家の売却を検討するとき、その理由やきっかけが購入希望者の購買意欲にどう影響するのか気になると同時に、他の方はどうなのかも知りたいところでしょう。
また売りに出した理由を聞きたい購入希望者も多く、どこまでを伝えれば良いのか売主としてはわかりかねるものです。
では家を売る理由が売却にどう影響するのか、またそれを伝えるときの注意点を解説していきましょう。
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家を売るときの理由は売却に影響があるのか
中古住宅の購入希望者はその家が売り出された理由を気にするもので、その内容によっては売却期間が長くなる、売却価格が下がるなど影響が出るケースがあります。
売り出すきっかけとなるものには一般的なものとネガティブなものに分けられます。
まず、家族構成の変化にともない部屋数が足りなくなった、あるいは多くなった、通勤や通学に不便などが一般的には多いです。
こういった理由は世間一般的によくあるもので、購入希望者としても嫌な感じはなく、売却に影響が出るケースはほぼないでしょう。
一方でネガティブな理由により自宅を手放さなくてはいけないとき、影響がでるのは覚悟しておく必要があります。
たとえば住んでみると意外と不便な立地だった、住宅に欠陥があった、隣人との人間関係によるもの、などは購入希望者からはネガティブなものと受け取られます。
そのため売主はネガティブな理由を黙っておきたいもので、ただ後のトラブルを考えると正直に伝えるほうが賢明で、とくに告知義務が発生する瑕疵は正直に伝えましょう。
なお離婚や住宅ローンの滞納など個人的な事情によるものは、直接的な値下がりの原因とはなりません。
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家を売る理由が売却価格や売却期間に与える影響
家を売るとき、なぜ売るのかを不動産会社や購入希望者に聞かれた場合、隠さずに伝えるのが重要で、ただその内容によっては売却に影響が出てしまいます。
家を売る理由としてもっとも多いのが、住み替えによるもので、全体の3分の1ほどがこれにあたります。
住み替えのきっかけとなるのは、子どもが生まれたり、高齢の親との同居、子どもの独立など家族構成の変化にともなうものがほとんどです。
また近年ではリモートワークの普及で、仕事用の部屋が必要となり住み替えを決意した例も少なくありません。
他にもペットを飼うために郊外の住宅へ移るケースや、定年後にのどかな環境を求めての移住などもあります。
次に多いのが遺産相続によるもので、たとえば高額な相続税が課せられ、支払えないため家を売るケースです。
また相続人が複数いる場合は、不動産では分割が難しく、財産分与のために現金化する方もいます。
ただ相続した家は築年数が経っている物件が多く、購入希望者があらわれにくいのが現状です。
その場合、大規模な修繕やリフォームをして売り出せば、売れやすくなりますが、その費用の負担が問題となります。
家を売る理由として遺産相続と同じくらい多いのが、資産整理によるもので、相続する前に現金化したり、投資用物件を現金に換えたりします。
他にも転勤や転職が理由となる方もいて、期間が定められた転勤であれば戻ってくるまで、賃貸物件として貸し出せますが、戻ってくる予定がない場合手放さざるを得ません。
転職も同様に、県外など通勤先が今の自宅から通えないほど遠くなる場合は、そのまま持っていても維持費がかかるだけです。
離婚が原因となるケースも少なくはなく、離婚後に誰も住まない場合は財産分与のために売って、現金化するのはよくある例です。
これらは一般的な理由による売却であり、買主の購買意欲や心理に悪い影響を与えるものではありません。
しかしなかには買主の心理に悪い影響を与えたり、売り手の都合により売り出し価格が下がるケースもあります。
まず多いのが、住宅ローンが払えなくなり売却するパターンで、転職や入院などで収入が減ったり、想定外の大きな支出が発生したなどその原因はさまざまです。
この場合、まとまったお金が必要なため売り急ぎが発生し、相場価格よりも低い価格での売り出しとなるケースが多く、結果的に売却価格に影響を与えます。
また経営する会社の財務状態が悪い、自宅を担保として借り入れしていたが返済が難しくなったなどの場合も、早く売りたいために売り出し価格を安く設定してしまいがちです。
他にも幹線道路など近隣の騒音や治安など住んでみてわかった周辺環境の悪さが原因で、マイホームの売却を検討している方もいます。
周辺環境は、対処が難しく改善の見込みがないケースも多く、新居を求めて離れる方も少なくありません。
他にも多いパターンとして、近所とのトラブルがあり、そのエリアの人間関係に馴染めず売りに出す方もいます。
こうした周辺環境や立地が原因となるものは、購入者もそこに住めば同じ経験をするため、購入をためらうのもしかたがありません。
そして住宅自体の老朽化や欠陥の発生があったタイミングで、新居の購入と同時に家の売却を考えるケースも多くあります。
ただこの場合、売主には告知義務が生じ、欠陥や不具合は購入希望者にすべて伝えなければいけません。
これは売買契約にあたり契約書に記されていない欠陥や不具合があった場合に、売主が賠償などの責任を負う契約不適合責任が発生するためです。
つまりトラブルが起こりやすい物件といえ、売却価格を含め詳細な部分まで購入希望者との事前の話し合いが必要です。
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家を売却する理由を伝えるときの注意点
家を売るときの注意点としては、購入希望者に良い印象を持ってもらうのが重要で、デメリットがあっても、メリットに言い換えると悪いイメージを持たれにくくなります。
たとえば、近くに歓楽街があり深夜も騒がしい立地であれば、飲食店が徒歩圏内に多く、夜も道が明るいなどと言い換えられます。
逆にスーパーマーケットが遠く、コンビニさえないところであれば、夜は静かで安眠ができる環境だと伝えれば良いのです。
自分が苦手な環境であっても、それを好む方もいて、人それぞれの価値観の違いがデメリットをメリットに変える場合もあるでしょう。
注意点として次は告知義務が発生する原因となる瑕疵に関してのもので、その種類には法律的なものの他に、心理的・物理的・環境的、それぞれの瑕疵があります。
法律的なものは建築基準法、消防法に違反している、また建築制限があり建て替えができないなどです。
心理的瑕疵は心理的に嫌な感じを与えるもので、近隣の風俗店や墓地、暴力団の事務所があるケースがこれにあたり、もちろん事故物件も含まれます。
物理的瑕疵は雨漏りやシロアリ被害、ひびなど住宅の欠陥や不具合の他に地盤沈下など安全面で問題がある状態を言います。
環境的瑕疵は心理的瑕疵と似たもので、購入後の暮らしに影響を及ぼす立地や環境であるものを指し、これら4つが告知義務のある瑕疵です。
告知義務のない理由はあえて購入希望者に伝える必要はありませんが、伝えるべきものかどうかわからない場合は、不動産会社の担当者に相談すると良いでしょう。
その際、担当者には包み隠さずに伝え、そのうえで不動産会社の判断に任せると、双方に損のない仲介をしてくれます。
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まとめ
家を売る理由には一般的なものとネガティブなものがあり、ネガティブなものは売却に影響がでる場合があります。
とくに、周辺環境や立地が原因となるケースでは買い手がつきにくく、値下げ交渉に応じるなど希望価格での売却は難しいでしょう。
また告知義務のある瑕疵の他に不安な点があれば、不動産会社に相談してください。
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輝広 メディア編集部
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