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中古マンションの管理組合!購入時に知っておきたい活動内容

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中古マンションの管理組合!購入時に知っておきたい活動内容

中古マンションを購入する際、知っておきたいことのひとつに「管理組合」の知識が挙げられます。
管理組合が機能し、維持管理がしっかりとおこなわれているかは、中古マンションを選ぶうえでも大切なポイントです。
今回は、中古マンションの管理組合について、概要や活動内容、管理会社との関係性などを解説します。

購入者が加入する!中古マンションの管理組合とは?

購入者が加入する!中古マンションの管理組合とは?

中古マンションを購入した際、購入者と管理組合とは、どのような関わりをもつのでしょうか。
まずは、管理組合の概要について解説します。

管理組合とは

分譲マンションの管理組合とは、すべての区分所有者(購入者)が組合員となり、建物や敷地を管理するために組織される団体です。
中古マンションの各部屋は区分所有者の所有となりますが、共用部分はすべての所有者で共有します。
共有部分とは、共有して使うエレベーターや階段、エントランスや駐車場などです。
一戸建て住宅とは異なり、共同住宅である中古マンションでは、管理組合が管理をおこないます。
そのため、中古マンションを購入した場合、区分所有者は必ず管理組合に入ることになります。
組合員の資格を持つのは、区分所有者のみです。
たとえば、中古マンションの区分所有者が、部屋を第三者である賃借人に貸している場合、賃借人には組合員の資格は生じません。
このケースでも、組合員となるのは区分所有者です。

組合員の役割

管理組合とは、マンションごとに任意で編成される団体ではなく、区分所有法によって定められている団体です。
区分所有法では、区分所有者の全員で建物と敷地の管理をおこなうことのほか、集会を開いて、規約や管理者を決めることができると規定しています。
この管理者とは、管理組合の理事長を指します。
管理組合のなかで、運営の実務を執りおこなうのは理事会です。
総会で、管理組合を構成する組合員のなかから、理事会の役員が選出されます。
理事会では、管理費などの徴収のほか、管理規約の変更などの議案についても話し合われます。
議案の可決は、組合員が出席する総会で投票をして決められる仕組みです。
理事会では、業務内容が異なるいくつかの役職が設けられています。
理事長とは、団体の代表であり、総会では議長を務めます。
副理事長は、理事長の補佐役として、代理も務める役職です。
ほかにも、役職には、管理費の出納や支出の会計を担う会計担当理事などがあります。
なお、理事会の役員は、持ち回りで選出される形が一般的です。
役員を務める期間は、中古マンションごとに管理規定で決められており、1年から2年ほどの期間に定められているケースが多いです。
管理組合の活動は、中古マンションの快適な住環境と資産価値を守ることにつながります。
購入後は、管理組合の一員になることも、想定しておくことが大切です。

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中古マンション購入で参加する!管理組合の活動内容を解説

中古マンション購入で参加する!管理組合の活動内容を解説

管理組合の活動内容は、住民の快適な暮らしや中古マンションの資産価値を守るうえでも重要なものです。
ここでは、中古マンションを購入した区分所有者が加入することになる、管理組合の活動内容について解説します。

主な活動内容

管理組合の活動内容をひとことでいうと、中古マンションの共用部分の維持管理です。
基本的な活動内容を大別すると、住環境の管理と、長期修繕計画に関連する業務に分けることができます。
住環境の管理とは、共用部分に関する業務です。
たとえば、エントランスをはじめとする敷地内の共用部分をきれいにする清掃が挙げられます。
防災機器やエレベーターなどが、問題なく稼働するために必要な点検や保守も管理組合の業務範囲です。
共用部分にかける損害保険や火災保険の管理も、大切な活動内容のひとつです。
長期修繕計画に関連する活動内容は、計画の策定や見直しのほか、計画書の管理をおこないます。
これらの活動以外にも、管理費や修繕積立金の管理、管理規約の改正や管理会社の選定なども、大切な業務です。
また、購入する物件によっては、緑化委員会や広報委員会などを編成し、住民のコミュニティー形成に寄与する活動を展開しているケースも見られます。
管理組合が運営する住民のためのお祭りや料理教室などは、住民同士のつながりやコミュニケーションを活性化しています。

管理組合の総会

物件を購入した区分所有者で組織される管理組合ですが、すべての活動を全員でおこなうことは、現実的とはいえません。
そこで、まず役員のみが集まって定期的に実施されるのが、理事会です。
理事会では、管理会社の報告を受け、マンションの課題を議題として話し合います。
ただし、決算や予算などの重要な内容は、管理組合の活動内容のひとつである「総会」で決定します。
総会とは、中古マンションの購入者である組合員が集まって、重要な事項についての意思決定をおこなう場です。
少なくとも年に1回は実施される通常総会のほかに、理事長の判断でおこなわれる臨時総会があります。
通常総会では収支予算や事業計画、収支決算、管理費や修繕積立金の金額の変更などが議案になります。
ほかにも、管理規約の変更や管理委託契約の更新、理事会の選任なども重要な議案です。
中古マンションを購入した組合員には、権利として議決権が生じます。
議決権は専有面積の割合に応じて、物件を購入した区分所有者ごとに与えられます。
通常の議案が決定されるには、区分所有者および議決権の過半数の賛成を得ることが必要です。
つまり、組合員としての議決権が与えられることによって、中古マンションの購入者は、大切な議案の賛成や反対意思を表明することが可能なのです。

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中古マンション購入で知っておきたい!管理組合と管理会社の関係

中古マンション購入で知っておきたい!管理組合と管理会社の関係

管理組合と管理会社は、名前が似ていますが、それぞれ異なる役割を持っています。
最後に、中古マンションを購入する際に知っておきたい、管理組合と管理会社の関係性について解説します。

管理組合と管理会社の違い

管理組合は、理事会によって、維持・管理をおこなうことが役割です。
一方、管理会社は、管理組合から業務委託を受けて、管理業務をおこなう会社を指します。
中古マンションの管理業務は、共用部分の日ごろの清掃のほか、電気設備の点検や補修、管理費や修繕積立金の管理など多岐にわたります。
管理は、中古マンションを購入した住民が快適に暮らすために欠かせないものです。
しかし、多岐にわたる業務を理事会ですべて対応することは困難であるため、管理業務の専門である管理会社に委託するケースが一般的です。
委託する場合も、管理の主体は管理組合になります。
委託契約には、いくつか種類があります。
ひとつは、全部委託管理といわれるもので、管理業務の大部分を委託する契約です。
管理業務の一部を外部に委託するのは、一部委託管理です。
管理組合が管理人を直接雇用するケースもあり、自主管理方式といわれます。

委託できる業務内容

管理会社がおこなう業務は契約内容によって異なりますが、共用部分の清掃業務以外にも、事務管理や管理人業務、設備の管理を委託することが一般的です。
たとえば、事務管理は修繕積立金や管理費の出納業務だけでなく、会計報告書や年間予算案の作成、管理組合への業務報告などもおこないます。
また、督促業務を委託することも可能です。
また、管理人業務では建物内の巡回や住民の日常的な問い合わせへの対応、設備の管理では防災設備や電気設備の法定点検などにも管理会社が対応します。

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まとめ

中古マンションを購入すると、区分所有者として、管理組合の組合員になります。
実務は管理会社に委託している物件が一般的ですが、管理の主体はあくまで管理組合です。
住民の意見や要望を確認しながら、中古マンションでの快適な暮らしの実現に貢献する管理組合は、不可欠な存在といえるでしょう。

目次

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