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【2023年版】空き家の売却方法とポイント!「売る」か「貸す」かの判断基準を解説!

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空き家の売却方法とポイントとは?「売る」か「貸す」かの判断基準を解説!

住み替えや相続によって空き家を所有することになったら、早めの処分を検討するのがおすすめです。
とはいっても、空き家を貸すか悩んでいる方や、本当に売れるのか不安な方もいらっしゃるでしょう。
そこで当記事では、空き家を「売る」か「貸す」か決める判断基準の解説と、売却方法や売却のポイントをご紹介します。

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空き家を「売る」か「貸す」かの判断基準とは?

空き家を「売る」か「貸す」かの判断基準

空き家を「売る」か「貸す」かの判断をするためには、それぞれのメリット・デメリットを理解しておく必要があります。
メリット・デメリットを理解したうえで、ご自身に合ったほうを選択しましょう。

空き家を売るメリット

空き家を売るメリットとしては、主に以下の2つが挙げられます。

①まとまった資金を調達できる
空き家を売るメリットは、まとまった資金を調達できることです。
売却して得た資金は、新しい住居の頭金にできるだけでなく、住宅ローンの返済にあてることもできます。
土地の価値が高騰していた場合、購入価格より高値で売れる可能性もあります。
地価の動向にも注目して、なるべく多くの資金を調達できるようにしましょう。

②維持費用や手間がかからない
空き家を維持していくためには、家の劣化に伴う修繕費用や、固定資産税の支払いが発生します。
固定資産税は、賃貸物件でも、空き家状態のままでも発生する費用です。
このような費用を削減でき、管理の手間がかからないのは空き家を売る大きなメリットです。

空き家を売るデメリット

一方で、空き家を売ると以下のようなデメリットも発生します。

①家を手放すことになる
空き家になっている家が実家である場合、思い入れのある家を手放すのに一歩踏み出せない方もいるでしょう。
今、空き家であっても将来的に住む可能性がある方は、決断を慎重におこなう必要があります。

②売却費用が発生する
売却するためには、仲介手数料などの諸費用が発生します。
また、住宅ローンが残っている場合には、完済するための資金が必要です。
事前に、住宅ローン残高の確認をおこないましょう。

空き家を貸すメリット

続いて、空き家を「貸す」場合のメリットを確認していきましょう。

①家を手放さずに済む
家を手放さずに済むので、将来的に住むことになっても安心です。
また、所有者が変わらないため、ご自身の資産として家を残しておけます。
家を手放したくない方は、貸し出すのも1つの手段です。

②家賃収入が入る
空き家を貸すことで、家賃収入を得ることができます。
家賃収入を修繕費用などの維持費用にあてることができるので、空き家のまま所有しておくよりも金銭的コストが低くなります。

空き家を貸すデメリット

空き家を貸す場合には、以下の2点が起こりうるデメリットとして考えられます。

①入居者とのトラブルが発生するリスクがある
空き家を貸すと、入居者のトラブルに対応する必要があります。
マナーを守らない入居者や、家賃滞納する入居者がいれば、大家として交渉に入らなければいけません。
また、大事な家を傷つけられたり、汚されたりするリスクもあります。

②管理費用がかかる
賃貸物件に不備が生じた場合、大家が修繕費用を支払います。
また、そもそも借主が見つからなければ、家賃収入が得られず、管理費用の負担が相対的に大きくなるリスクがあるのです。

リスクが少ないのは空き家を「売る」方法!

維持費用を考慮すると、金銭面でのリスクが低いのは空き家を売る方法です。
売却費用は発生しますが、長期的に必要になる維持費用に比べると負担が少なくなります。
空き家を売ると決めたら、資産価値が下がる前に売却をしましょう。

空き家を売却する3つの方法とは?

空き家を売る方法とは?

空き家を売る方法は、主に3つです。
売ることが決定したら、どの方法で売却するのか検討を進めましょう。

①古家付き土地として売る

空き家をそのままの状態で売る方法です。
解体の費用や手間がかからないので、費用を抑えてすぐに売却したい方におすすめです。
しかし、建物の状態によっては、なかなか売れないというリスクがあったり、売却価格が下がる可能性があります。
建物の劣化具合を見て、そのまま売りに出せるか検討すると良いでしょう。

②解体して売る

古家付き土地として売れないと判断した場合、建物を解体して土地のみを売却する方法があります。
土地のみであれば、さまざまな活用方法があるので買主が現れやすいのです。
場合によっては、古家付き土地よりも売却価格が上がるケースもあります。
問題なのは、解体費用がかかることです。
解体費用が高いと、結果的に古家付き土地として売却するほうがお得になる可能性もあります。
解体して売る場合は、売却価格から解体費用を差し引いた目安金額を算出し、古家付き土地として売却する際の価格と比べるのがおすすめです。

③リフォームして売る

空き家をリフォームしてから売りに出す方法です。
家自体の魅力が増すことで、買主が見つかりやすくなります。
家になにも手をいれない状態の古家付き土地よりも、売却価格が上がることも期待できるでしょう。
デメリットは、リフォームが完了するまで時間がかかることです。
大がかりなリフォームであればあるほど、時間と費用が必要になります。
どれほどの規模でリフォームをおこなうのか、よく検討しておきましょう。

空き家を売却する際に注意すべきポイントとは?

空き家を売るときのポイントとは?

空き家をスムーズに売るために、事前にいくつかのポイントを押さえておきましょう。

①境界を明確にする

空き家を売るためには、境界を明確にしておくのが大切になります。
そのために取得したいのが、境界確定測量です。
土地の広さによりますが、測量に時間がかかるケースもありますので、覚えておきましょう。
費用目安は、100~200㎡の土地で約35万円~80万円です。
それなりの資金が必要になるので、売却が決まった時点で計画的に資金を貯めておくのがポイントです。

②長期的な計画を立てる

空き家を売りに出しても、すぐに買主が現れるとは限りません。
そのため、売却活動は長期的に考えることが大切です。
売却が成功することを前提に大きな買い物をしたり、借金をしたりすることは避けましょう。
なお、売却活動が続いている間は、固定資産税や修繕費用などの維持費用が発生します。
買主がすぐに現れない場合は、売値を下げることも検討します。
売値を下げると売却益が減ることになるので、売却にかかる費用や維持費用を自己資金からでも支払えるように 、資金を事前に用意しておきましょう。

③空き家の状態を把握をする

空き家が本当に売れる状態にあるのか、ご自身で確認をおこなってください。
早く買主を見つけるためには、空き家の状態を把握しておくことが大切です。
主なチェックポイントをご紹介するので、参考にして空き家の状態を確認しましょう。

●境界や面する道路の確認
●法律上の制限確認
●電気・ガス・水道の確認
●周辺の物件の売値はいくらか


周辺の物件の売値よりも高い値段を設定している場合、売却価格を下げることで買主が現れやすくなるでしょう。
周辺の売値の変動は、定期的にチェックしておきたいポイントです。

④家具を処分する

空き家に家具が残っている場合は、処分することをおすすめします。
売却活動において、内覧対応をする可能性があるため、室内をきれいに掃除しておくことが望ましいといえます。
内覧時に家具が残っていると、室内が狭く見えたり、購入希望者が新しい生活をイメージしづらい場合があります。
家具の処分は、一般的に15万円~25万円で業者に依頼することができます。
内覧で購入希望者の購入意欲が高まるように、業者に処分を依頼したり、処分したくない家具は事前に持ち出すなどして、空き家をきれいな状態にしましょう。

まとめ

空き家を売ると決めたら、空き家の状態や必要資金を考慮して、ご自身に合った売却方法を選択しましょう。
少しでもスムーズに売却できるよう、ポイントを押さえて事前準備を徹底するのがおすすめです。
空き家の資産価値を下げないためにも、なるべく早めに売却活動を始めると良いでしょう。

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