不動産を売却して利益が出た場合、ふるさと納税を活用して税金をお得にする方法があります。
今回は、ふるさと納税の仕組みと不動産売却益の節税におすすめする理由、譲渡所得税の計算方法や控除上限額の計算方法について解説します。
不動産売却を検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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不動産売却益の節税にふるさと納税をおすすめする理由
ふるさと納税とは、自分が支援したいと思う自治体に寄付をし、そのお礼として地域の特産品などを受け取ることができる制度です。
さらに、寄付した金額は、年末の確定申告時に所得税や住民税から一定額が控除されるため、実質的な負担は最低限に抑えられます。
具体的には、寄付金額から2,000円を差し引いた金額が税額から控除されます。
たとえば、2万円寄付した場合、実質2,000円の自己負担で1万8,000円が税金から引かれる計算です。
不動産売却益はどう課税される？
不動産を売却した際の利益は譲渡所得となり、その他の所得とは別に税金がかかります。
税金には「総合課税」と「分離課税」があります。
総合課税とは、1年間で得た収入全体を合計し、その合計額に基づいて税金を計算する方法です。
たとえば、会社からもらう給料や、自営業からの収入などは総合課税になります。
一方、分離課税は、特定の種類の収入については、他の収入とは別に税金を計算する方法です。
たとえば、退職金や不動産、株式の売却から得られる収入などが挙げられます。
不動産売却から得られる利益は「譲渡所得」とみなされ、分離課税の対象です。
つまり、不動産の売却利益に対する税金は、その他の収入とは別に計算されるため、場合によっては税負担が高くなる可能性があります。
税負担が増えたときに、節税に役立つのが「ふるさと納税」です。
不動産売却とふるさと納税を組み合わせるメリット
不動産を売却すると、その売却益に対して譲渡所得税がかかります。
そこで、売却した年にふるさと納税を利用すると、売却益に対する税金を有効に節税できる可能性があります。
つまり、売却で得た利益の一部をふるさと納税に充てると、税金の負担を減らしつつ、自分が応援したい地域の発展にも寄与できるためおすすめです。
ふるさと納税の節税効果は、年間の所得が多いほど大きくなります。
それは、ふるさと納税の控除限度額が所得に応じて設定されているためです。
不動産売却で所得が増えると、ふるさと納税の上限が引き上げられる可能性があります。
つまり、不動産売却で得た高額の利益に対しても、効果的に節税をおこなうことができるのです。
このように、不動産売却にともなう税金の負担を減らしながら、ご自身が応援したい地域への貢献もできるふるさと納税は、賢い選択肢の1つです。
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不動産売却時の譲渡所得税の計算方法とは
不動産を売ったときの利益、つまり「譲渡所得」にかかる税金は、所得税、住民税、復興特別所得税です。
これらを合わせて譲渡所得税と呼びます。
譲渡所得税は、得られた譲渡所得に一定の税率を掛けて計算します。
譲渡所得（売却利益）の計算方法
譲渡所得の計算式は、以下のとおりです。
譲渡所得=売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産を取得する際にかかった費用のことです。
たとえば、購入代金や仲介手数料などが含まれます。
譲渡費用とは、不動産を売る際にかかる費用のことです。
仲介手数料や印紙税などが該当します。
さらに、売却する不動産が建物の場合、経年による価値の減少を考慮して、減価償却費相当額を取得費から差し引きます。
居住用不動産における減価償却費相当額の計算式は、以下のとおりです。
減価償却費相当額=建物の取得価額×0.9×償却率×経過年数
償却率は建物の種類によって以下のように異なります。
●木造または合成樹脂造：0.031
●れんが造、石造またはブロック造：0.018
●鉄骨鉄筋コンクリート造または鉄筋コンクリート造：0.015
●金属造（骨格材の肉厚3mm超4mm以下）：0.025
●金属造（骨格材の肉厚3mm以下）：0.036
たとえば、3,000万円で購入してから5年経つ木造住宅を売却する場合、減価償却費相当額は「3,000万円×0.9×0.031×5＝418万5,000円」となり、不動産の取得費から差し引きます。
なお、不動産売却に際しては、適用要件に合致する場合、特別控除で節税することも可能です。
たとえば、自宅や相続した不動産を売却する際には、譲渡所得から最大3,000万円の特別控除を受けられます。
このような特別控除の特例を適用すると、譲渡所得を軽減できますね。
ただし、特別控除の特例を利用するには、一定の条件を満たす必要があります。
具体的な条件や詳細については、国税庁のホームページでご確認ください。
譲渡所得税の税率とは
譲渡所得税の税率は、不動産の所有期間によって税率が異なります。
●5年以下の所有期間の場合：39.63%
●5年を超える所有期間の場合：20.315%
所有期間は、売却した年の1月1日時点です。
たとえば、不動産の所有期間が7年で、課税譲渡所得が400万円だった場合、計算は次のようになります。
400万円×20.315%=81万2,600円
この計算方法を理解しておくと、不動産を売却する際の税金の負担を事前に把握することができるため、ふるさと納税を利用する際にも役立ちます。
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不動産売却時に役立つふるさと納税の控除上限額の計算方法
ふるさと納税を利用して不動産売却益にかかる譲渡所得税の節税を検討する際は、どれだけの金額を寄付して税額控除を受けられるかの「控除上限額」を計算することが重要です。
年収がまだ確定していない場合、前年の所得を基に控除上限額を見積もることができます。
計算方法は、以下のとおりです。
STEP①所得控除後の金額を確認
まずは、給与所得や事業所得などの収入から所得控除（基礎控除、給与所得控除など）を差し引いた後の金額を確認しましょう。
給与所得については、源泉徴収票や住民税通知書で確認が可能です。
所得控除後の金額は「課税所得」となります。
STEP②住民税所得割額の計算
次に、その課税所得をもとに、住民税の所得割額を計算します。
住民税の税率は自治体によって異なる場合があるので、管轄の税務署や市町村役場の公式サイトで確認すると良いでしょう。
給与所得や事業所得などは総合課税に該当し、住民税は10％となることが一般的です。
一方、不動産売却で発生した譲渡所得は分離課税のため、所有期間によって以下のように住民税の税率が異なります。
●所有期間5年以下の場合：税率9％
●所有期間5年超えの場合：税率5％
総合課税の住民税所得割額と分離課税の住民税所得割額をそれぞれ計算し、合計します。
STEP③ふるさと納税の控除上限額を算出
最後に、以下の計算式でふるさと納税の控除上限額を算出します。
控除上限額 ＝ 住民税所得割額 × 20％ ÷（90％ － 所得税率×1.021）+ 2,000円
このように、手順に沿って計算すると、ふるさと納税で受けられる税額控除の上限額を把握することが可能です。
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まとめ
不動産売却で利益が発生した場合は、ふるさと納税を活用すると税金対策になるだけでなく、お好きな地域にも貢献できるためおすすめです。
不動産売却における譲渡所得は、売却価格から取得費と譲渡費用を差し引いて計算します。
控除上限額を計算する際は、まず始めに所得控除後の課税所得を確認し、住民税所得割額を算出します。
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輝広 メディア編集部
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