不動産の売買契約を結ぶ際には、万が一の事態に備えて、契約を解除できる特約が設けられることがあります。
たとえば、住宅ローンが通らなかった場合や住み替えが困難になった場合など、契約解除が必要になることもあります。
このようなリスクに備えるには、ローン特約や買い替え特約などの内容を事前に理解しておくことが重要です。
この記事では、契約時に押さえておきたい各種特約の種類や手数料の扱いについて解説していきます。
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ローン特約について
不動産の購入を検討されている方にとって、ローン特約は非常に重要な項目なのではないでしょうか。
これは、住宅ローンが承認されなかった場合に売買契約を解除できる仕組みであり、買主を保護するために設けられています。
しかし、内容や条件を正しく理解しないと、トラブルを招くかもしれません。
ここでは、買主保護の観点、適用条件、期日について解説します。
ローン特約を設けていない場合、融資が否認されても売買契約は有効のままで、買主が違約金を負担するリスクがあるため注意が必要です。
実際には、ローン審査結果が出る前に手付金を支払うケースもあるため、購入計画時から特約の有無を確認しておくことが望ましいです。
買主保護
ローン特約は、買主が住宅ローン審査に通らなかった場合に契約を解除できる仕組みです。
たとえば、融資が否認されても、特約があれば手付金の返還を受けられます。
特約がない契約では、ローンが下りなくても、契約は有効で違約金が発生する可能性があります。
そういったこともあるため、ローン特約は、買主の経済的リスクを軽減する重要な役割を担うのです。
もし、特約を活用できれば、融資否認時に手付金を保護できるだけでなく、大きな経済的損失を回避できる可能性があります。
ただし、融資承認が下りる見込みが高くても、急な収入減などで審査結果が変わる場合があるので油断は禁物です。
また、ローン特約は、買主が誠実に融資申請をおこなうことが前提です。
そのため、意図的な申し込みの遅延や書類不備があると、効力が認められない場合もあるため、速やかな手続きを心がけましょう。
特約をつける条件
ローン特約を有効にするには、いくつかの条件があります。
まず、契約書に融資先の金融機関名や融資金額、金利タイプや返済期間などの詳細が明記されていることが一般的です。
これらに基づいて、買主は申請をおこないます。
なお、金融機関によっては、物件評価や買主の返済能力を厳しく確認するため、早めに融資審査に必要な書類を揃えることが大切です。
また、契約締結後は、速やかに指定の金融機関へ融資を申し込む必要があります。
くわえて、申し込みの遅延や書類不備があると、ローン特約が適用されず契約解除が認められない場合があります。
期日に注意が必要
ローン特約では、期日の管理が重要です。
主に、「融資承認取得期日」と「契約解除期日」があり、契約書に明記されます。
まず、融資承認取得期日は、契約後おおむね1～2週間以内に設定され、この日までに金融機関から融資承認を得なくてはなりません。
たとえば、契約締結日が4月1日であれば、融資承認取得期日は4月10日頃、契約解除期日は4月17日頃に設定されるケースが多くみられます。
そして、契約解除期日は、融資が否認された場合に買主が解除を通知する期限です。
これは、融資承認取得期日から数日後に設定されることが一般的で、1週間から10日ほどの猶予があります。
もし、期日を過ぎてしまうと、ローン特約は効力を失う可能性があり、買主は契約解除ができず違約金を負うこともあります。
そのため、各期日を正確に把握し、余裕を持って手続きを進めることが大切です。
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買い替え特約について
不動産の購入を検討されている方にとって、「買い替え特約」は重要なポイントです。
この特約は、現在の住宅が指定期日までに希望価格で売却できなかった場合、新居の購入契約を解除できる仕組みです。
これにより、旧居の売却が完了していなくても、新居の購入を先に進めやすくなります。
そのため、買い替え特約を利用する際は、旧居の売却活動を計画的に進めて、売主と連携しながらスケジュールを組むことが重要です。
とくに、旧居の価格設定を誤ると、売却期間が延びてしまい、スケジュールに影響するリスクが高まります。
買主にとってのメリット
買い替え特約は、旧居が売却できていなくても新居の契約を結べるため、希望物件を逃すリスクを軽減できます。
ただし、特約の設定には売主の同意が必要で、解除の可能性がある点から売主が慎重になる場合があります。
そのため、買主は旧居の売却活動を積極的におこない、誠実に対応することが大切です。
もし、旧居が売却できず新居の契約を解除することになっても、特約によって手付金や違約金の発生を防げる場合があります。
期日を守る
買い替え特約では、「旧居の売却期限」と「新居の購入契約解除期限」の2つを設定します。
旧居の売却期限は、新居の引き渡しから2～3か月後に設定されることが多いです。
契約解除期限は、売却が成立しなかった場合に、新居の購入を続行するか解除するかを決める期限で、売却期限から1週間から10日後に設けられるのが一般的です。
もし、売却期限が過ぎると、想定価格で売却しにくくなるため、できるだけ早めに売却活動を始めることが求められます。
これらの期日は、売主と買主の合意で決まるため、十分な話し合いが必要です。
また、期日内に売却が難しそうな場合は、交渉によって延長を検討することもできます。
条件を明確にする
買い替え特約を設定する際、旧居の最低売却価格を決めておくと、資金計画が立てやすくなります。
この最低売却価格は、ローン残債や諸経費を考慮した上で決めることが望ましいです。
さらに、売却活動の方法を明確にし、不動産会社と専任や専属専任媒介契約を結ぶことで、真剣に売却を進めていることを売主に示せます。
もし、売却が成立しなかった場合の対応も、契約解除か条件の再調整かを含めて事前に取り決めておくと安心です。
買い替え特約は、買主にとって有利ですが、売主にとっては契約が解除されるリスクを伴います。
そのため、売主と買主の両者が納得できる条件や期日を設定し、信頼関係を築くことが重要です。
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特約による解除の場合に仲介手数料はどうなるのか
特約を利用する際、契約解除時に仲介手数料が発生するのかどうかは、事前に理解しておきたいポイントです。
ここでは、ローン特約と買い替え特約の場合における仲介手数料の取り扱いについて解説します。
ローン特約の場合
ローン特約が適用されて契約が解除された場合、原則として仲介手数料は支払う必要がないとされています。
なぜなら、売買契約が成立しなかった以上、仲介業務は最終的な成果に至っていないとみなされるためです。
ただし、特約を適用するためには、事前に定めた条件に沿った融資申し込みをおこない、不承認の通知を得ることが必要です。
また、ローン特約の解除期限が過ぎた後に融資が不成立となった場合も、特約の効力が失われることがあります。
そのため、融資の申し込み手続きは速やかに進めて、金融機関からの回答も期限内に得るように心がけましょう。
買い替え特約の場合
買い替え特約が適用されて契約が解除された場合も、一般的には仲介手数料を支払う必要はありません。
買い替え特約の趣旨は、自己所有物件の売却が成立しない限り、新たな購入資金の確保が難しい状況を考慮する点にあります。
そのため、売却が成立せず契約解除に至った場合、買主に責任がないとして、仲介手数料は不要とされるのが一般的です。
ただし、買い替え特約にも適用条件があり、売却活動を適切におこなったにもかかわらず、一定期間内に売れなかった場合に限定されます。
また、特約に基づく解除期限を過ぎた後に売却不成立となった場合は、解除権が消滅することにも留意しましょう。
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まとめ
不動産売買契約における特約は、予期せぬ事情で契約を解除する際のリスクを軽減するための大切な制度です。
これにより、住宅ローンの審査落ちや買い替え未完了など、状況によっては特約を活用して契約を白紙に戻すことが可能です。
そして、白紙解約時には、仲介手数料が返還される場合もあるため、契約内容を十分に確認して取引を進めましょう。
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輝広 メディア編集部
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