今住んでいる家を売って、新しいマイホームで生活をしたいと考える方もいらっしゃるでしょう。
このような、不動産の売却においてはさまざま税金がかかることをご存じでしょうか？
住み替えをおこなうのであれば、税金について理解し、適用できる控除を利用して負担を減らしていくことが大切です。
そこで今回は、不動産の売却、購入の各段階でかかる税金や住み替え時に利用できる特例について解説します。
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不動産の売却時かかる税金について
不動産売却時には様々な税金がかかります。
ここでは、4種類の主要な税金について、売却の流れに沿って解説します。
売買契約時かかる「印紙税」
売買契約時には印紙税がかかります。
印紙税は、契約書や重要書類に貼付する収入印紙にかかる税金です。
この印紙税は、不動産売買契約書を作成する際に必要です。
税額は契約金額によって異なり、以下の目安額をもとに計算されます。
●売買代金が1,000万円超5,000万円以下なら1万円
●5,000万円超1億円以下なら3万円
印紙税は通常、売主と買主で折半しますが、契約内容によっては一方が全額負担することもあります。
住宅ローンの抵当権を抹消するときにかかる「登録免許税」
不動産売却時には、買主に完全な所有権を渡すために抵当権を抹消する必要があります。
この抵当権抹消登記にかかる税金が登録免許税です。
登録免許税は、抵当権抹消と同時に進められる不動産の所有権移転登記にもかかります。
所有権移転登記の登録免許税は通常買主が負担しますが、抵当権抹消登記の費用は一般的に売主が負担します。
抵当権抹消登記の登録免許税は、不動産1個につき1,000円です。
司法書士や不動産会社に依頼するときにかかる「消費税」
不動産取引に伴う各種サービスには消費税が課税されます。
主なものとして、不動産会社の仲介手数料と司法書士の手続き費用があります。
不動産会社の仲介手数料は、売買価格に応じて上限が定められており、この金額に10%の消費税が加算されます。
司法書士に登記手続きを依頼した場合の報酬にも消費税がかかります。
登記の種類や物件の価格によって料金は変わりますが、設定された報酬額に10%の消費税が上乗せされます。
売却で利益が出た時にかかる「譲渡所得税」
譲渡所得税は、不動産を売却した際に生じる利益（譲渡所得）に対してかかる税金です。
計算方法は以下のとおりです。
譲渡所得 = 売却価格 - (取得費 + 譲渡費用)
また、税率は所有期間によって異なります。
●短期所有（5年以下）：39.63%（所得税30.63% + 住民税9%）
●長期所有（5年超）：26.315%（所得税20.315% + 住民税6%）
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家を購入する際にかかる税金について
家を購入する際には、先述したような印紙税、登録免許税、消費税が売却同様にかかります。
ここでは、それ以外にかかる税金に焦点をしぼり解説します。
家の引き渡し後にかかる「不動産取得税」
不動産取得税は、不動産を取得した際にかかる税金です。
また、新築住宅や一定の中古住宅を取得した場合、固定資産税評価額から1,200万円が控除されるなどの軽減措置があります。
税額は以下の方法で求めます（2008年4月1日から2024年3月31日まで）。
不動産取得税＝（固定資産税評価額－控除額）×3％
さらに、新築で認定長期優良住宅の場合は、1,300万円が控除されます。
家の購入資金の贈与を受けたときにかかる「贈与税」
不動産購入時に資金の贈与を受けた場合、「贈与税」が課税される可能性があります。
贈与税は、1年間（1月1日から12月31日まで）に受け取った贈与金額の合計が基礎控除額（現在110万円）を超える場合に課税されます。
ただし、直系尊属（親や祖父母など）から住宅取得等資金の贈与を受けた場合には、特例措置を受けることが可能です。
この特例措置では、省エネ等住宅を購入する場合は1,000万円、それ以外の住宅を購入する場合は500万円までが非課税となります。
しかし、援助する人が直系尊属でない場合には、贈与税の基礎控除額である110万円を差し引いた額に対して贈与税が課税されます。
家の取得後に毎年かかる「固定資産税・都市計画税」
家を所有した後は、毎年1月1日時点の所有者に対して固定資産税と都市計画税が課されます。
これらの税金は、固定資産税評価額を基準に算出されます。
●固定資産税＝固定資産税評価額×税率（標準税率は1.4％だが、自治体によって異なる）
●都市計画税＝固定資産税評価額×税率（上限0.3％）
上記のように、固定資産税の標準税率は1.4%、都市計画税の標準税率は0.3%（市街化区域内の土地・建物のみ）です。
なお、これらの税金は、購入した翌年から課税されることになります。
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住み替え時に利用できる特例について
住み替え時には、さまざまな税制上の特例を利用することで経済的負担を軽減できます。
ここでは、主な特例である「軽減税率の特例」「3,000万円の特別控除」「住宅ローン控除」について解説します。
軽減税率の特例
軽減税率の特例は、居住用財産を売却する際の譲渡所得税と住民税の税率を軽減するものです。
通常、不動産の譲渡所得に対しては、所有期間が10年を超えても26.315%の税率が適用されます。
しかし、この特例を利用すると、条件を満たす場合に税率が14.21%に軽減されます。
適用条件に含まれるのは、売却した物件が居住用であることや、所有期間が10年を超える居住用財産であることです。
3,000万円の特別控除
3,000万円の特別控除は、居住用財産を売却する際に一定の条件を満たせば譲渡所得から3,000万円を控除できる特例です。
主な条件には、実際に居住していたマイホームであること、売却の相手方が親子や夫婦、生計を共にしている親族ではないことが含まれます。
この特例を利用すると、譲渡所得から3,000万円を差し引いた金額に対して課税されるため、大幅な税負担の軽減が期待できるでしょう。
たとえば、家の取得費が4,000万円で売却価格が6,000万円の場合、譲渡所得2,000万円の譲渡所得税は非課税になります。
ただし、住宅ローン控除との併用はできないため、注意が必要です。
住宅ローン控除
住宅ローン控除は、新たに住宅を購入する際に住宅ローンを組む場合に利用できる制度です。
この制度では、住宅ローンの年末残高の一定割合を所得税から控除することができます。
税金から差し引ける控除額は、以下の式で計算されます。
ローン控除額＝年末借入金残高×0.7％
住宅ローン控除において、原則として新築住宅の場合は上限額が3,000万円まで（税額21万円まで）、中古住宅の場合は2,000万円まで（税額14万円まで）です。
控除期間は最長で13年間ですが、中古物件の場合には10年間となります。
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まとめ
不動産売却時には印紙税、登録免許税、消費税、譲渡所得税などの税金がかかります。
これらの税金は売却の各段階で発生し、適切な理解と計画が必要です。
また、家の購入時には不動産取得税、贈与税、固定資産税・都市計画税などの税金がかかります。
各税金には特例や控除があり、購入計画時に考慮することで税負担の軽減が可能です。
ほかにも、住み替え時には軽減税率の特例、3,000万円の特別控除、住宅ローン控除が利用可能です。
これらの特例を適切に活用することで、住み替えに伴う税負担を大幅に軽減できます。
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輝広 メディア編集部
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