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マンション売却時に影響する共有名義とは?持分のみの売却方法もご紹介

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マンション売却時に影響する共有名義とは?持分のみの売却方法もご紹介

マンション売却を検討している方のなかには、複数人の共有名義で所有しているケースもあるでしょう。
マンション売却における流れは、所有者が1人なのか2人以上の複数人なのかによって異なります。
共有名義のマンション売却をおこなう場合は、共有者全員の同意を得なければいけません。
そこで今回は、共有名義のマンションや自分の持分のみを売却する方法をご紹介します。

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マンション売却時に関係する「共有名義」とは?

マンション売却時に関係する「共有名義」とは?

共有名義という言葉の意味をなんとなく知っているだけで、具体的な意味や、なにができるのかまで理解している方は少ないのではないでしょうか。
マンション売却をおこなう前に、共有名義についての理解を深めておきましょう。

共有名義の意味

そもそも共有名義とは、1つの不動産に対して複数人の所有者がいる状態を指します。
共有名義でマンションを所有するケースはいくつかありますが、相続時の遺産分割によって夫婦間や親子間、兄弟間など親族での共有相続や、友人などと複数人で資金を出し合って購入するケースが代表的です。
共有名義の不動産に対する、所有者それぞれの所有権の割合は「共有持分」といいます。
マンションを購入した場合の持分は、出資額に応じて設定されるケースが一般的です。
たとえば、友人と2人で5,000万円のマンションを購入するときにそれぞれ2,500万円ずつ出資した場合、各持分は2分の1となります。
この際に、各持分は口約束によって決まるのではなく、登記をおこなうことで正式に共有名義として認められます。

共有名義でできる3つのこと

1つの不動産を1人で所有している単独名義と違い、共有名義では1人の意思で決められることと決められないことがあります。
共有名義でできることは、主に「1人でできること」「過半数の同意でできること」「全員の同意でできること」の3つのパターンに分かれます。

①1人でできること
複数の所有者がいる共有名義の場合でも、1人の意思によって判断できるケースがあります。
それは、現在のマンション状態を維持するために修理をおこなうなど「保存」に関することと、マンションに居住することです。
共有名義のマンションにはそれぞれの持分がありますが、居住に関しては持分の割合に関係なく、全体での使用が認められます。
たとえば、自分の持分が4分の1だとしても、マンション全体を占領して住むことも可能です。

②過半数以上の同意でできること
共有名義のマンションを賃貸物件として貸し出したり、賃貸借契約を解除したりすることは名義人の過半数以上の同意でおこなえます。
また、単独の意思ではできないマンションのリフォームやリノベーションなど「改良」に関することも過半数以上の同意で可能です。

③全員の同意でできること
共有名義のマンション売却時には、名義人全員の同意が必要です。
マンションの抵当権の設定や売却など「処分」に関わることは、名義人全員による同意が得られなければ実施できません。

共有名義のマンション売却方法2つ

共有名義のマンション売却方法2つ

先ほどもご紹介したように、共有名義でのマンション売却は処分に関することであり、自分だけの意思で進めることはできません。
それでは、共有名義のマンション売却はどのような方法でおこなえば良いのでしょうか。
ここでは、代表的な2つの方法をご紹介します。

方法①名義人全員の同意をもらう

共有名義のマンションを売却するときは、名義人全員の同意をもとに売却を進める方法が一般的です。
それぞれの持分を合わせた全所有分を売却します。
まずは、マンション売却の意思があることを共有者全員に伝えて、一人ひとりの考えを確認しましょう。
持分の割合によって、マンション売却後の利益をどのように分けるかなどのデリケートな問題もあるため、協議の内容は書面に残しておくとトラブル回避につながります。
1人はマンションを手放したいと考えていたとしても、他の名義人は所有していたいと考えているケースもあるため、全員から賛同されるようなマンション売却のメリットを伝えられるように用意しておくと良いでしょう。

方法②単独名義へ変更する

2つ目は共有名義のマンションを単独名義へ変更してから売却する方法です。
共有名義のマンション売却をおこなうためには、名義人全員の同意をもらうだけでなく、利益の振り分けや売却のタイミングなどに関して何度も協議を繰り返す必要があり、手間や時間がかかります。
そこで共有名義から単独名義に変更すれば、1人が持分すべてを所有することになるため、単独の意思で売却が可能になります。
マンション売却をおこなうタイミングや売却価格なども自由に設定可能です。
ただし、無条件で単独名義にするといっても、他の名義人の合意は得られない可能性が高いため、各持分を買い取る形で共有関係を解消するケースが多い傾向にあります。
無償で1人に持分を渡す形も可能ですが、贈与税が発生する場合があることを覚えておきましょう。

共有名義のマンション売却で自分の持分のみの売却方法

共有名義のマンション売却で自分の持分のみの売却方法

自分がマンション売却を検討していたとしても、他の名義人全員から同意を得られなかったり、持分を買い取る費用も出せなかったりして、悩みを抱えている方もいるでしょう。
そんな方におすすめするのは、自分の持分のみを売却する方法です。
共有名義のマンションであっても自分の持分のみを売却することは可能のため、これからご紹介する方法を選択肢のひとつとして検討してみてはいかがでしょうか。

持分のみの売却方法1.他の名義人に売る

自分以外の名義人にマンション売却の意思がない場合は、持分の買取を提案してみましょう。
マンションの活用範囲を広げたいと考えている場合もあるため、利害が一致すれば自分の持分を買い取ってもらえます。
売り手は「持分を売却して現金化できる」、買い手は「共有状態を解消できる」など、双方にメリットがあると、持分のみでも相場価格で取引が叶うケースもあるのです。
そのため、マンション売却の同意が得られないことがわかった時点で、他の名義人に持分の買取に対する意思を確認すると良いでしょう。
ただし、不動産売買には大きなお金のやり取りが発生するため「買い取れるほど資金力がない」「相場より安くないと買い取れない」など、取引が難航するケースも少なくありません。

持分のみの売却方法1.売りに出す

自分の持分のみを売却するのであれば、単独名義と同じように1人の意思で売却を進めることができます。
他の名義人の同意や協議などは一切必要ありません。
ただしあくまで持分のみの売却であるため、買い手からすると他人とマンションを共有することになるだけでなく、活用できる範囲も限られる扱いづらい物件としてみられてしまう可能性があるでしょう。
リフォームや賃貸物件への変更をおこなうときも他の名義人の同意が必要であるため、共有名義のマンション売却にはニーズが少なく、買い手がなかなかつかないケースも少なくありません。
タイミングよく買い手が現れた場合でも、相場を大きく下回る価格で取引されることになりかねません。
そのため、マンション売却は全体で売りに出すか、共有者に買い取ってもらうほうが適しているといえるでしょう。

まとめ

共有名義のマンション売却をおこなうときは、名義者全員の同意をもとに進めなければいけません。
自分の持分のみを売却する場合は他の名義者の同意は必要ありませんが、ニーズが少なく買い手がつかなかったり、安価な取引になってしまったりする可能性があります。
まずは、他の名義人にマンション売却の意思を伝えるところから始めましょう。

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