不動産を売却するときには、土地の実勢価格を参考に売り出し価格を決定します。
しかし、実勢価格とはどのようなものか、よくわからない方もいらっしゃるでしょう。
そこで今回は、不動産売却を検討している方に向けて、実勢価格とは何か、調べ方や押さえておきたい注意点を解説します。
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不動産売却で知っておきたい実勢価格とは
実勢価格とは、実際に取引が成立する価格のことです。
不動産価格は、需要と供給によって成り立つものであり、必ずしも売り出し価格のままで取引が成立するとは限りません。
そのため、実勢価格は売り出し価格と異なる可能性があります。
また、土地の価格として、実勢価格のほか「公示地価」「基準地価」「路線価」などがあります。
不動産売却を成功させるためには、これらの違いを事前に確認しておくことが大切です。
実勢価格と公示地価の違い
公示地価とは、国土交通省が公表している土地価格の目安を指します。
その年1月1日時点における全国の標準地で土地評価をおこない、毎年3月に公表するのが原則です。
公示地価は、一般の土地取引や金融機関の担保評価などに活用されています。
実勢価格とは異なり、実際の価格ではないため、あくまで目安として見ておくと良いでしょう。
実勢価格と基準地価の違い
公示地価によく似た言葉として、基準地価が挙げられます。
基準地価とは、都道府県が公表している土地価格です。
毎年7月1日時点における基準値を対象として、土地評価をおこないます。
不動産取引はもちろん、地方公共団体や民間企業の土地取引基準として活用されているのが特徴です。
基準地価も実際の価格とは異なるので、売り出し価格を決める参考程度に留めておきましょう。
実勢価格と路線価の違い
路線価とは、国税庁が毎年7月1日に公表する土地価格です。
1月1日を評価時点として、地価公示価格などを基に評価されています。
土地1㎡あたりの評価額を指すため、相続税や贈与税の計算に用いられるのが一般的です。
路線価は、あくまでも標準的な土地をベースにした単価であり、実勢価格とは性質が異なります。
実勢価格は、これらの土地価格を加味して決定されるので、売却前にはそれぞれの違いを理解しておきましょう。
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不動産売却で知っておきたい実勢価格の調べ方
実勢価格の調べ方は、主に以下の3種類です。
それぞれどのような調べ方か、ポイントを確認しておきましょう。
早期・高値売却を目指すためにも、実勢価格の調べ方はある程度理解しておく必要があります。
売却前に実勢価格の調べ方を把握しておけば、スムーズに売り出し価格が設定できるでしょう。
調べ方①不動産情報ライブラリを活用する
実勢価格の調べ方として、まず挙げられるのは不動産情報ライブラリの活用です。
不動産情報ライブラリとは、国土交通省が運営・管理している不動産情報サイトであり、円滑な不動産取引の促進を目的としています。
サイトへアクセスし、住所や路線、駅名などを入力すれば実勢価格が確認可能です。
価格や間取り、築年数など、さらに詳しい情報を入力すると、調べたい土地と似た事例を検索できます。
また、不動産情報ライブラリでは、実勢価格のほか、都市計画や建ぺい率、容積率などがチェックできるのも特徴です。
実際の取引価格に近い評価額を把握しやすくなっているので、活用してみると良いでしょう。
調べ方②基準地価を基に計算する
実勢価格は、基準地価を参考にすることも可能です。
一般的に実勢価格は、基準地価の1.1〜1.2倍になるといわれているため、基準地価を基にして実勢価格を算出できます。
たとえば、周辺エリアの基準地価が1㎡あたり20万円のケースで土地面積が100㎡あったときは、以下のように計算します。
20万円×100㎡×1.1＝2,200万円
基準地価は実勢価格と同様に、不動産情報ライブラリで確認できます。
調べたい区分や地域などを入力して、より近い情報を検索しましょう。
調べ方③固定資産税評価額を基に算出する
実勢価格は、固定資産税評価額から調べることが可能です。
固定資産税評価額の調べ方として有効なのは、固定資産税課税明細書を確認することです。
土地を所有していると、毎年自治体から固定資産税課税明細書が届きます。
書類が手元にないときは、固定資産課税台帳を閲覧申請すると良いでしょう。
固定資産税評価額から実勢価格を調べるときの計算式は、以下のとおりです。
固定資産税評価額÷0.7×1.1
たとえば、固定資産税評価額が2,800万円だったケースでは、次のように計算します。
2,800万円÷0.7×1.1=4,400万円
固定資産税評価額が記載されている納税通知書は再発行ができないので、受け取ったらなくさないように保管しておきましょう。
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不動産売却における実勢価格の調べ方で知っておきたい注意点
不動産売却で実勢価格を調べるときは、以下の注意点を押さえておかなければなりません。
注意点を把握せず安易に価格設定をしてしまうと、売却で損をするおそれがあります。
早期・高値売却を目指しているなら、実勢価格の調べ方で失敗しないよう気を付けましょう。
実勢価格の調べ方で知っておきたい注意点は、主に3つです。
注意点①過去の取引額であると認識しておく
実勢価格はあくまでも過去の取引額であり、その金額は常に変動しています。
すぐに価格が更新されてしまうため、実勢価格を調べるときは変動に注意が必要です。
また、地価は土地の需要が高まると高騰します。
過去の取引実績だけで判断してしまうと、安く売るなどの失敗をしてしまうかもしれません。
さらに、国や自治体が公表する土地価格は、調査して発表するまでに時間を要します。
公表タイミングを把握していなければ、前年の価格で判断してしまう可能性もあります。
実勢価格を調べるときには、土地価格の性質も理解しておかなければなりません。
注意点②土地の売り出し価格は自由に設定できる
不動産売却では、土地の売り出し価格を売主が自由に設定できます。
そのため、実勢価格と乖離した金額で売りに出しても問題はありません。
売主の状況に合わせて、適切な価格設定をおこなっていきましょう。
相続した土地を売却して納税資金を確保したいときには、相場より安い価格で売るのもひとつの手段です。
注意点として、相場と比べてあまりにもかけ離れた金額では、買い手がなかなか見つからない可能性があります。
安すぎる金額や高すぎる金額は、かえって売却コストがかかるので、相場を考慮した価格設定にすることが重要です。
注意点③条件によっては価格に差が出る
不動産価格は、土地の形や方角、日当たりなどのさまざまな条件を考慮して決定されます。
同じエリアの不動産でも、条件が異なれば価格に差が生まれます。
実勢価格を調べるときには、できる限り売却物件と近い条件を検索することが重要です。
不動産売却の売り出し価格設定で不安がある方は、仲介を依頼する不動産会社に相談するのも選択肢のひとつです。
実勢価格を加味した売り出し価格にできるよう、調査や相談を重ねていきましょう。
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まとめ
実勢価格は実際に取引が成立する価格であり、国や自治体が公表する公示地価や基準地価とは異なります。
主な調べ方として、不動産情報ライブラリを活用する方法、基準地価や固定資産税評価額を基に算出する方法が有効です。
実勢価格を調べるときには、さまざまな条件によって価格に差が生じることを把握しておきましょう。
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輝広 メディア編集部
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