古い不動産を売却する場合、アスベストが使用されていないか注意する必要があります。
高度成長期に多用された建築材料のアスベストは、吸引すると肺がんなどを引き起こす恐れがあるからです。
そこで今回は、アスベストとはどのようなものなのかをご説明しつつ、アスベストが使われている不動産でも売却は可能なのか、売却の際にはどのようなアスベスト対策をするべきなのかを解説します。
築年数の古い不動産を売却する予定がある方は、ぜひ参考にしてみてくださいね。
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アスベストとは？不動産売却への影響やアスベストのリスクについて
アスベストとは、かつて幅広く使用されてきた建築材料です。
しかし、のちに人体にとって有害であることがわかり、2006年には全面的に使用が禁止されました。
そのため、2006年より前に建てられた不動産を売却する際には、アスベストの使用について注意する必要があるでしょう。
ここでは、アスベストとはどのような性質のものなのか、そして人体にどのような影響があるのかについて解説します。
アスベストとは
アスベストとは、髪の毛の1/5000程度の細さしかない、繊維状の天然の鉱物です。
そのため、「石綿」とも呼ばれています。
防音性や絶縁性が高く、酸やアルカリ性の薬品、熱にも強いことから、高度成長期には建築材料として多くの建物に使用されてきました。
屋根や壁などに吹き付けて使用するアスベストのほか、アスベストが含まれた保温材、建築材料などもあります。
多機能なだけでなく、安価で入手できることもアスベストが普及した理由の1つでしょう。
建築ラッシュといえる1960年代～1970年代には、建築されたマンションや一戸建てのほとんどにアスベストが使用されているといえるほどです。
アスベストのリスクとは
アスベストは、とても細い繊維状の鉱物であるため、知らぬ間に空中に飛散したものを吸引してしまいます。
吸引したアスベストは肺にまで届いてしまい、量が多くなると肺がんなどの深刻な疾病を引き起こす可能性があるのです。
1975年にはアスベストの吸引によって「肺線維症」になるリスクが判明し、その頃から段階的な使用制限が開始されました。
そして2005年、アスベストの危険性が社会問題として注目される事件が起こります。
アスベスト含有の製品を造る工場で労働災害があったことが公表されると、のちに従業員の家族や工場の近隣住民にもアスベスト被害がおよんでいたことが明らかになったのです。
アスベストによる肺がんや石綿肺などのリスクが一般的にも知られることとなり、2006年にはアスベストの製造、使用、輸入、提供などが全面的に禁止されました。
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アスベストが残っている不動産の売却が可能かどうかについて
不動産の売却を検討している方のなかには、「アスベストが使われた不動産は売却が不可能なのではないか」「そもそもアスベストが使われているのかわからない」という方もいるのではないでしょうか。
ここでは、アスベストが使用された不動産の売却が可能なのかどうかについて解説します。
アスベストが残っていても不動産の売却は可能
結論からいうと、アスベストが残っている状態の不動産でも、売却することは可能です。
アスベストの除去や封じ込みなどをしてから売却しなければならないという法律もありません。
さらに、アスベストが使われているか売主が把握していない状態でも売却することができます。
ただし、アスベストの使用調査をしている場合は買主に対して調査結果を伝える必要があり、使用調査をしていない場合はその旨を伝えなければなりません。
「アスベストが使用されていること」あるいは「アスベストが使用されているか売主も把握していないこと」について、買主側に事前に伝えて双方が納得していれば、売却可能です。
とはいえ、アスベストが使用されているかどうかわからない不動産は、買主にとって購入しづらい物件だといえるでしょう。
2006年より前に建てられた不動産を売却する場合は、事前調査をしてアスベストの有無を把握しておくことをおすすめします。
なお、アスベストの使用調査にかかる費用は1万円～5万円ほどが相場です。
売却時にはアスベストに関する説明が必要になる
アスベストが使われている不動産を売却する場合、買主に対して事前にアスベストについての説明が必要です。
重要事項説明書にアスベストの使用調査の結果を記載し、アスベストの使用箇所や使用量などの詳細については調査報告書をもとに口頭で買主に説明していきます。
なお、説明をおこなうのは、売主本人ではなく宅地建物取引士です。
説明不足や認識の違いは契約後にトラブルを生む原因となるため、重要なプロセスだといえるでしょう。
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不動産を売却する際のアスベスト対策について
アスベストの使われている不動産でも、売却は可能です。
しかし、スムーズな売却のためには、工夫や対策が必要になります。
ここでは、不動産を売却する際のアスベスト対策について見ていきましょう。
不動産売却時のアスベスト対策1：アスベストの使用調査を実施しておく
不動産売却において、売主に義務付けられるのは、「アスベスト調査の実施に関する説明責任」だけです。
しかし、アスベストの使用調査をしていない不動産を優先して購入したいと考える買主は少ないでしょう。
専門業者へ使用調査を依頼するには1万円～5万円ほどの費用がかかりますが、買主に安心感をあたえ、売却をスムーズにする手段の1つです。
また、調査の結果アスベストが使用されていないことがわかれば、不動産の価値を高めることにもつながります。
なお、アスベストの使用調査をした場合、買主側に告知する主な項目は下記のとおりです。
●調査をした機関の名前
●調査をした範囲と実施日
●アスベストの使用の有無
●使用されている場合は使用箇所
また、売却する不動産がマンションの場合は、過去にマンション全体のアスベスト使用調査が実施されているケースがあります。
実施の有無については、マンションの管理組合などに確認してみましょう。
不動産売却時のアスベスト対策2：重要事項説明書にアスベストについて記載する
2006年以前に建てられた不動産で、アスベストの使用調査をしていない場合、重要事項説明書に下記の旨の文言を記載するようにしましょう。
●アスベストが使用されている可能性がある
●アスベストが使用されていた場合は、対策のための工事費がかかる
多くの不動産会社では基本的に上記の文言を記載していますが、例外もあるため念のためご自身で確認しておくと安心です。
売買契約後にアスベストの使用が判明し、対策のために高額な費用がかかることになった場合、買主から売主に対して損害賠償を請求されるケースがあります。
対策のための工事費とは、不動産のリフォームや解体などをする際に、アスベストが飛散しないよう「労働安全衛生法」や「石綿障害予防規則」に基づいてアスベストの除去などをおこなう費用のことです。
なお、ここでは「アスベストが使われていたこと」ではなく、「事前にその可能性を伝えていなかったこと」が問題であると理解しておきましょう。
売却後のトラブルを回避するためには、重要事項説明書にアスベストについての文言を記載しておくことが重要です。
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まとめ
かつては多くの建物に使われてきたアスベストですが、現在では全面的に使用が禁止されています。
2005年にはアスベストの有害性が社会問題にも発展したことから、危険な建築材料として広く認知されました。
しかし、アスベストが使用されている不動産でも、対策をきちんとすれば売却が不可能というわけではありません。
まずは、売却の際には、アスベストの使用状況を把握することから始めましょう。
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輝広 メディア編集部
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