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分筆とは?不動産売却時に実施するメリットや方法を解説

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分筆とは?不動産売却時に実施するメリットや方法

土地の一部だけを売ったり、相続時に複数人で土地をわけたりするケースがあります。
そのようなときは、土地をわけて、それぞれが持分を所有する分筆が必要になります。
しかし、分筆とは一体どのようなものなのかご存知ない方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、不動産売却における分筆とはなにか、メリットや方法について解説します。
兵庫県加古川市、加古郡播磨町、加古郡稲美町、高砂市、姫路市、明石市で土地や建物を売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。

不動産売却でおこなうことがある分筆とは?

不動産売却でおこなうことがある分筆とは?

まずは、分筆とはなにかについて解説します。

分筆とはどのようなもの?

分筆とは、1つの土地を複数の土地に分けて登記することです。
土地は、1筆・2筆・3筆・4筆と呼ばれています。
この土地を分ける手続きを分筆といいます。
分筆をおこなう場合、法務局で土地を分けるための登記手続きをおこなう必要があるでしょう。
登記とは、不動産の所有者や権利関係を登記簿に登録することです。
土地を分ける場合、分筆登記が必要となり、それぞれの土地に登記簿が作成されます。
たとえば、3丁目4番にある50坪の土地を25坪ずつ2つに分ける場合、それぞれ3丁目4番1と3丁目4番2として登記簿に登録されます。

必要な理由とは?

不動産売却や相続時に土地を分ける必要があるのは、土地に設定されたルールに従うためです。
法律では「1つの土地に対して、原則1つの建物しか建築できない」と定められています。
土地が広くても、基本的には1つの建物しか建てることができません。
また、土地の一部を売却しようとしても、現行のルールでは難しい場合があるでしょう。
分筆することで、複数の建物を建築したり、土地の一部を売却したりすることが可能になります。

分割とはなにが違う?

分筆と混同しやすいものに、分割があります。
どちらも1つの土地を複数に分ける方法です。
しかし、分割は登記をおこなわず、便宜上土地を分ける行為のことです。
建築基準を満たすように分割をおこなうことで、1つの土地に2つ以上の建物を建築することが可能になります。
ただし、2つ以上の建物を建てた場合でも、登記簿上では1つの土地として扱われることに、注意するようにしましょう。
たとえば、土地を3つに分割します。
一戸建てを3つ建てた場合、そのうちの1つを売却したいと思っても、土地と建物の所有者が異なるため、買主を見つけるのが難しくなってしまいます。
また、住宅ローンを組む際には、抵当権などの権利関係に影響が出るため、注意するようにしましょう。

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不動産売却における分筆のメリット・デメリット

不動産売却における分筆のメリット・デメリット

続いて以下では、不動産売却における分筆のメリット・デメリットについて解説します。

メリット1:権利関係をそれぞれ登記できる

メリットとしてまず挙げられるのは、権利関係をそれぞれ登記できることです。
一つの土地に対して、所有者を分けて登記することはできません。
そのため、所有者でない限り、土地の一部を売却したり、単独で所有したりすることが難しくなるでしょう。
もし広い土地に住宅ローンを使って建物を建てた場合、その土地全体に抵当権が設定されます。
一部の土地にのみ抵当権を設定したい場合は、分筆によって土地を分ける手続きが必要になります。

メリット2:税金の負担を軽減できる可能性がある

税金の負担を軽減できる可能性があることも、メリットの一つです。
固定資産税などの税金は、不動産の評価額によって変動します。
立地条件が良かったり、日当たりが良かったりする不動産は、評価額が高くなるのが一般的です。
そのため、売却したい不動産の評価額が高ければ、その分税金の負担が増加する可能性があります。
しかし、土地を複数に分けた場合、一部の評価額が下がることがあるでしょう。
同じ面積で分けた場合でも、大通りに面していない土地や、日当たりが悪くなる土地が生まれることがあります。
そのような土地は資産価値が下がるため、税金の負担を抑えられる可能性があるということです。

メリット3:地目をわけられる

メリットとして、地目を分けることができる点も挙げられます。
地目とは、その土地の利用目的を示すもので、宅地や畑、田、農地などさまざまな種類があります。
一つの土地には一つの地目しか登記できません。
異なる地目にしたい場合は、土地を分けて登記する必要があります。

デメリット1:使い勝手の悪い土地が生まれてしまう恐れがある

デメリットとしてまず挙げられるのは、使い勝手の悪い土地が生まれる可能性があることです。
前述のとおり、土地を同じ面積で分けた場合でも、形状や日当たり、接道状況などがすべて同じになるとは限りません。
そのため、不整形地や日当たりの悪い土地が生まれると、使い勝手が悪くなったり、資産価値が下がったりする可能性があります。
その結果、売却が難しくなることもあるため、注意するようにしましょう。

デメリット2:建物が建てられなくなることもある

分筆の方法によって、建物が建てられなくなることがあります。
たとえば、接道義務を満たさない土地は、現行の建築基準法では再建築が難しくなります。
建物が建てられない場合、需要が低くなり、不動産の売却がスムーズに進まなくなる可能性があるでしょう。

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不動産売却で分筆をおこなう方法

不動産売却で分筆をおこなう方法

最後に、不動産売却で分筆をおこなう方法について解説します。

方法1:土地家屋調査士に連絡を入れる

まずは、土地家屋調査士に連絡を取ります。
分筆には専門的な知識や登記手続きが必要なため、専門家に依頼するのが一般的です。
なお、土地を分けることができるのは土地家屋調査士のみです。
このタイミングで、不動産会社にどのように分けるべきかを相談することもおすすめといえるでしょう。
方法によって資産価値が変わるため、なるべく高い価格で売却したい場合は、相談を検討するようにしてください。

方法2:事前調査をおこなう

土地家屋調査士への依頼が済んだら、次に事前調査をおこないます。
土地の境界が不明確な状態では、買主が将来隣地の住民とトラブルになる可能性があるため、売却することができません。
境界の位置が不明な場合、面積や所有範囲を調査する必要があるでしょう。
法務局や市役所で登記簿謄本や地積測量図、公図などを取り寄せることで、その不動産の情報を確認することが可能です。
確定測量図があれば、土地の広さがわかり、手間を省くことができます。

方法3:現地調査・確定測量・分筆をおこなう

売りたい不動産の情報が把握できたら、土地家屋調査士が実際に現地に足を運び、調査をおこないましょう。
確定測量図がない場合、隣地の所有者や市役所の担当者が立ち会い、確定測量を実施します。
そのあと、土地家屋調査士から分筆案が提示され、問題がなければ関係者の立ち会いのもとで境界杭を打ち込むのが次の流れです。
最後に分筆登記をおこない、手続きは完了となります。

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まとめ

分筆とは、一つの土地をいくつかの土地にわけて登記をすることで、その手続きのことを分筆登記と呼びます。
権利関係や地目をわけられたり、税金を抑えられる可能性があったりすることがメリットですが、使い勝手の悪い土地が生まれるといったデメリットも生じるため、注意するようにしましょう。
分筆は土地家屋調査士によっておこなわれ、現地調査や確定測量、分筆登記などを経て完了します。

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