【2023年版】空き家が生まれる原因とは？対策に有効な「家族信託」について解説｜明石・加古川・高砂の不動産

▼ 空き家の最大の原因は「高齢者世帯の増加」
▼ 空き家対策に有効な「家族信託」の制度内容とは？
▼ 空き家対策に家族信託を利用する「4つのメリット」とは？
▼ まとめ

空き家が生まれる原因とは？家族信託の制度内容やメリットをご紹介

近年、日本では空き家の増加が深刻化しており、各個人にも空き家対策が求められています。
そんななか「介護施設に入所が決まったため、急に実家が空き家になった」「親から空き家を相続する予定だけど、活用方法がない」とお困りの方もいるでしょう。
空き家が生まれてしまう理由はさまざまですが、「家族信託」の利用は空き家対策に効果的です。
そこで今回は、空き家を相続する予定のある方に向けて、空き家が生まれる原因や家族信託の制度の内容、利用するメリットについてご紹介します。

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空き家の最大の原因は「高齢者世帯の増加」

空き家になる最大の原因は「高齢者世帯の増加」

日本で空き家の増加が深刻化しているもっとも大きな原因は「高齢者世帯の増加」です。
内閣府の調査によると、65歳以上の高齢者がいる世帯は平成7年時点では31.1%でした。
しかし、平成17年は39.4%、平成27年には41.7%になり、年々増え続けていることが分かります。
くわえて、空き家になる可能性が高い一人暮らしの高齢者や、高齢者のみで構成される世帯の割合も、平成27年には全体の40%を超えています。
この空き家が生まれる最大の原因高齢化世帯の増加にくわえ、さらに子ども世帯の核家族化が進んでいることで、以下の原因を発生させています。

空き家の原因①相続

空き家を所有する原因の多くが「相続」によるものです。
その相続が原因によって空き家が放置され、空き家問題の深刻化を進めているケースが少なくありません。

そもそも相続人がいない
相続人がいない物件は、さまざまな手続きを経て最後は国の財産となります。
しかし、必要な手続きを取らなかったとしても遺族の関係者にリスクが発生しないため、そのまま物件は放置され、空き家になってしまいます。

相続人が定まらない
複数の相続人がいた場合は、遺産分割協議によって相続するものや、その割合などを決めます。
しかし、遺産分割協議がなかなか進まず、空き家が共有名義になったまま放置されている場合も少なくありません。
共有名義の物件は、処分をする際も名義人全員の同意が必要になるため不動産売却などの手続きをおこなえず、そのまま放置されてしまうのです。
長い期間放置されているうちに相続人が亡くなり2次相続が発生した場合、さらに相続人が増えることになるため、空き家の所有者が特定できないというケースもあります。

相続したが活用していない
子ども世帯の核家族化により、家を相続したとしても相続した物件に住まず、管理が不十分になっている空き家が多くあります。
とくに、相続された物件から離れた距離に住んでいると管理が困難になり、空き家が劣化してしまうのです。
劣化してしまうと空き家の活用もしづらくなり、解体するにも費用がかさむため、そのまま空き家として放置する方が多いです。

空き家の原因②認知症の発症

物件の所有者が認知症を発症するなど、判断能力を失ってしまった場合、不動産の売買契約が無効になってしまいます。
そのため、相続が発生するまでの間に不動産の活用ができず、劣化が進んだ状態で相続されることが多いです。
子どもを代理人に立て、不動産に関する手続きを進めることは可能ですが、重度の認知症など判断能力がないと認められてしまうと、その代理人すら立てることも叶いません。
成年後見制度と財産管理委任契約を利用すれば、認知症が発症したあとの財産管理ができますが、家庭裁判所の許可が必要になるなど手続きに手間と時間が発生するため利用者が少ない現状があります。
自宅を空き家にさせないためには、認知症を発症する前に対策を考えることが重要です。

空き家対策に有効な「家族信託」の制度内容とは？

日本で深刻化している空き家問題に有効な対策として家族信託があります。
「家族信託」という言葉に耳馴染みのない方も多いのではないでしょうか。
ここでは、家族信託の制度内容をご紹介します。

家族信託とは財産管理の手段のひとつで、財産を持つ方が信頼できる方に財産を託して、管理や処分などを一任する制度です。
家族信託の仕組みは、以下の委託者・受益者・受託者によって構成されます。

●委託者：財産の管理運用を委託する方
●受託者：財産の管理・運営をおこなう方
●受益者：財産から生まれた利益を受け取る方

委託者と受益者が財産を持つ親、管理や運営をおこなう受託者が子どもなどの親族になるケースが一般的です。
専門家を交えて委託者や信託の目的、財産の管理・運用方法、信託の終了方法を定めます。
このほか、受益者の代理人や、受託者を監視する信託監督人、受託者に意見・指図する指図権者を選定することができます。

家族信託の活用方法

たとえば、父親が健康なうちに家族信託によって子ども名義にしておくことで、その後認知症を発症した場合でも子どもの判断で家の売却や処分をおこなえます。
不動産の売却利益を利用して介護費用や施設への入居費用を捻出することも可能です。
家族信託を利用していないと、家族といえども所有者以外の方が家を売却などの契約行為はおこなえません。
親が健康なうちに家族信託を契約することで、空き家対策としても有効になり、さまざまな財産管理・運用に役立ちます。

空き家対策に家族信託を利用する「4つのメリット」とは？

日本での著しい空き家の増加により、2015年には空き家対策の推進に関する特別措置法が施行されるなど、空き家の所有者や管理者は空き家の適切な管理に努めることが強く求められています。
家族信託が空き家対策に有効であることをご紹介してきましたが、具体的なメリットにはなにがあるのでしょうか。
最後に、空き家対策として家族信託を利用するメリットについてご紹介します。

メリット①贈与に非該当

家族信託で多い親が委託者および受益者、子どもが受託者である場合、家の所有者である親が利益を受け取るため「贈与」には該当しません。
贈与にならない行為のため、当然贈与税も発生しません。

メリット②受託者による不動産の契約が可能

先述した仕組みのとおり、家族信託では受託者の判断のみで自宅の売却・購入・リフォームなどの契約がおこなえます。
家族信託を利用せずに「成年後見制度」を利用する方法を選択すると、売却時に家庭裁判所の許可が必要になり、複雑な手続きが発生します。
受託者へ任せてしまうことが不安な方は、信託監督人を設置すること良いでしょう。

メリット③数世代先の財産承継まで指定可能

家族信託は遺言のように相続を指定することが可能ですが、財産継承の指定もできる点が大きく違います。
遺言書は財産継承まで指定することができませんが、家族信託は数世代先まで財産継承の指定ができます。
そのため、家の相続ができずに空き家化していくリスクを軽減させることができるでしょう。

メリット④受託者の財産管理の義務化

通常の相続では相続放棄によって相続を辞退することができますが、家族信託では信託法によって財産の放棄が認められていません。
信託法のひとつに「忠実義務」があり、受託者は受益者のために忠実に管理・運用しなければいけないと決められています。
そのため、家が遠方だからといって管理を怠ることは許されず、空き家が放置され、劣化が進むリスクを抑えられるでしょう。