得等資金の贈与税の非課税措置を利用して住宅購入を行う場合、非課税限度額は住宅の性能によって異なります。
省エネ・耐震性・バリアフリーの住宅の場合、1,000万円まで贈与税が非課税となりますが、それ以外の住宅の場合は500万円です。
省エネの基準は、断熱等性能等級5以上または一次エネルギー消費量等級6以上を指します。
耐震性の基準は、耐震等級2以上または免震建築物であることです。
バリアフリーの基準は、高齢者等配慮対策等級3以上になります。
これらの条件のいずれかを満たしている必要があります。
なお、実際に非課税の対象となるのは、贈与税の基礎控除額を除いた金額です。
そのため、贈与された金額から非課税になる金額は、特例の非課税限度額を超える場合があります。
また、住宅取得等資金の贈与税の非課税措置を利用して非課税となった部分については、相続時精算課税制度を適用しても相続税はかかりません。
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非課税措置を利用するための住宅購入資金の贈与を受ける方の要件
住宅取得等資金の贈与税の非課税措置を利用する場合、贈与を受ける方と対象となる家屋にそれぞれ要件が設けられています。
贈与を受ける方は、住宅購入資金を贈与する方の子や孫である直系卑属でなければならず、ほかにも以下の要件を満たさなければなりません。
18歳以上である
住宅購入時に贈与を受ける方は、その年の1月1日時点で18歳以上でなければなりません。
そのため、例えば贈与を受ける年の6月に18歳になったとしても、10月に贈与をおこなっても贈与税を非課税にはできません。
これは以前よりも緩和された条件であり、令和4年3月31日以前の贈与については、対象者が20歳以上でなければなりませんでした。
現在は、現行の成人年齢に引き下げられており、年齢の面では比較的利用しやすくなったと言えます。
贈与を受ける年の合計所得額が2,000万円以下である
住宅購入資金の贈与を受ける方は、その年の合計所得額が2,000万円以下でなければなりません。
給与所得やその他の財産を売却した所得などで合計所得額が2,000万円を超える場合、適用要件から外れるため注意が必要です。
規模が小さい住宅の場合、さらに基準が厳しく、床面積が40㎡以上50㎡未満の場合は、合計所得額を1,000万円以下に抑える必要があります。
贈与の翌年3月15日までに居住を開始すること
住宅購入資金を非課税にするためには、贈与を受けた翌年の3月15日までに建物を完成させる必要があります。
新築、取得、増改築のいずれの場合も、翌年の3月15日までに屋根が完成し、その土地のうえに建物が存在している状態でなければなりません。
また、その時期まで、あるいは遅くとも贈与の翌年12月31日までには、その家屋で居住を開始している必要があります。
したがって、着工が遅れたりトラブルで完成が遅れたりすると、要件を満たせない可能性があるため注意が必要です。
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住宅購入資金の贈与税を非課税にするための家屋の要件
住宅購入資金の贈与税を非課税にするためには、家屋側にもさまざまな要件が設定されています。
非課税限度額を1,000万円の上限いっぱいまで引き上げたい場合は、断熱等性能等級5以上かつ一次エネルギー消費量等級6以上のZEH水準に合致させなければなりません。
ただし、令和5年12月31日までに建築確認を受けたか、令和6年6月30日までに建築された住宅については断熱等性能等級4以上または一次エネルギー消費量等級4以上が基準となります。
さらに、家屋側の要件はその家屋が新築なのか、既存住宅の増改築なのかによっても適用要件が異なるため注意しましょう。
住宅購入資金の贈与税を非課税にする新築家屋の要件
新築住宅の場合、家屋の登記簿上の床面積が40㎡以上240㎡以下であり、半分以上が贈与を受ける方の居住用に使われる建物でなければなりません。
また、新築住宅であれば、建築後にまだ誰も入居しておらず、贈与を受ける方が初めて使用する物件である必要があります。
住宅購入資金の贈与税を非課税にする既存家屋の要件
既存の中古住宅を購入して住む場合、面積に関する要件は新築と同様です。
既存住宅が一度でも誰かに使用されたことがある場合、贈与税を非課税にするには、昭和57年1月1日以降に建てられている必要があります。
昭和57年1月1日以前に建てられた場合でも、耐震基準適合証明書、建設住宅性能評価書の写し、既存住宅売買瑕疵担保責任保険契約の契約書などがあれば、贈与税を非課税にできる可能性が高いです。
ただし、これらの書類は住宅を購入する日の2年以内に取得されたものでなければなりません。
要件を満たさない場合、住宅購入日までに購入後に耐震工事をおこなう旨を都道府県知事などに申請しましょう。
工事によって耐震基準に適合したことを証明する書類を提出すれば、贈与税を非課税にすることができます。
ただし、耐震改修工事は贈与を受けた翌年の3月15日までに完了させなければなりません。
住宅購入資金の贈与税を非課税にする既存家屋の増改築の要件
既存住宅を購入して増改築する場合、面積の要件は新築住宅と同様です。
増改築工事の対象が、贈与を受けた方が所有するマイホームでなければなりません。
また、おこなわれた工事が行政が定める一定の工事であることを、確認済証の写し、検査済証の写し、増改築等工事証明書のいずれかで証明する必要があります。
なお、増改築の工事費用が100万円以上でないと贈与税は非課税にはなりません。
さらに、増改築に使った費用の半分以上が居住用区域の工事のための費用である必要があります。
贈与を受けた翌年の3月15日時点で増改築部分の屋根が完成し、元の住宅と一体となっていることが確認できれば、贈与税を非課税にすることができます。
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まとめ
住宅購入資金を親や祖父母からの贈与で賄う場合、さまざまな要件を満たせば贈与税の一部を非課税にできる可能性があります。
非課税措置の申請期間は延長されているものの、その基準は以前より厳しくなっているため注意が必要です。
家屋が新築なのか既存住宅なのかによっても要件が異なるため、しっかり基準を確認しておきましょう。
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輝広 メディア編集部
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