相続が発生すると、財産の評価額に応じて相続税が課せられます。
相続財産に不動産が含まれていると評価額も高くなってしまいますが、一定の要件を満たしていれば相続税を抑えられる場合があります。
そこで今回は、相続税に適用される小規模宅地等の特例について見ていきましょう。
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相続税に適用される小規模宅地等の特例とは？
小規模宅地等の特例とは、一定の条件を満たしている土地の評価額を80％減額できる仕組みのことです。
仮に評価額が5,000万円の土地を相続するケースで考えてみましょう。
この場合には、4,000万円（5,000万円×80%）が減額されるので、課税評価額は1,000万円（5,000万円－4,000万円）です。
課税評価額が小さくなると、相続税額も低く抑えられるメリットがあります。
小規模宅地等の特例ができた背景
そもそも、小規模宅地等の特例はなぜ生まれたのでしょうか。
高度経済成長期やバブル経済期には、日本各地で土地の価格が高騰しました。
それにより土地の評価額も高くなってしまい、相続税が払えず土地を手放さざるを得なくなるケースが増加しました。
その土地に自宅を建てていた場合には、残された家族は土地だけでなく住まいまで失ってしまいます。
事業用の土地であれば、家業を継続できないので収入も得られなくなってしまいます。
相続人の生活基盤を脅かす事態に配慮するため、一定の要件を満たしている土地に対しては相続税を低く抑える（手放さなくて済むようにする）必要がありました。
こういった背景から、小規模宅地等の特例が生まれました。
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相続税で知っておきたい小規模宅地等の特例の適用要件
どのような土地を相続すると、小規模宅地等の特例が適用されるのでしょうか。
まず、対象となる宅地等は大きくわけて以下の4種類があります。
●特定居住用宅地等：自身が居住するために使っていた宅地等
●特定事業用宅地等：個人事業（貸付用を除く）として使っていた宅地等
●貸付事業用宅地等：貸付用としていた宅地等（貸地または貸家など）
●特定同族会社事業用宅地等：会社（同族会社）として使っていた宅地等
そして、この特例は適用される面積と減額割合には限度が定められています。
●特定居住用宅地等：330㎡まで（80％）
●特定事業用宅地等および特定同族会社事業用宅地等：400㎡まで（80％）
●貸付事業用宅地等：200㎡まで（50％）
相続人の適用要件
小規模宅地等の特例は、相続人の続柄によっても適用要件は異なります。
それぞれの条件を見ていきましょう。
配偶者
被相続人の配偶者は、無条件で小規模宅地等の特例が適用されます。
相続税の申告期限より前に不動産売却したとしても、無条件で特例の適用を受けられるのがほかの相続人と異なる点です。
同居親族
同居親族とは、相続発生時点において被相続人と同居していた親族を意味します。
同じ住所に住民票が登録されており、かつ、同居の実態がなければなりません。
なお、同居期間についての定めはないので、相続発生の直前から同居を開始した場合にも特例の適用は受けられます。
ただし、相続税の申告期限（相続開始から10か月後）までその宅地に住み続けている必要があります。
たとえば、被相続人が亡くなる直前に同居をスタートし、すぐに元の自宅に戻るようなケースでは適用要件を満たさないのでご注意ください。
別居親族（家なき子特例）
同居していない親族（すでに独立した子など）が小規模宅地等の特例を利用するためには、以下の要件を満たしている必要があります。
●被相続人に配偶者もしくは同居する親族がいない
●相続開始前3年以内に一定の条件下にある持ち家に住んだことがない（親族やその親族の配偶者・3親等内の親族・同族会社等が所有する家屋）
●相続税の申告期限（相続開始から10か月後）まで相続した宅地等を所有している
別居親族に対する適用は「家なき子特例」とも呼ばれており、相続人自身だけでなく相続人の配偶者にも持ち家がないことが条件です。
平成30年には家なき子特例の対象が狭くなり、相続人と特別な関係のある3親等内の親族・同族会社等が所有する家屋に住んだことがないことも条件に加わりました。
たとえば、関係会社の名義で購入した家屋や、親族名義の家屋に居住しているようなケースでは、小規模宅地等の特例は利用できません。
不動産売却のタイミングに注意
相続した不動産を売却する際は、タイミングにも注意しなければなりません。
小規模宅地等の特例は、相続税の申告期限（相続開始から10か月後）まで所有していることが条件です。
そのため立場が配偶者でないときは、申告期限以降に売却するようにしましょう。
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相続税で小規模宅地等の特例を受ける際の注意点
小規模宅地等の特例を利用する際は、気を付けたい注意点があります。
どのような注意点があるのか確認していきましょう。
相続税の申告が必要
相続財産が基礎控除額を下回る場合、相続税の申告は必須ではありません。
たとえば、法定相続人が2人なら4,200万円までは相続税申告が不要です。
しかし小規模宅地等の特例を利用するためには、相続税を申告する必要があります。
結果的に納税額がゼロになる場合でも、相続税の申告が必要なのでご注意ください。
二世帯住宅の場合
二世帯住宅の場合、同居しているかどうかは登記の状況で判断されます。
建物が区分所有登記で扱われているときは、被相続人と一緒に暮らしていないことになります。
建物が構造的に独立しているかどうかは問われないので注意しましょう。
区分所有登記になっているときは、相続人は自宅を区分所有していることになります。
一定の場合には適用されることもある
区分所有登記になっているケースでも、小規模宅地等の特例が適用されることがあります。
1階部分と土地を被相続人（親）が所有、2階部分を相続人（子）が所有しているケースで考えてみましょう。
1階と2階でそれぞれが区分所有登記になっていると、原則として小規模宅地等の特例は適用されません。
しかし、2階も被相続人（親）が居住の用途に使っていた場合には、相続人（子）は同居家族に該当する場合があります。
たとえばキッチンが2階にのみ存在し、親子で共有しているときには、2階部分も被相続人（親）の居住用であると認められる可能性があるためです。
遺産分割を終えている必要がある
小規模宅地等の特例を利用するためには、誰がどの財産を相続するのかが確定している必要があります。
そのため、遺産分割がなされていない状態では小規模宅地等の特例を利用できません。
相続トラブルに発展しているような場合には、小規模宅地等の特例の適用前の状態で相続税を納付します。
ただし、申告期限から3年以内に遺産分割協議がまとまれば、払い過ぎた相続税の還付を請求できます。
相続開始前からの対策がおすすめ
小規模宅地等の特例は、相続発生した前後の状況で適用の可否が判断されます。
相続発生後に適用を受けようと思っていても、要件を満たさないこともあるでしょう。
そこで、相続開始前からどうすれば要件を満たせるのか知っておくことが大切です。
不明な点があるときには、税理士などの専門家へ相談するのがおすすめです。
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まとめ
相続財産のなかでも、不動産は相続税が高くなるケースは珍しくありません。
そこで小規模宅地等の特例の適用を受けられれば、相続税額を抑えられる可能性があります。
そこで、適用要件を満たす不動産を相続した際には忘れずに申告するようにしましょう。
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輝広 メディア編集部
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