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リノベーション向きの物件選び!選び方のポイントや注意点を解説

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リノベーション向きの物件選び!選び方のポイントや注意点を解説

リーズナブルな中古物件を購入し、リノベーションによって、住まいを自分好みに仕上げて暮らす方が増えています。
しかし、リノベーションを前提として物件探しをする場合、選び方のポイントや注意点を押さえておくことが重要です。
今回は、リノベーション向き物件の特徴や選び方、選ぶ際に気を付けたい注意点について解説します。

建物の種類別!リノベーション向き物件の特徴とは?

建物の種類別!リノベーション向き物件の特徴とは?

中古住宅は売り出されている物件数も多く、選択肢に多様性がある一方で、すべてがリノベーション向きの物件とはいえません。
まずは、一戸建て住宅とマンションに分けて、リノベーション向きといえる物件の特徴から解説します。

リノベーション向きの一戸建て住宅

一戸建て住宅は、リノベーションをおこなう際の制限が少ないことが特徴です。
しかし、リノベーション向きといえる物件には、いくつかの特徴が挙げられます。

新耐震基準を満たしている
日本では、過去の震災に学び法改正がおこなわれ、住まいの基準として「新耐震基準」が設けられています。
新耐震基準とは、震度6から7程度の大規模な揺れでも、倒壊しない強度をもった建物の基準です。
具体的には、1981年6月1日以降に建築確認を受けているのが、新耐震基準をクリアした物件です。
築40年未満の一戸建て住宅が、新耐震基準を満たしている目安になります。
新耐震基準が設定される以前も、旧耐震基準と呼ばれる基準がありました。
旧耐震基準とは、震度5強い程度の中規模な地震の揺れで、倒壊しない強度をもった建物の基準です。
そのため、新耐震基準と比べると倒壊のリスクに差が生じます。
旧耐震基準では、耐震工事や基礎工事が必要になる場合があり、費用がかさむ可能性もあります。
安心できるリノベーション向き物件は、新耐震基準をクリアしている一戸建て住宅です。

完了検査証が交付されている
完了検査証とは、建築工事を終え、検査機関や行政庁に検査の申請をした場合、合格すると交付される証明書です。
ローンでリノベーションをおこなう際、完了検査証がない物件は、審査が通過できないリスクがあります。

木造在来工法の一戸建て住宅
スケルトンリノベーションに取り組む場合、木造在来工法による一戸建て住宅は補強工事をしやすいことが特徴です。
スケルトンリノベーションとは、構造部分以外をできるだけ解体しておこなうリノベーションです。
たとえば、構造部分に経年劣化が見られても、補強金具により強度を増す工夫をすることができます。

ゆとりのある敷地
リノベーション向きの一戸建て住宅の特徴として、ゆとりのある敷地が挙げられます。
工事期間中は、敷地に工事車両の出入りや駐車が生じるほか、資材置き場などのスペースが必要です。
敷地に余裕がないと工事ができないといったことはありませんが、駐車場や資材置き場となる場所を借りる費用が必要になります。

リノベーション向きのマンション

集合住宅であるマンションは一戸建て住宅とは異なり、工事の自由度は高くないものの、リノベーションに適した物件もあります。

管理規約による制限が少ない
管理規約とは、区分所有法に基づき、区分所有者の義務や権利を定めたルールです。
管理規約のなかで、リノベーションについて、間取りや建材に関するルールが設定されている場合があります。
制限が厳しいと、希望する工事ができない可能性も考えられます。

ラーメン構造のマンション
マンションに採用される構造のなかでも、ラーメン構造の物件はリノベーション向きです。
ラーメン構造だと、スケルトンの状態にしやすく、間取りの変更もおこないやすことが利点です。

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リノベーション向き物件!選び方のポイントを解説

リノベーション向き物件!選び方のポイントを解説

物件探しをする際に、リノベーション向きの物件を見分けるには、いくつか押さえておきたいポイントがあります。
ここでは、リノベーション向き物件の選び方について解説します。

価格と築年数の関係

リノベーションを前提とした物件の選び方として、築年数は着目したいポイントです。
一般的に、物件は経年とともに資産価値がある程度落ちますが、それ以降の価値は大きく変わりません。
たとえば、新築から築浅といわれる物件は価値も高いため、価格も高い傾向です。
また、経年によって価値が下がる可能性もあります。
おすすめの選び方は、築15年から築20年ほどの物件を購入の候補にすることです。
15年から築20年ほどの物件は、新築や築浅に比べて価格が安く、資産価値の変化も緩やかです。
価格の安さを重視したい場合は、築25年以上の物件に絞った選び方もできます。
築25年を過ぎた物件は、価格面が安定している一方で、老朽化による修繕が必要なる場合があります。
希望のリノベーション工事にかかるコストと、必要になる修繕費用を考慮して、総合的に判断することが大切です。
築年数を経たリノベーション向き物件の選び方では、劣化部分の有無と補修の必要性を確認することがポイントといえます。

構造の違いによる選び方

リノベーションをするためには、建物の構造も確認が重要なポイントです。
マンションの構造は、大別するとラーメン構造と壁式構造に分けられます。
前述でも触れたラーメン構造は、柱と梁で接合させ、フレームにします。
筋交いが不要で、壁の撤去がしやすいため、間取りを変更したいときにおすすめなのがラーメン構造です。
ラーメン構造は、高層マンションのほか、一戸建て住宅にも採用されます。
また、壁式構造は、耐震壁を柱と梁の代わりにして、建物を支える仕組みです。
壁の撤去は難しいため、間取りの変更は制限されますが、住空間に梁や柱による出っ張りがないことが特徴です。
そのため、すっきりした住空間になることは利点といえます。

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リノベーション向き物件を選ぶなら!気を付けたい3つの注意点

リノベーション向き物件を選ぶなら!気を付けたい3つの注意点

リノベーション向き物件には、一般的な中古物件とは異なる注意点があります。
最後に、失敗しない物件選びのために押さえておきたい3つの注意点を解説します。

予算配分を想定しておく

リノベーション向き物件を購入する場合、購入代金や諸費用だけでなく、リノベーションにかかる費用も必要です。
注意点として、購入代金に予算をまわしすぎると、リノベーションに使える予算が少なくなり、希望する内容の工事ができない可能性があります。
そのため、建物かリノベーションのどちらかに比重を置くのか、ある程度バランスをとった予算配分にするのかなど、自分にあった資金計画を立てることが大切です。
また、資金計画を立てる際は、入居後の家計を考慮しておくことも注意点です。
教育費や老後の資金、急な出費なども想定して、無理のないプランを立てることがポイントになります。

マンションの管理状態

マンションの場合、管理の状態が良くないと、建物の劣化も早くなりがちです。
そのため、マンションの管理状態は、気を付けておきたい注意点として挙げられます。
リノベーション向き物件でマンションを検討する際は、内覧でエントランスや自転車置き場、集合ポストなどの共用部分をしっかり確認することが大切です。
ほかにも、管理費や修繕積立金が安すぎるケースも、管理が十分におこなわれているか注意が必要です。
管理業務仕様書や修繕計画を確認すると、判断の参考になるでしょう。

耐震性の確認

新耐震基準を満たしている物件は、リノベーション向きといえます。
しかし、旧耐震基準の物件が、必ずしも耐震性が弱いわけではありません。
築年数は古くても、適切な耐震補強や耐震診断を受けている場合もあります。
ただし、旧耐震基準の物件は、住宅ローン審査が比較的厳しくなることなども、注意点になります。

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まとめ

リノベーション向きの物件の特徴は、一戸建て住宅とマンションで異なるため、物件選びでは建物の種類にあわせて検討をすることが必要です。
また、価格と資産価値のバランスを考えると、築15年から築20年ほどの物件がおすすめです。
価格重視の場合は、築25年以上の物件に照準をあわせて検討すると良いでしょう。

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