不動産売却後に確定申告は必要なのか、不要なケースを知りたいという方もおられるでしょう。
原則として損失が生じた場合は確定申告は不要ですが、損失が生じた場合でも確定申告をすると節税対策になるケースもあります。
そこで、不動産売却後の確定申告が不要か不要かの確認方法と、確定申告を忘れた場合の対処法やリスク、確定申告によって利用できる特例について解説します。
不動産売却をご検討中の方は、ぜひ参考になさってください。
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不動産売却後の確定申告が必要か不要かの確認方法
不動産売却をおこなったからといって、確定申告が必要になるとは限りません。
ここでは、確定申告が必要か不要かを確認する方法を解説します。
確定申告が必要かを判断する基準
確定申告が必要か不要かは、譲渡所得が生じているのかどうかによって確認可能です。
そのため、まずは譲渡所得を計算する必要があります。
譲渡所得とは不動産売却で得た利益のことであり、売却代金そのものではないことに注意しましょう。
譲渡所得は、以下の計算式で算出します。
譲渡所得＝売却価格－取得費－譲渡費用
取得費とは、不動産を購入（取得）する際にかかった費用のことで、購入代金や仲介手数料などを指します。
譲渡費用とは、不動産を売却する際にかかった費用のことで、仲介手数料や印紙代、測量費などです。
これらの費用を売却価格から差し引きプラスとなった場合は、譲渡所得税（所得税・住民税）がかかるため確認申告が必要になります。
計算結果がゼロもしくはマイナスの場合は、確認申告は基本的に不要です。
このように、確定申告が必要かどうかは譲渡所得を計算すればわかります。
確定申告が不要でも税務署から問い合わせがくることがある
前述したように、譲渡所得を計算してゼロもしくはマイナスとなった場合は、原則として確認申告をおこなう必要はありません。
しかし、税務署から後日連絡がくるケースもあるため注意が必要です。
税務署は、登記の変更履歴から不動産の売買があったことを把握しています。
そのため、不動産の売買がおこなわれたにもかかわらず、なぜ確定申告をしていないのか理由を問われることがあるのです。
その際は、譲渡所得が生じなかったことを説明しましょう。
購入したときや売却したときの売買契約書などの書類があれば、より説明がしやすくなるでしょう。
突然税務署から連絡がくると、確定申告が必要だったのでは？と思うかもしれませんが、理由をしっかりと説明できればとくに問題はありません。
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不動産売却後の確定申告を忘れた場合の対処法
不動産売却後に確定申告が必要にもかかわらず放置した場合は、所得隠しと見なされさまざまなペナルティが科されます。
そのため、気付いた時点で早めに対処することが大切です。
ここでは、確定申告を忘れた場合のリスクとその対処法を解説します。
リスク①税務署から譲渡所得の申告のお尋ねが届く
確定申告を期限までにおこなわないと、まずは税務署から「譲渡所得の申告についてのお尋ね」という書類が送られてきます。
この書類は、簡単にいえば確定申告を忘れた方への警告書です。
確定申告をしていない方のなかには、税金を支払いたくないからとわざと申告していない方もいれば、単に忘れただけの方もいます。
そのため、いきなり差し押さえをするのではなく、まずは確認を含めた意味をもつお尋ねを送るのです。
なお、この時点で確定申告を忘れていたことに気付いた方は、すぐに申告をおこないましょう。
1か月以内に申告すれば、ペナルティが科されない可能性もあります。
リスク②無申告加算税が課される
確定申告が必要にもかかわらず税務署からのお尋ねを放置した場合は無申告者扱いとなり、「無申告加算税」が課されます。
無申告加算税は、納税額が50万円以下の場合は15％、50万円を超えている場合は納税額の20％を追加で納税する必要があります。
つまり、納税額が大きいほど無申告加算税も増えるため注意が必要です。
リスク③延滞税が課される
延滞税は、確定申告の期限までに納税しなかった場合にかかる税金です。
期限から2か月以内であれば通常の納税額の約7％、期限から2か月を超えている場合は約14％を支払わなくてはなりません。
つまり、申告漏れの期間が長くなるほど延滞税の負担は大きくなるため注意しましょう。
なお、再度設定された納付期限までに納税しなかった場合は、貯金や給与などの差し押さえもあり得ます。
そのため、税務署からお尋ねがあった時点ですぐに申告と納税をおこなうことをおすすめします。
リスク④銀行からの融資が受けられなくなる
事業などをおこなっている場合は、融資審査の際に決算書が必須です。
また、融資を受けたあとも次年度の決算書の提出を求められることがあります。
しかし、確定申告をしていないと、正しい決算書がないため、融資を受けられず事業が続けられなくなる可能性もあるため注意が必要です。
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不動産売却後に確定申告ををおこなうと利用できる特例とは？
利益が生じたかどうかにかかわらず、確定申告をすると利用できる特例がいくつか用意されています。
確定申告が不要なケースでも、確定申告によって特例が利用できるようになり、節税につながるケースもあるため、事前にどのような特例があるのか把握しておくと良いでしょう。
ここでは、不動産売却後に利用できる特例を解説します。
特例①3,000万円の特別控除
マイホームを売却したときに、譲渡所得から最大3,000万円を控除可能な特例が「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」です。
この特例を利用すれば大幅に譲渡所得を減らすことができるため、譲渡所得がゼロとなるケースも珍しくありません。
ただし、利用するには、住まなくなってから3年を経過する日の年末までに売却するなど、いくつかの要件があるため注意しましょう。
特例②軽減税率の特例
3,000万円の特別控除を利用しても譲渡所得がプラスとなる場合は、軽減税率の特例を利用することができます。
これは、売却した年の1月1日時点で所有期間が10年を超えていることが条件となっています。
条件を満たしている場合に適用される税率は以下のとおりです。
●譲渡所得6,000万円以下：14.21％（所得税率10.21％・住民税4％）
●譲渡所得6,000万円超：20.315％（所得税率15.315％・住民税5％）
なお、上記は2037年まで加算される復興特別所得税も含まれています。
特例③譲渡損失の買換え特例
マイホームを買い替えるために不動産を売却し、その際に損失が生じた場合は、譲渡損失の買換え特例を利用することができます。
前述したように、不動産売却で損失が生じた場合は、基本的に確定申告は不要です。
しかし、この特例を利用すれば所得税や住民税の節税対策となるため、ぜひお得に利用することをおすすめします。
具体的には、不動産売却で発生した損失と給与所得や事業所得などのほかの所得と相殺できる特例です。
また、その年に相殺しきれなかった場合は、翌年から最大で3年間損失を繰り越すことが可能です。
なお、上記でご紹介した特例を利用する場合は、必ず確定申告が必要になるため注意しましょう。
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まとめ
不動産売却によって利益が生じた場合と、特例を利用する場合は確定申告が必要です。
確定申告が必要にもかかわらず申告を忘れた場合は、税務署からお尋ねが届いたり、無申告加算税や延滞税が課されたりする可能性があるため注意しましょう。
なお、不動産売却で損失が生じた場合でも、節税対策となるため確定申告をすることをおすすめします。
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輝広 メディア編集部
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