多くの方にとって、不動産売却の機会はそうそう訪れるものではありません。
くわえて、多額のお金が動くため、不動産売却を前に不安を募らせてしまう方は多くいらっしゃいます。
そこでこの記事では、不動産売却をご検討中の方に向けて、不動産売却でよくある悩みの例と解決方法を解説します。
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不動産売却でよくある悩み
不動産売却全般に関してよくある悩みは、次のとおりです。
●何から始めたら良いのかわからない
●不動産会社の選び方がわからない
●不動産売却にどのような費用がかかるのかわからない
多くの不動産を所有している方や不動産関係の仕事をしている方、投資家などを除くと、ほとんどの方が不動産売却に慣れていません。
これらの悩みを解決するためには、不動産売却の流れを押さえることが大切です。
不動産売却でよくある悩みの解決方法
一般的な不動産売却は、不動産会社が売却活動をおこなう「仲介」と、不動産会社が買主となる「買取」の大きく2種類に分けられます。
仲介での不動産売却のおおまかな流れは、次のとおりです。
●ご自身でだいたいの相場を調べる
●不動産会社に不動産の査定を依頼する
●仲介を依頼する不動産会社を決めて媒介契約を結ぶ
●不動産会社が売却活動をおこなう
●買主と売買契約を結ぶ
●買主に物件を引き渡す
上記の流れを見ると、「何から始めたら良いのかわからない」という悩みへの回答は、「ご自身で相場を調べたうえで査定を依頼する」です。
「不動産会社の選び方がわからない」という悩みに対しては、まず「賃貸と売買のどちらを専門にしているのか」 「そのエリアでの取引経験があるのか」を確認することをおすすめします。
不動産会社にも取引の得意分野・得意エリアがあり、得意ではない取引を依頼すると、対応を断られたり、不動産売却が滞ったりするかもしれません。
また査定を依頼した際に、「話しやすいか」「こちらの質問にしっかりと答えられるか」「不動産の長所だけでなく欠点も指摘しているか」といった部分も確認し、判断すると良いでしょう。
「不動産売却にどのような費用がかかるのかわからない」という悩みには、建物を解体するのか、そのままで売却するのかによって回答が異なります。
不動産売却で費用が発生するのは、基本的には売買契約の前後です。
ただし建物を解体するケースでは、売却前に1坪3万～5万円程度の解体費用がかかります。
そのまま売却するケースでも、事前にハウスクリーニングやインスペクション（建物状況調査）を実施する場合は、数万～数十万円の費用が必要です。
売買契約の前後では、おもに次の費用が発生します。
●仲介手数料：売却金額の3％+６万円×消費税
●印紙税：1000円～10,000円程度
●抵当権抹消のための登録免許税：不動産1つにつき1,000円
このほか、測量費用、住宅ローンを繰り上げ返済する場合は繰り上げ返済手数料、司法書士への報酬、引っ越し費用などが必要です。
不動産売却によって利益が生じた場合は、譲渡所得税も納付しなくてはなりません。
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不動産売却のお金の悩み
相場を調べたり査定を依頼したりして不動産売却の一歩を踏み出したものの、お金にまつわる悩みを抱く方も少なくありません。
お金にまつわる悩みでよくあるものは、次のとおりです。
●住宅ローンが残っていても売却できる？
●なるべく早く現金化できる方法はある？
●未払いは発生しない？
この悩みを解決するために、不動産売却の仕組みや種類を把握することをおすすめします。
不動産売却のお金の悩みの解決方法
まず「住宅ローンが残っていても売却できる？」という悩みに対しては、「できます」と回答します。
ただし、売却で得たお金で住宅ローンを返済できるかどうかで対応が異なるため、注意が必要です。
住宅ローンを返済できる場合は、そのまま不動産売却に進んでも問題ありません。
売却で得たお金を住宅ローンの返済にあて、引き渡し前に抵当権を抹消することになります。
住宅ローンの返済が難しい場合は、住み替えローンを利用したり、金融機関から抵当権を外してもらう「任意売却」を選択したりします。
どちらのケースにおいても、住宅ローンが残っている不動産の売却では自己判断はせず、売却前に金融機関に相談することが大切です。
「なるべく早く現金化できる方法はある？」とお悩みの方には、前章でご紹介した「買取」をおすすめします。
買取とは不動産会社が買主となる不動産売却方法のことであり、売却活動が不要な分、最短1週間程度で不動産を現金化することが可能です。
ただし、売却価格が相場の8割程度になるといったデメリットもあります。
「未払いは発生しない？」という悩みには、ローン特約の設定が有効です。
「住宅ローンの審査に落ちた場合は売買契約を解除する」といった旨が売買契約書に明記されるため、買主の資金不足による未払いを防げます。
買主の資金力を見極めたい場合は、手付金を高額にする方法も選択肢のひとつです。
不動産売却時には手付金と呼ばれるお金を買主から預り、買主が手付金を放棄するか、売主が手付金の2倍の額を返還することにより、契約をキャンセルできます。
契約がキャンセルされなかった場合は、手付金は買主の支払い額の一部となります。
手付金の相場は売却価格の10％程度ですが、20％程度に引き上げると、資金力に不安のある買主からの申し込みが減るでしょう。
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不動産売却の平均期間を超えても売れないときの悩み
不動産売却の平均期間は、3か月～6か月です。
平均期間を超えても売れない場合は、いつ売れるのかと不安が募ってしまうことでしょう。
不動産が売れないときによくある悩みは、次のとおりです。
●内覧の申し込みがない
●内覧が契約につながらない
●築年数が古いため売却が難しい
この悩みを解決するためには、不動産の状況を確認し、さまざまな見直しをおこなうことをおすすめします。
不動産が売れないときの悩みの解決方法
「内覧の申し込みがない」と悩んでいる方は、売出価格や売却方法を見直してみましょう。
相場より高すぎる不動産は買主が見つかりにくくなりますが、安すぎる不動産も「何か理由があるのでは」と避けられてしまいます。
「土地総合情報システム」や「レインズマーケットインフォメーション」を利用すると、相場を調べられます。
不動産会社の担当者と相談しながら、適切な売却方法を見つけることも大切です。
「内覧が契約につながらない」という悩みには、内覧前に換気や掃除を徹底する、室内をモデルルームのように整える「ホームステージング」を実施するといった解決方法があります。
室内は明るく広く見せるよう心がけ、買主から質問された場合は誠実かつ端的に回答するようにしましょう。
「築年数が古いため売却が難しい」場合は、解体して更地として売却する、古家付き土地として売却する、買取を利用するなどの方法がおすすめです。
とくに、都心部にある不動産は更地にしてから、地方にある不動産は建物をそのままでリフォームをしてから売却すると、買主が見つかりやすい傾向があります。
古くても買取の対象となる場合は、買取を利用するのも良いでしょう。
買取には「買取保証」という方法もあり、買取保証を選択すると、設定した期限内に仲介で売れなかった不動産を不動産会社が買い取ります。
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まとめ
不動産売却では、そもそも何をすれば良いのかわからない、お金関係に不安があるなど、悩みを抱える方は珍しくありません。
まずは不動産売却の流れを押さえて行動し、売れない場合は売出価格や売却方法を見直すことをおすすめします。
お金に関する悩みは、ご自身の住宅ローン関係であれば金融機関に相談する、買主の資金力関係であれば特約をつけるといった解決方法があります。
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輝広 メディア編集部
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