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中古マンションのリースバック!一戸建て住宅との違いや売却の注意点を解説

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中古マンションのリースバック!一戸建て住宅との違いや売却の注意点を解説

売却をしたあとも住み慣れた家で暮らし続けられる仕組み、「リースバック」が注目を集めています。
一方で、リースバックは一戸建て住宅だけでなく、中古マンションでも利用できるかが気なっている方も多いでしょう。
そこで今回は、リースバックは中古マンションでも利用できるか、一戸建て住宅の場合との違い、リースバックによる売却の注意点について解説します。

リースバックによる売却!中古マンションも利用できるかを解説

リースバックによる売却!中古マンションも利用できるかを解説

不動産売却の方法のひとつとして、「リースバック」が挙げられます。
まずは、中古マンションの売却を検討している場合も、リースバックは利用できるかについて解説します。

中古マンションでも利用できるか?

結論からいうと、リースバックは、中古マンションでも利用することが可能です。
リースバックとは、不動産会社に物件を売却し、その後、賃貸借契約を結ぶことにより引っ越すことなく住み続けられる仕組みです。
中古マンションの売却を検討しているものの、できれば愛着のある住まいで暮らし続けたいケースなどに、リースバックはおすすめの売却方法といえます。
どのようにリースバックが利用できるかも、予備知識として押さえておくと、売却時にスムーズです。
一般的な流れとしては、不動産会社に査定を依頼することからはじまります。
不動産会社と売買契約を交わした後、賃貸借契約を締結すればリースバックの利用が開始します。
リースバックは、住み慣れた家から引っ越す必要がないことや、まとまった資金が得られることなどが利点です。
さらに、中古マンションの場合は、売却によって管理費や修繕積立金の支払いが不要になることもメリットです。

マンションは利用不可の場合がある?

メリットの多いリースバックですが、なかにはマンションは利用不可とされるケースもあります。
たとえば、エリアによって中古マンションを取り扱っていないケースや、土地付きの物件を中心に扱っている場合に、中古マンションは審査が厳しくなるといったケースです。
このような事情から、リースバックの利用をお断りしているところがあります。
しかし、中古マンションで利用ができるか不安な場合も、売却をあきらめる必要はありません。
リースバックが利用できるかは、査定をおこなうことにより判断できます。
査定基準や利用可能な建物の種類は会社によって異なりますが、査定さえ通れば、中古マンションも問題なく利用することが可能です。

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リースバックで売却!中古マンションと一戸建て住宅の違い

リースバックで売却!中古マンションと一戸建て住宅の違い

リースバックを利用する際、中古マンションと一戸建て住宅で、どのような違いがあるのでしょうか。
一戸建て住宅との違いに着目すると、中古マンションでリースバックを利用する際のポイントやメリットも見えてきます。

現地調査の違い

一戸建て住宅の売却でリースバックを利用するときには、細かな現地調査をおこなうことが一般的です。
現地調査では、一戸建て住宅がいくらくらいで売却できるかを知るために、数多くの項目を調べます。
たとえば、登記図面や建築図面と現地の照合、建物の状態やゴミ置き場の位置などを確認します。
ほかにも、駅や学校といった周辺施設や、用途地域の確認も調査項目です。
中古マンションでも、これらの項目にくわえて、管理と修繕の状況は事前に確認します。
しかし、一戸建て住宅の現地調査との大きな違いは、隣地との境界線や擁壁の種類の確認、接道の状況の確認などが不要なことです。
中古マンションの場合、管理会社から図面をはじめ、管理や修繕状況の情報を入手しやすいことが利点です。
また、同じマンションで別の部屋が売却されているケースでは、その物件を参考に、市場価格を把握することもできます。
これらの違いから、中古マンションのリースバックでは、査定や買取まで比較的スピーディーに進めやすいこともメリットのひとつです。

築年数による査定価格の変化

中古マンションも、一戸建て住宅も、時間の経過とともに資産価値は減少します。
しかし、減少の仕方に違いがあることが、売却をするうえで重要なポイントです。
一戸建て住宅の場合、築年数が15年になるまでに建物の価値が20%ほどに低下し、築35年で10%以下になります。
一方、中古マンションの場合は、築年数にともなって価値が徐々に低下し、築35年になると建物価値は30%ほどです。
つまり、中古マンションと一戸建て住宅では、築年数による査定価格の変化にも違いがあります。
一戸建て住宅は、建物の価値が減少するスピードは速いものの、土地にも価値があるため、土地値が残ることが特徴です。
築年数を経るほど、一戸建て住宅のほうが、土地があることにより買取額が高くなる傾向にあります。
しかし、売却したい物件が築浅の場合は、価値の減少スピードが緩やかな中古マンションのほうが、リースバックを利用した買取額が高い可能性があります。
築浅以外の中古マンションは、築年数に応じて価格が下がると考えられるため、築年数を経る前にリースバックを利用することは賢い選択といえるでしょう。

管理費や修繕積立金が不要

リースバックでは、売却後も住み慣れた家に暮らすことができますが、所有していたときに支払っていた税金などの費用が不要になります。
一戸建て住宅の場合、不要になる費用には、火災保険と地震保険の保険料や修繕費、固定資産税が挙げられます。
これらの費用にくわえて、中古マンションの場合には、管理費や修繕積立金も不要です。
とくに修繕積立金の高い中古マンションの場合は、リースバックを利用することにより、定期的な支払いが減ることは魅力といえます。

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リースバックで中古マンションを売却!気を付けたい2つの注意点

リースバックで中古マンションを売却!気を付けたい2つの注意点

中古マンションの売却方法として、リースバックを利用する際には、押さえておきたい2つの注意点があります。

注意点①管理組合から脱退する必要がある

マンションには、区分所有者で構成される管理組合があり、共有資産となる共用部などを管理します。
リースバックを利用する際は、所有者から賃借人に立場が変わるため、管理組合からの脱退が必要になることが注意点です。
管理組合の組合員として資格がなくなることにより、総会への参加権や決議権がなくなります。
総会に参加しなくなったときの注意点として、中古マンションに住む別の区分所有者から、総会の欠席について尋ねられる可能性があります。
リースバックは、売却後も住み続けられるため、近隣に家を売却したと知られにくいことがメリットのひとつです。
そのため、自宅の売却を周囲に知られたくないケースでは、管理組合からの脱退が注意点となります。

注意点②立地で条件が変わる可能性

リースバックでは、不動産会社が中古マンションを買取し、将来的に第三者に売却するケースもあります。
売却しやすい中古マンションは、リースバックを利用する際に好条件になりやすいです。
具体的には、駅から徒歩10分以内の立地にある物件や生活利便施設が近い物件、築年数が浅い中古マンションや大規模修繕された直後の中古マンションなどです。
ほかにも、最上階や角部屋なども希少性や人気があり、良い条件で契約しやすい特徴といえます。
一方で、これらの条件からかけ離れた物件の場合、リースバックの利用が難しい可能性もあることが注意点です。
しかし、マンションは、もともと立地が良い場所や人気のエリアに建てられる傾向にあるため、中古市場で売却しやすい物件も多いです。

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まとめ

リースバックは、中古マンションでも利用できる売却方法です。
愛着のある家から引っ越すことなく、まとまった資金を得たいケースなどにおすすめです。
中古マンションの場合は、管理組合からの脱退などに注意が必要ですが、固定資産税の支払いが不要になるなどのメリットも多い仕組みといえます。

目次

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