マンションを購入し、生涯のマイホームとする方もいれば、一時的な住居とする方、投資のために利用する方もいらっしゃいます。
生涯暮らすつもりでマンションを購入したとしても、ライフスタイルなどが変わり、住み替えることになる可能性もゼロではないでしょう。
そのため、マンションを購入する際には、どのような目的であっても「売る前提」だと考えておくと良いです。
今回は、売る前提でマンションを購入する際の注意点を、「買う」「住む」「売る」の3つのタイミングにわけて解説します。
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売る前提でマンションを買うときの注意点
売る前提でマンションを買うときは、マンションの現在の価格や状況だけでなく、将来的な売りやすさを考えて選ぶことが大切です。
「マンションを売る時期」「マンションの面積」「マンションの立地」に着目すると、適切なマンションを選びやすくなります。
「マンションを売る時期」から考える売りやすいマンション
マンションを一時的な住居とし、ライフスタイルが変化したら住み替えようと考える方は少なくありません。
その場合は、売る時期によって買うべきマンションが変わります。
売る時期がある程度決まっている状態でマンションを購入するのであれば、新築のマンションはおすすめできません。
新築の不動産は購入直後に価値が大きく下落する傾向があり、購入価格を大幅に下回る価格での売却となる確率が高いためです。
しかし、あまりにも築年数が古いマンションは避けられてしまいます。
多くの買主が希望する条件は、「築20年以内」です。
売るタイミングがある程度決まっている場合は、売るタイミングで築20年以内となるよう、逆算して考えると良いでしょう。
たとえば、子どもの誕生を機にマンションを買い、中学生になるタイミングで住み替える予定の方は、約12年後にマンションを売ることになります。
このケースでは、築1年～8年のマンションの購入がおすすめです。
売るときでも築13年～20年と古すぎないため、買主が見つかりやすいでしょう。
老後に住み替えを考えている場合は、どうしても築年数が古くなりがちです。
また現時点では売る予定はなく、万が一に備えておきたいケースも、売るタイミングの見通しが立ちません。
そのようなケースでは、リフォームしやすいマンションや、立地の良いマンションを買うと、築年数が経っていても比較的売却しやすいでしょう。
「マンションの面積」から考える売りやすいマンション
一口にマンションといっても面積や間取りはさまざまであり、需要の高さは異なります。
おすすめは、登記面積が50㎡以上のマンションです。
登記面積50㎡以上のマンションから住宅ローン控除が受けられるようになり、固定資産税や都市計画税、不動産取得税も軽減されます。
このような事情から需要が高いため、売る前提でマンションを買う際には「登記面積が50㎡以上」を目安にすると良いでしょう。
「マンションの立地」から考える売りやすいマンション
先ほど、売るタイミングが未定の場合は立地の良いマンションがおすすめだと解説しましたが、具体的には次のようなマンションが「立地が良い」と判断されます。
●駅から徒歩圏内のマンション
●周辺に商業施設・医療施設・教育施設が充実しているマンション
●公園が近くにあるマンション
これらのマンションは人気が高いため、買主が見つかりやすいでしょう。
都心部では、駅から徒歩圏内のマンションがとくに人気を集める傾向にあります。
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売る前提のマンションに住むときの注意点
売りやすいマンションを購入したとしても、「どのような暮らし方をしてきたか」「売却の準備を進めていたか」によって、売却の進み方に差が生じてしまいます。
そのため、住んでいるときから売却を意識した行動をとることが大切です。
売る前提のマンションに住むときの注意点として、以下の3つをご紹介します。
傷をつけない
フローリングやクロス（壁紙）は、傷つきやすい部分です。
日当たりの良いマンションでは、日焼けにも気をつけなくてはなりません。
何の対策も講じずに生活を始めると傷が多くなり、見た目の美しさにも影響を及ぼします。
床全体にラグを敷いたり、クロスに保護シートを貼ったりすると、傷がつきにくくなりおすすめです。
ただし壁面全体に保護シートを貼ると手間も費用もかかるため、クロスに対する対策は子ども部屋だけ、手が届く部分だけというように、限定的に講じても良いでしょう。
こまめに掃除する
たとえ傷がついたとしても、こまめに掃除をしていれば傷に気がつきやすく、適切な処置をおこなえます。
汚れも付着してから日が浅いほど落としやすい傾向にあるため、こまめに掃除をして速やかに落とすことが大切です。
水回りはとくに汚れがたまりやすい部分ですが、水回りの美しさを重視する買主は少なくありません。
売却前に業者に大掃除を依頼する場合でも、汚れがひどいと多額の費用がかかるため、できる限り日頃から掃除をしておきましょう。
定期的に相場を調べる
マンションの売却を考えるようになったら、相場を調べる習慣をつけることをおすすめします。
マンションの価格は、一定ではありません。
需給バランスや世の中の動きなどによって、高くなったり安くなったりしています。
相場を調べる際は、近隣類似物件の有無や価格などをチェックしましょう。
定期的に調べていると、ライバルともいえる近隣類似物件の数や、売り出した際の相場がわかるようになります。
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売る前提で購入したマンションを売るときの注意点
マンションを買う方のなかには、購入前から「いつか住み替えたい」と考えている方も少なくありません。
住み替えの場合、新居の選択肢には「新しい不動産を買う」「賃貸物件を借りる」「実家に戻る」などがあります。
このうち、とくに注意したいのは「新しい不動産を買う」ケースです。
賃貸物件の契約や実家への引っ越しに比べると、新しい不動産の購入には時間もお金もかかるため、次の注意点を押さえて行動しましょう。
売却と購入が同じタイミングになるよう調整する
住み替えには、旧居を売ってから新居を買う「売り先行」と、新居を買ってから旧居を売る「買い先行」があります。
住み替え方法としてどちらが適しているのかは売主の状況によって異なるため、一概には言えません。
しかし、どちらのケースでも「売る」と「買う」のタイミングが大幅にずれてしまうと、デメリットが生じます。
たとえば旧居を売ったものの新居が見つからない場合は、新居が見つかるまでの間、賃貸物件などに住まなくてはなりません。
反対に、新居を買ったものの旧居の買主が現れない場合は、住宅ローンや税金の支払いが二重になるおそれがあります。
先ほど、売る前提のマンションに住む際の注意点として、定期的に相場を調べることを挙げました。
定期的な相場の調査の際に、住み替え先の調査も進めておくと良いでしょう。
住宅ローンを完済できるか確認する
基本的には、住宅ローンが残っている不動産は売却できません。
しかし不動産を売って得たお金で完済できる場合は、不動産売却が可能です。
住宅ローンの残高は、返済予定表や残高証明書で確認できます。
将来の予測は難しいものですが、売る前提でマンションを買う際に住み替え時の住宅ローン残高まで計算しておくと、スムーズに進むでしょう。
マンションのアピールポイントをまとめる
不動産売却時の広告は、売主ではなく不動産会社が作成します。
しかし、どの不動産にも住人にしかわからない長所があり、そのような長所は買主から重宝される情報です。
ひとつでも多くの長所をピックアップし、買主に説明できるようにまとめましょう。
売る前提で購入したマンションであれば、入居当初から意識的にアピールポイントを探しておくと、慌てずに済みます。
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まとめ
終の棲家のつもりでマンションを購入したとしても、不測の事態によって手放すことになる可能性があります。
そのため、マンションは「売る前提」で購入すると安心です。
買うときは売りやすさにも着目してマンションを選び、住む段階では丁寧な暮らしを心がけるようにすると、いざ売ることになったとしても好条件で売却できるでしょう。
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輝広 メディア編集部
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