不動産の売却益とは？計算や節税の方法を解説｜明石・加古川・高砂の不動産

不動産の売却益とは？計算や節税の方法を解説

不動産を売却すると買主の方から売却代金を受け取りますが、そのすべてが利益になるわけではありません。
売却益は譲渡所得税の計算に用いるため、正確に計算することが大切です。
今回は、不動産の売却益とは何か、売却益の計算方法や譲渡所得税を節税する方法について解説します。

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▼ 不動産の売却益とは
▼ 不動産の売却益を計算する方法
▼ 不動産の売却益にかかる税金を節税する方法
▼ まとめ

不動産の売却益とは

不動産売却益とは、不動産を売却した際に得られる利益のことです。
不動産を売却すると売却代金を受け取りますが、売却にはさまざまな費用がかかるため、すべてが利益になるわけではありません。
売却代金からは不動産の購入や売却にかかった費用を引く必要があります。
そのため、売却代金がそのまま利益になるわけではない点に注意が必要です。

税金の計算に使われる

売却益は、譲渡所得税など売主が納める税金の計算に使われる存在です。
譲渡所得税とは、不動産を売却した利益に課される所得税や住民税などを総称しています。
この税金は、売却代金全体ではなく売却益に対して課されるため、不動産を売却したあとは売却益の計算が必要になるのです。
所得税には、ほかにも給与所得などに課される税金もありますが、不動産の譲渡所得はそれらとは別に課されます。
また、所得税には2013年1月1日から2037年12月31日まで復興特別所得税と呼ばれる税金も含まれるため注意が必要です。

売却益は確定申告する

売却益は、納める税金を確定申告する際に必要になります。
確定申告は、不動産を売却して利益を得た翌年の2月半ばから3月半ばまでにおこなわなければなりません。
実際に納める税金の金額とその根拠となる収入、利用する控除などを書類に記載して必要な書類などとともに提出します。
所得税は確定申告の期間中に、住民税は申請後の5月以降に届く請求書に従って納付しましょう。
不動産を売却した際の状況によっては、各種控除を利用して納める税金の金額を減らせる可能性もあります。
なお、売却益が出なくても制度を利用できる可能性があるため、確定申告はしたほうが良いでしょう。

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不動産の売却益を計算する方法

譲渡所得税を計算するためには、まず売却益を計算する必要があります。
売却益は課税譲渡所得とも呼ばれており、売却代金からさまざまな費用を差し引いて計算しなければなりません。
売却益を計算するためには、売却代金から取得費や譲渡費用、控除などを引きます。

取得費を計算する

売却益を計算する際は、まず不動産の取得費を計算する必要があります。
取得費は、不動産を購入や相続によって取得した際に支払った費用のことです。
不動産の購入費用や建築費用、不動産会社への仲介手数料、設備費や改装費用、登記に必要だった登録免許税などが含まれます。
不動産に建物が含まれるケースでは、建物の取得費に減価償却費が適用され、築年数分取得費が安くなる点に注意が必要です。
建物は経年によって劣化し価値が下がるため、その分が取得費にも反映されます。
減価償却費は、建物の購入代金に0.9、償却率、経過年数をかけて計算可能です。
こうした諸々の費用を取得費として売却代金から差し引きましょう。

譲渡費用を計算する

売却代金からは、不動産の売却にかかった譲渡費用を差し引きます。
不動産を売却すると、購入時同様不動産会社に仲介手数料を支払わなければなりません。
また、不動産の購入時に住宅ローンを組んでいたのであれば、抵当権が設定されているため、抵当権抹消登記のための登録免除税も必要です。
売却のために測量をおこなったのであれば、測量費用も譲渡費用に含まれます。
さらに、売買契約書に貼った収入印紙の費用である印紙税も譲渡費用の一部です。
ほかにも、賃貸物件として利用していた不動産から入居者に立ち退いてもらった際の立ち退き料や、土地を売却するために建物を解体した費用なども含まれます。

譲渡所得税を計算する

売却益が計算できたら、譲渡所得税を計算して確定申告する必要があります。
譲渡所得税を計算するためには、売却益に所得税、住民税などの税率をかけなければなりません。
これらの税率は、売却する不動産を何年所有していたかによって異なります。
所有していた期間が5年以下であれば短期譲渡所得が、5年を超えるのであれば長期譲渡所得が適用されるため注意しましょう。
短期譲渡所得では、所得税30.63％、住民税9％の合計39.63％となります。
長期譲渡所得は、所得税15.315％、住民税は5％の合計20.315％です。
なお、売却した不動産が居住用財産かつ、10年を超えて所有した不動産であればさらに税率が下がります。
売却益が6,000万円を超えると長期譲渡所得と同じ税率になりますが、6,000万円以下の部分については所得税が10.21％、住民税が4％です。
つまり、10年を超えて所有した不動産では合計で14.21％まで税率を下げられます。

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不動産の売却益にかかる税金を節税する方法

売却益にかかる譲渡所得税は、控除を利用することにより節税できる可能性があります。
控除を利用する際は、確定申告でどの控除を利用するのか、控除を利用できる不動産である根拠などをまとめて提出しましょう。

3,000万円の特別控除を利用する

売却した不動産がマイホームであれば、居住用財産の3,000万円特別控除を利用できます。
これにより、3,000万円の売却益までは非課税にできるため、節税効果が大きいです。
ただし、3,000万円の特別控除を利用するには、さまざまな条件が存在します。
マイホームであっても、住まなくなってから3年経過した年の12月31日までに売却しなければ控除を利用できません。
さらに、該当する不動産を売却した年の前年や前々年などにマイホームの買換え特例などを利用していないことが条件です。

特定居住用財産の買換えの特例

居住用の不動産を売却し、新しく買い換えたのであれば、特定居住用財産の買換えの特例を利用して税金の支払いを延長できます。
税金が非課税になるわけではないものの、一定期間であれば税金の支払いを繰り延べできるため、資金繰りしやすくなるでしょう。
特定居住用財産の買換えの特例を利用するためには、10年以上所有した不動産であること、居住も10年以上続けていること、売却価格が1億円以下であることなどが条件です。
また、新居の床面積が50㎡であること、売却から3年以内に新居を購入することなども条件になります。

売却損が出た際は損益通算を活用できる

マイホームの買い換えで売却した不動産の取得費や譲渡費用が売却代金を上回ると、売却損になります。
売却損は譲渡損失とも呼ばれ、損益通算をおこなえば、給与所得といった所得にかかる所得税を節税できるのです。
そして、その年だけで控除しきれなかった所得税は翌年に繰り越せるため、3年間は控除を受けられる可能性があります。
損益通算を利用するためには、該当の不動産を5年以上所有していなければなりません。
また、償却期間が10年以上の住宅ローンを組み、50㎡以上の床面積がある新居を購入する必要があります。
さらに、合計所得金額が3,000万円以下である必要があり、これらの条件を満たしていないと利用できません。
なお、住宅ローンが10年以上残っている不動産を売却して売却損が発生し、住宅ローン残高を下回る価格でしか売却できなかったケースでも損益通算を利用できます。

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