相続登記にかかる費用は経費にできる？経費にできる所得の種類を解説｜明石・加古川・高砂の不動産

▼ 相続登記の必要性とは？
▼ 相続登記の費用を経費にできる所得の種類とは？
▼ 相続登記の費用を経費にするときの注意点
▼ まとめ

相続登記にかかる費用は経費にできる？経費にできる所得の種類を解説

相続により不動産を取得したときには、登記により名義を変更しなければなりません。
この相続登記の手続きにかかる費用は、経費にできるのでしょうか。
そこで今回は、相続登記とはどのようなものなのか経費にできる費用や注意点とともに解説します。

相続登記の必要性とは？

相続登記とは、登記簿上の所有者が亡くなり不動産の所有者が変わったとき、名義を変更する手続きのことです。
相続により所有者が変わっても、登記簿上の所有者が自動的に変更されるわけではありません。
そこで相続登記により、名義変更する必要があります。

相続登記が義務化される

これまで、相続登記は義務付けられていませんでした。
そのため、すでに亡くなった方が所有者として登記されており、本来の所有者がわからない不動産が問題となっていました。
それを受けて民法が改正され、2024年4月1日からは相続登記が義務化されます。
相続登記の義務化以降は、不動産の取得を知った日から3年以内に相続登記しなければなりません。
過去の相続についても遡求適用されるため、相続登記が完了していない場合には速やかに手続きする必要があります。

相続登記しないと不動産売却できない

不動産を売却できるのは登記簿上の所有者に限られます。
そのため、相続により取得した不動産は相続登記が完了していなければ売却できません。
相続税は申告・納税期限が定められているので、売却金を遺産分割したいときには速やかに不動産売却する必要があります。
このとき、相続登記が済んでいなければ不動産売却も遅れてしまうためご注意ください。

相続登記を怠ったときの影響

正当な理由がなく3年以内に相続登記しなければ、10万円以下の過料に課せられるおそれがあります。
また、相続が再び発生したときには権利関係が複雑化するリスクもあります。
すぐには不動産売却する予定がなくても、不動産の相続人が決まった時点で相続登記の手続きをおこないましょう。

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相続登記の費用を経費にできる所得の種類とは？

相続した不動産がアパートのような収益物件だった場合、不動産所得を得られます。
また、相続不動産を売却したときには譲渡所得が発生します。
不動産所得や譲渡所得は、相続登記にかかった費用を経費として算入することが可能です。
では、具体的にどのような種類の費用が経費とできるのか確認していきましょう。

登録免許税

登録免許税とは、所有権移転登記にかかる税金のことです。
相続による所有権移転登記にかかる税額は、次のとおりです。
固定資産税評価額×0.4％
なお、遺言等の指定で相続人以外が遺贈により所有権を取得したときには、固定資産税評価額の2％となります。

取得費用

取得費用とは、その不動産を取得した際にかかった費用のことです。
取得費用に計上できる費目には、おもに以下の種類があります。

●土地や建物の購入代金
●土地購入時に支払った測量費
●各種税金（印紙税、登録免許税、不動産取得税）
●購入時に不動産会社へ支払った仲介手数料

ただし相続においては、被相続人が不動産を取得した際にかかった取得費用が不明なケースもあるかもしれません。
このようなケースでは、概算取得費を用いて計算します。
概算取得費は、不動産売却価格の5％で算出します。
概算取得費も経費に計上できますが、実際にかかった取得費用よりも低く見積もられることが珍しくありません。
すると譲渡所得に課せられる税額は大きくなるため、取得費用を証明できる書類がないかどうか確認することをおすすめします。
たとえば、以下の書類があれば所得費用を証明できる場合があります。

●購入代金の支払い履歴を確認できる通帳
●住宅ローンの金銭消費貸借契約書や融資金が振り込まれた履歴がわかる通帳
●登記事項証明書の抵当権設定金額
●購入時の販売図面・価格表

このほか、市街地価格指数から取得費用を推計する方法もあります。
市街地価格指数とは、一般財団法人日本不動産研究所が実施した価格調査の結果を数値化したものです。
調査対象は全国の主要都市から設定された地点に限られますが、概算取得費よりも正確な費用を調べられる可能性があります。
なお、これらは必ずしも取得費用として認められるとは限りません。
より正確な判断を求める際は、税理士などの専門家へ相談することをおすすめします。

専門家への支払い報酬

相続にかかる諸手続きを、司法書士などの専門家へ依頼するケースがあります。
また、トラブルに発展している場合には弁護士に解決を依頼するケースもあるでしょう。
このときの、専門家への報酬も経費に計上できます。
相続登記の場合には、司法書士へ依頼することが一般的です。
報酬は事務所や案件の内容ごとに異なりますが、司法書士へ依頼したときの報酬目安は7〜15万円です。

不動産所得の経費を計上するとき

収益物件から得られる不動産所得は、以下の計算式で算出します。
不動産所得＝総収入金額−必要経費−青色申告特別控除
相続登記にかかった費用は、必要経費として計上します。
相続した不動産事業を法人化したときには、法人登記費用も経費として計上できます。

譲渡所得の経費を計上するとき

相続した不動産を売却したときに得られる譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝売却価格−取得費用−譲渡費用−特別控除額
相続登記にかかった費用は、このうちの取得費用として経費を計上しましょう。

一部の不動産を売却するとき

相続不動産が複数あるとき、その一部のみを売却するケースもあるのではないでしょうか。
経費として算入できるケースでも、土地や建物の評価を按分して算出しなければなりません。
また、経費として計上できる費目の内訳についても個別の判断となるものが存在します。
税務申告にあたっては慎重な対応を求められる場合があるため、不明な点があるときには税理士に相談すると良いでしょう。

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相続登記の費用を経費にするときの注意点

相続登記にかかった費用は、経費として計上することが可能です。
しかし、実際の手続きにおいてはいくつかの注意点があります。

相続人が複数いるとき

相続登記にかかる費用は、一般的には当該不動産を継承する方が負担します。
そのため、相続人が複数いるときには全員が負担するとは限りません。
しかし、ほかの相続財産の状況によっては不公平が生じることもあるのではないでしょうか。
たとえば1人が不動産（評価額1,000万円）、もう1人が預金（3,000万円）を相続するようなケースでは、現金を相続するほうが登記費用も負担するといった取り決めも可能です。
相続登記のみならず、相続財産を分配する過程で生じる諸経費については、誰が負担するのかを決めておきましょう。

相続税の債務控除にはならない

相続登記費用は相続税の債務控除にはなりません。
相続税自体は相続人に課せられているものであり、被相続人の債務ではないためです。
では、債務控除の対象となる費目にはどのようなものがあるのでしょうか。
対象となる債務の範囲は、相続開始時点ですでに存在しているものに限られます。
具体的には、金融機関など第三者からの借り入れ金、連帯債務などが該当します。
このほか、被相続人が亡くなった時点ですでに納税義務が発生している税金、各種未払金（医療費、公共料金、買掛金、クレジットカードの未決済分）なども債務控除の対象です。
また、借金ではありませんが葬式関連費用の一部（お通夜、告別式、火葬料、埋葬料、納骨料など）も債務控除できる費目です。

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