土地の敷地調査とは？調査する項目やかかる費用の相場について解説！｜明石・加古川・高砂の不動産

▼ 敷地調査とは？土地を調査する理由や必要性について
▼ 購入した土地でおこなう敷地調査の項目について
▼ 土地の敷地調査にかかる費用とは？相場について解説
▼ まとめ

土地の敷地調査とは？調査する項目やかかる費用の相場について解説！

マイホーム建設のための土地を購入したら、ハウスメーカーや工務店から土地の敷地調査について案内があります。
しかし、敷地調査の必要性や調査にかかる費用についてよく知らなければ、不安に感じてしまいますよね。
そこで今回は、土地の敷地調査とはどのようなものなのかについて、敷地調査の役割や調査する項目、調査にかかる費用の相場を解説します。
土地の購入を検討されている方は、ぜひご参考にしてみてください。

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敷地調査とは？土地を調査する理由や必要性について

ここでは、土地の敷地調査とはどのようなものなのかについて解説します。

土地の敷地調査をおこなう理由とは

敷地調査とは、ご自身が所有する土地の状態を正しく把握するためのものです。
購入した土地に注文住宅を建てる際には、土地の形状や条件について正確に理解しておかなければなりません。
土地の状態や法的規制の有無などによっては、建てられる家の構造や、建築にかかる費用などが大きく変わってくるからです。

土地の敷地調査でわかることとは

敷地調査では、まず土地の面積と形状を計測し、登記簿の内容と一致しているか確認します。
所有する土地の敷地内だけでなく、隣接している土地や道路との高低差も調査の対象です。
高低差が大きい場合は、「擁壁」という壁を設置しなければなりません。
また、電気、水道、ガスといったライフラインの配管がとおっているのかの調査もおこなわれます。
配管がなければ、引き込みのための工事が必要です。
さらに、地盤調査をおこない、地盤の強度が不足していないか、地盤改良工事が必要ではないかなどを確認します。
また、土地の法的規制に関してはとくに注意しなければなりません。
土地には「建築基準法」や「都市計画法」などの規制がかけられており、その規則に則して家を建てなければならないからです。
さらに、土地によっては「風致地区」の指定を受けている場合があります。
風致地区では、周囲の景観を損なわないよう配慮しなければなりません。
そのため、樹木の伐採や、家のデザイン、仕様などについて制限されることがあります。
このように、土地の敷地調査とは、土地の条件や状態を調べることで「どのような家が建てられるのか」を把握するための重要なプロセスだといえるでしょう。

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購入した土地でおこなう敷地調査の項目について

敷地調査の具体的な調査項目について解説します。

敷地調査の項目1：土地の形状に関する調査

所有する土地の、正確な面積と形状を測量します。
その際、隣接地との境界線があいまいになっている場合は、隣接地の所有者に立ち会いいを求めたうえで境界線を確定させる調査が必要です。
境界線が不明確なまま工事を進めると、後々トラブルになるリスクがあります。
また、隣接地や道路との高低差も調査をおこない、高低差が大きい場合は擁壁や階段設置のスペースを確保しなくてはなりません。
たとえば道路との高低差が1m20cmある土地の場合、1段15cm～18cmほどの階段が7～8段必要です。
階段の幅が30cmだとすると、階段だけで2m以上の面積を要することになります。

敷地調査の項目2：土地に面した道路の調査

隣接する道路の調査項目は、高低差だけではありません。
道路の幅、側溝の種類、電柱・マンホール・ガードレールの位置などを調査します。
とくに注意したいのは、道路の幅に関してです。
都市計画区域の場合、幅が4m以上ある道路に、土地が2m以上接している必要があります。
もし道路の幅が4mに満たない場合は、4mを確保するために敷地自体を後退させなければなりません。
そのため、隣接する道路の幅によっては、所有する土地をめいっぱいまで活用できないケースがあります。

敷地調査の項目3：電気、ガス、上下水道の配管に関する調査

上水道の給水状況、下水の排水状況、ガス配管の引き込み位置、電気・電話線などの確認をおこないます。
建て替えの場合、これらの配管はすでに引き込まれていることが多いですが、劣化や口径不足によって新たに工事が必要になるケースも珍しくありません。
ライフラインの配管に関する工事は費用が高額になる場合が多いため、費用計画をしっかり立てるようにしましょう。
また、地域によっては、下水のための浄化槽が必要になります。
新規で浄化槽の設置する場合、それなりのスペースを確保しなければならないので注意してください。
自治体によっては、工事費用の補助金が用意されていることもあります。

敷地調査の項目4：土地の方位に関する調査

部屋の配置や窓の位置などを決めるために、方位の測定をおこないます。
方位を把握することで、風通しや日当たりに考慮した間取りを考えることが可能です。
また、家相の吉凶を踏まえた家づくりをする場合は、方位情報に基づいて玄関やトイレ、仏壇、神棚などを設置します。

敷地調査の項目5：隣接する家に関する調査

隣接地に家が建っている場合は、隣家の窓の位置が重要な調査項目となります。
窓の位置を隣家と重ならないようにすれば、互いの視線が気になることはありません。
「窓を開けていると隣家の音が気になる」という状況も防げるでしょう。
また、換気扇の位置を考慮することも重要です。
換気扇の近くに窓を設置しないようにすれば、お互いに排出された空気でいやな思いをすることはありません。

敷地調査の項目6：法規制に関する調査

土地には法律によってさまざまな規制がかけられています。
その1つが、都市計画法に基づく「用途地域」による制限です。
用途地域とはその土地に建てられる建物の種類を設定したもので、住居系、商業系、工業系など全部で13種類あります。
そのうち、住居向けとされる用途地域は8種類です。
住宅向けの用途用地では、快適な生活が送れるような住環境の保護がおこなわれています。
建ぺい率や高さ制限、斜線制限などが定められているため、その規則の中で建築可能な家を設計しなければなりません。
また、所有する土地の用途地域が商業用地や工業用地だった場合、住居が建てられない場合があります。
なお、建ぺい率とは、土地全体に対して建物を建てられる面積の割合のことです。
建ぺい率が低いほど、空き地が広くなり街の景観が良くなるとされています。
建ぺい率は土地によって決められているため、家を設計する前にかならず確認しましょう。

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土地の敷地調査にかかる費用とは？相場について解説

ここまで、敷地調査をおこなう重要性や意味について解説しました。
土地を購入して注文住宅を建てる場合、敷地調査がかならず必要になると考えておきましょう。
では、敷地調査にはどの程度の費用がかかるのでしょうか。
一般的に、敷地調査の依頼は、家の建設を依頼したハウスメーカーや工務店に相談することになります。
敷地調査にかかる費用はハウスメーカーや工務店によって異なりますが、相場は一般的に10万円～20万円ほどです。
調査項目を増やしたり、特別な調査を依頼する場合は、さらに別途で費用がかかります。
高額に感じる方もいるかも知れませんが、それぞれ特徴が異なる土地で専門的な調査をおこなうため、「安心して家を建てるための必要経費」だと考えましょう。
調査内容や費用に関して不安がある方は、まず相談から始めてみてはいかがでしょうか。

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