仕事の都合や家族が増えると、住んでいる場所を変えなければならない場合もあるでしょう。
その際は、住んでいる家を先に売却するのか、引っ越してから売却したほうが良いのか悩むものです。
そこで今回は、買い先行で住み替えするメリットや成功のコツについて解説いたします。
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買い先行とはどのような住み替え方法なのか
家の住み替え方法のひとつである「買い先行」は、新居購入後に住んでいた家を売却する方法です。
時間をかけて新しい家を探す時間があり、住宅ローンなどの後始末にも時間をかけられます。
ただし、住宅ローンの残債がある場合には注意が必要です。
その場合では、ダブルローンになる可能性が高くなります。
住んでいた家の売却がスムーズにいけば問題はありませんが、時間がかかると費用の負担が増えてしまいます。
一方、今住んでいる家を売却してから新居を購入する「売り先行」は、金銭的な負担を少なくするのに有効な方法です。
この方法であれば、値下げして早期売却せずに収益を出し、ローン返済の目途が立ちやすくダブルローンも避けられます。
しかし、新居が見つかるまで賃貸物件などを仮住まいにすると、引っ越し費用や家賃がかかるなどの費用負担は大きくなるでしょう。
よって、引っ越しを急がない住み替えであれば、新居を見つけて引っ越してから売却する流れの「買い先行」がおすすめです。
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買い先行のメリット・デメリットについて
新居を購入し、引っ越しが決まってから売却に進む買い先行は、気持ちに余裕を持って活動できるというメリットがあります。
その一方、住宅ローンや資金計画に関してデメリットに感じる点もいくつかあるので注意が必要です。
本章では、どのようなメリット・デメリットがあるのか解説いたします。
メリット①：売却に焦らなくて良い
マイホームは住みやすさが重要です。
職場から近い、子育て環境がよい、ライフラインが充実しているなど、希望条件にこだわりたい方も少なくないでしょう。
売り先行では、新居が決まるまで賃貸物件などに移る必要があるため、引っ越し費用などがかかります。
しかし、買い先行であれば、安全に長く住むための土地選びや住宅を時間をかけて焦らずに探せます。
それにより、マイホーム選びを妥協したくない方にとっては、良い物件を探しやすいというのはメリットとなるでしょう。
メリット②：仮住まいが必要ない
売り先行の場合は、購入者のために家を空けなければならず、時間と手間がかかります。
その一方、買い先行は購入や引っ越しの段取りに融通を聞かせやすく、賃貸物件で仮住まいする必要がありません。
また、新しい家に引っ越してから売却準備ができるため、引っ越し費用を2回も出す必要がないため、時間も無駄に使いません。
メリット③：良い状態で売却活動ができる
家を空けてハウスクリーニングしておけば、購入希望者はいつでも内見できる状態になります。
生活感が見える家を内見して購入を決める方は少ないですし、修繕やリフォームが終わってきれいな状態であれば早期売却も期待できます。
売却については不動産会社に任せることでスムーズに進むため、売主と購入希望者のどちらにも大きなメリットといえるでしょう。
デメリット①：ダブルローンになる可能性がある
買い先行は、先述したように引っ越しの二度手間が発生しないうえに、無駄な資金を使わずスムーズに売却活動に進めます。
ただし、新築で住み替える場合、新旧で住宅ローンの返済が重なるダブルローンとなる時期が生じる可能性があります。
そのため、できるだけ早くダブルローンから脱却するには、早期売却を目指しましょう。
貯蓄があれば、住んでいた家のローンを繰り上げ返済するのがおすすめです。
そして、ダブルローンに関しては、通常の住宅ローンよりも審査が厳しくなっているため、簡単には融資を受けられないという点も頭に入れておきましょう。
デメリット②：資金計画が立てにくい
ダブルローンを利用できない場合には、一時的な資金不足を補うためにつなぎ融資を利用します。
その際は、金利や諸費用を考慮したうえで返済計画を考えて、買い先行を選択する必要があります。
また、注意したいのは「どのようなきれいな住宅でも高額売却できるとは限らない」という点です。
買い先行をした後、希望金額で家を売却できなかった場合、資金計画はさらに苦しいものとなるでしょう。
デメリット③：スムーズに売却できない
比較的状態が良い建物であり、立地の面や築年数も購入者の希望通りであればスムーズですが、そう簡単には売却は進みません。
そのため、売れないリスクも考慮して、資金計画を考えておきましょう。
たとえば、空き家状態が続くと、その期間の税金の支払いや空き家問題で頭を悩ませる場合もあります。
つまり、買い先行で住み替えする予定があるならば、売却に時間がかかる点に備え、あらかじめ資金計画を立てておくのが重要なのです。
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買い先行の住み替えを成功させるコツ
デメリットも生じる買い先行ですが、成功させるためにはどのような点に注意すべきなのでしょうか。
本章では、買い先行の住み替えを成功させる注意点にくわえて、コツについても解説いたします。
売却価格を把握する
買い先行をする際は、どのくらいの価格で家を売却できるのか、売却価格を把握しておきましょう。
住宅ローンを返済できるほどの金額になるのか、ならないかをあらかじめ確かめておくと安心です。
売却価格がローン残債から不足していると、ダブルローンによって月々の返済額が大きくなり、金銭的負担がかかるため注意が必要です。
つなぎ融資を利用するにしても、売却価格が希望金額を下回った場合には、返済に自己資金を使う必要があります。
自己資金がない・住宅ローンが組めない場合には、買い先行の買い替えではなく、売り先行に変更しなければならないでしょう。
よって、事前に売却価格を把握しておけば、月々の返済計画を立てられるうえ、負担もおさえられる可能性もあるのです。
適切な不動産会社選び
買い先行の住み替えを成功させるコツは、不動産会社選びにあります。
ダブルローンを避けるために、早めに高く売りたい場合は、実績のある不動産会社に相談するのがおすすめです。
不動産会社は、どこに頼んでも同じと思われている方もいますが、不動産売却に強い不動産会社もあれば物件紹介に強い不動産会社もあります。
売却を専門としていても、担当者の力不足によって希望金額に届かない場合もあり、返済計画に大きな影響を与えます。
家の売却が遅くなると、結果的に税金や諸経費などの負担が重くなるのが現状です。
そのような事態を避けるためにも、実績のある不動産会社を選び、高額売却を叶えましょう。
購入と売却は同じ不動産会社がおすすめ
買い先行では、購入した新居への引っ越しが完了してから不動産売却へ進みます。
それぞれの手続きには時間差がありますが、できれば同じ不動産会社に依頼することをおすすめします。
購入と売却を別に考えるのではなく、同時進行するつもりで計画すれば、売却のタイミングも近づけられるでしょう。
また、担当者が同じであれば、希望をしっかり把握し、タイミングよく住み替えできる可能性があります。
さらに、住み替えの住宅ローンについても、信頼できる不動産会社であれば、相談に乗ってもらえるでしょう。
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まとめ
理想のマイホームを見つけても、いつ売れるかがわからない不動産売却には不安がつきものです。
しかし、買い先行を成功させるために、相場価格を事前に確認し、資金計画を立てておくと安心です。
また、できるだけ高く売却したい場合は、実績のある不動産会社を選び、買い先行を成功させましょう。
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目次
輝広 メディア編集部
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