土地や建物を売却する際、個人で買主を探すことも可能ですが、一般的には不動産会社に仲介を依頼するのが一般的です。
媒介契約の締結後、契約の種類によっては、不動産会社がレインズというサイトに不動産の情報を掲載します。
では、レインズとは一体どのようなものでしょうか。
今回は、レインズとはなにか、登録までの流れや媒介契約の種類について解説します。
土地や建物を売ろうとお考えの方は、ぜひ参考になさってください。
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不動産売却時のレインズとは？
まずは、不動産売却時のレインズがどのようなものなのか、仕組みとともに解説します。
レインズとは？
レインズとは、土地や建物の情報が登録された、コンピューターネットワークサービスです。
「Real Estate Information Network System」の頭文字を取ったもので、不動産会社専用の物件情報サイトとなります。
スピーディーな不動産取引をおこなうことが、主な目的です。
登録した場合、全国の不動産の情報が閲覧可能となります。
閲覧できるのは基本的に不動産会社のみなので、個人の方は情報を見ることができません。
しかし、不動産会社と媒介契約を締結した売主は、ご自身の土地や建物に限り閲覧することが可能です。
土地や建物を売却するにあたり、レインズは欠かせないネットワークといえるでしょう。
主なメリットとは？
主なメリットとして、下記が挙げられます。
●スムーズな売却が目指せる
●ほかの不動産会社の顧客に情報を共有できる
●売りたい土地や建物の魅力を記載できる
メリットとしてまず挙げられるのが、スムーズな売却が目指せることです。
登録すると全国の不動産会社（会員）が、ご自身の土地や建物の情報を見ることができます。
不動産の情報を多くの方に知ってもらえれば、早く売却できる可能性が高まるでしょう。
私たちだけでなく、ほかの不動産会社の顧客に情報を共有できることは、大きなメリットとなります。
また、売りたい土地や建物の魅力を記載できることも、大きな魅力の一つです。
レインズには図面を載せることができるので、アピールしたいポイントも共有することができます。
アピールすべきポイントとして、下記が挙げられます。
●日当たりや風通しの良さ
●南道路や角地のため開放感がある
●リフォームやリノベーション済み
●最寄り駅から徒歩圏内で利便性が良好
●大型ショッピングモールや教育施設が近くにあり子育てしやすい
日当たりの良さや利便性の高さなど、購買意欲を向上させるポイントがあれば、図面に記載するのがおすすめです。
また、画像も記載することができるので、写りの良い画像を載せてみてください。
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不動産売却でレインズを利用する流れ
続いて、不動産売却でレインズを利用する流れについて解説します。
流れ1：査定を依頼する
流れとしてまず初めにおこなうことは、売りたい土地や建物を査定に出すことです。
査定では、対象の土地や建物がどのくらいの価格で売れそうなのかを調査し、おおよその金額を算出します。
相場の把握にも、レインズが活用されるのが一般的です。
また、査定には机上査定と訪問査定の2つの種類があり、両者の違いや特徴は下記のとおりです。
●机上査定：過去の取引事例や売主から提示された情報をもとに、だいたいの金額を出す
●訪問査定：机上査定をおこなったあと、実際に現地を見て金額を出す
訪問査定では、日当たりの良し悪しや室内の状態、周辺環境などの机上査定ではわからない情報を含めて結果が算出されます。
そのため、より精度の高い査定が期待できることがメリットです。
流れ2：査定額を確認し、仲介を依頼するか否かを決める
査定が完了すると、不動産会社から結果がメールや書面などで届きます。
金額を確認し、仲介を依頼するか否かを確認なさってください。
結果とともに、なぜこの金額になったのかという根拠が記載されているので、併せて確認します。
流れ3：媒介契約を締結する
査定結果に納得できたら、次の流れは不動産会社と媒介契約を締結することです。
媒介契約には下記の3つの種類があり、売却の目的や個人的な事情などを考慮し選びます。
●一般媒介契約
●専任媒介契約
●専属専任媒介契約
一般媒介契約とは、1社以上の不動産会社に仲介を依頼できる種類です。
売主自身で買主を見つけて取引できる、自己発見取引も可能となります。
専任媒介契約とは、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できない種類です。
この契約では、自己発見取引は可能なので、ご自身が買主を見つけた場合、不動産会社を介さずに取引することができます。
専属専任媒介契約とは、1社の不動産会社にしか仲介を依頼できず、かつ自己発見取引も不可となる種類です。
流れ4：不動産会社がレインズに売却する土地や建物の情報を登録する
媒介契約の締結後、売却する土地や建物をレインズに登録します。
そこに登録することによって、さまざまな不動産会社と情報を共有できるようになるので、早期の売却が見込めるでしょう。
流れ5：登録証明書が発行される
後日、不動産会社から売主に対して、登録証明書を発行します。
売却できた場合は、成約登録をおこない、取引の完了です。
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不動産売却でレインズに登録義務がある媒介契約の種類とは？
最後に、不動産売却でレインズに登録義務がある媒介契約の種類について解説します。
登録義務がある種類とは？
先述のとおり、媒介契約には一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約の3つの種類があります。
そのなかでも、レインズへの登録義務が生じるのは、専任媒介契約と専属専任媒介契約の2つです。
一般媒介契約の場合、登録は任意となるので、不動産会社によってどうなるかが異なります。
販売計画が比較的自由に立てられるものの、内覧日がほかの不動産会社とバッティングする可能性があったり、不動産会社が消極的になりやすかったりするのが注意点です。
専任媒介契約の内容とは？
専任媒介契約では、媒介契約の締結後、7日以内にレインズへ登録しなければなりません。
そして、登録はいつでも良いわけではなく、登録期限があることがポイントです。
また、専任媒介契約の場合、活動報告義務も生じることになります。
活動報告義務とは、反響の有無や内覧の数などの進捗状況を、売主に対して報告することです。
専任媒介契約では、2週間に1度以上の頻度で報告が必要となります。
一般媒介契約には、活動報告義務が原則ないので、ご自身で不動産会社に問い合わせる必要があるでしょう。
専属専任媒介契約の内容とは？
専属専任媒介契約では、媒介契約の締結後、5日以内が登録期限となります。
活動報告義務も生じ、1週間に1度以上の頻度で、進捗状況の報告が必要です。
専任媒介契約と比べると、登録期限と活動報告義務が、より厳しくなります。
契約期間は、一般媒介契約と専任媒介契約、専属専任媒介契約それぞれ、基本的に3か月以内（行政の指導）です。
また、仲介手数料に関しては、宅地建物取引業法で定められている、上限額が適用されることになります。
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まとめ
レインズとは、土地や建物の情報が登録された不動産会社向けの物件情報サイトとなります。
査定や媒介契約の締結後に、不動産会社がレインズに土地や建物の情報を登録するのが一般的な流れです。
ただし、登録義務が生じるのは専任媒介契約と専属専任媒介契約の2つで、一般媒介契約とは違い、登録期限や活動報告義務も生じます。
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輝広 メディア編集部
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