不動産の購入をお考えの方には、自分の年収ならいくらの不動産を購入できるのか、また購入すべきなのか悩んでいる方も多いのではないでしょうか。
不動産を購入するうえで、年収はもっとも大事な指標の一つです。
年収に対して極端に高い不動産を購入してしまうと、返済で日々の生活が苦しくなり、最悪の場合、競売にかけられるほか任意売却をする必要がでてくるでしょう。
そこで今回は、不動産の購入をお考えの方に向け、年収に対する不動産の価格について解説しています。
ぜひ参考にしていただき、適切な不動産の購入を実現しましょう。
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弊社へのお問い合わせはこちら不動産の購入価格は年収の5～7倍が目安
不動産を購入するうえで重要な指標に「年収倍率」という指標があります。
年収倍率とは、文字どおり年収に対して不動産価格が何倍かを表した指標です。
不動産を購入する際に目安となる年収倍率は「5～7倍」が一般的とされています。
以前は不動産を購入するなら年収倍率5倍以内が目安とされていましたが、近年の低金利政策により支払う利息が少なくなっており、年収倍率が増加しつつあります。
また年収倍率はエリアによっても異なり、全国平均では7.0倍、首都圏は7.5倍、近畿圏は7.1倍、東海圏は6.5倍です。
首都圏になるにつれて不動産のリセールバリューが高いため、比較的高い不動産を購入しても問題ないとされており、首都圏のほうが年収倍率は高いとされています。
不動産の購入予算は「頭金＋借入可能額」で計算する
年収倍率以外に不動産の購入予算を決めるうえで重要な指標が頭金と借入可能額です。
いくら年収倍率から不動産の購入予算を決めたとしても、頭金が不足していたり金融機関から融資がおりなかったりすると購入できません。
頭金とは？
頭金とは、不動産を購入する際にあらかじめ用意しておくお金です。
貯金などにより頭金を準備しておき、不動産の購入資金に充てます。
頭金が多いほど金融機関からの借入額は少なく済むので、全体的な支払額を減らせることが可能です。
また頭金を増やすと毎月の返済額も減らせるので、毎月の収支が安定し、将来に向けての資産形成もしやすくなります。
借入可能額とは？
借入可能額とは、金融機関が融資をしてくれるお金です。
現金一括で不動産を購入する方は少なく、一般的に金融機関から借り入れをおこなって購入します。
借入可能額は、年収や職種、職歴などによって異なり、あらかじめ審査をおこなったあとに借入可能額を決定します。
年収が高い自営業の方よりも年収が低い会社員のほうが、借入可能額が多い場合もあるなど、金融機関によって判断材料は異なりますので注意しましょう。
また頻繁に転職を繰り返していたり職歴が浅かったりすると、そもそも融資が下りない場合もあります。
不動産購入予算の具体的な計算方法とは？
不動産購入予算は「頭金＋借入可能額」と解説しましたが、実際にはどのように計算すれば良いのでしょうか。
ここでは不動産購入予算の計算方法を解説します。
①頭金は生活防衛資金を残しておく
頭金を多くしたほうが総支払額を抑えられ、毎月の返済額も少なく済むので、少しでも頭金を多くしようと考える方も多いですが、あまりおすすめできません。
万が一、ケガや病気になった場合、すぐに返済が滞る恐れがあるためです。
一般的には生活費の3～6か月分の生活防衛資金は残しておいたほうが良いとされており、貯金をすべて頭金に使うことは避けたほうが良いでしょう。
②家賃から借入可能額を計算
いくら金融機関が融資をしてくれるからとはいえ、年収とかけ離れた不動産を購入してしまうと生活が苦しくなります。
そこで現在の家賃から不動産の購入価格を計算する方法がおすすめです。
たとえば、現在の家賃と毎月の返済額が同じなら無理なく返済できる可能性が高いでしょう。
現在の家賃が高いと感じるなら、毎月の返済額を現在の家賃より低くできる不動産価格とするべきです。
ただし、家賃から毎月の返済額を計算する方法には、以下のような注意点があります。
注意点①返済期間によって毎月の返済額は異なる
毎月の返済額を減らしたいからといって、闇雲に返済期間を延ばすのは注意が必要です。
最近では40年ローンを組める金融機関もあり、返済期間を延ばして毎月の返済額を下げようとしています。
返済期間が延びると退職後も返済し続ける必要があったり、変動金利なら金利上昇のリスクも高くなったりと注意する点も増加します。
注意点②管理費や修繕積立費
マンションを購入する場合、毎月の返済額に加え、管理費や修繕積立費などの費用もかかります。
とくに修繕積立費は築浅のあいだは値段が変わることは少ないですが、築年数が経つにつれ値上げする恐れがあります。
当初の修繕積立費なら毎月の返済額も問題なかったとしても、値上げにより返済が苦しくなる場合もありますので注意しましょう。
注意点③ボーナス払い
住宅ローンの返済では、ボーナス払いが設定できます。
ボーナス払いを設定すると毎月の返済額を減らせるので魅力的にも感じますが、ボーナスは業績や景気によって変動するので注意が必要です。
不景気によってボーナスカットとなり、住宅ローンの返済ができなくなる方もおられます。
家賃から借入額をシミュレーション
では、仮に住宅ローン金利を1.7%、返済期間を35年、返済方法を元利均等返済とした場合の借入額をシミュレーションしてみましょう。
毎月の返済額を家賃と同じにするなら以下のようになります。
●家賃7万円：借入額2210万円
●家賃9万円：借入額2840万円
●家賃11万円：借入額3480万円
●家賃13万円：借入額4110万円
●家賃15万円：借入額4740万円
不動産を購入する際に注意すべき年収に対する「返済比率」とは？
不動産を購入する際、金融機関から借入をおこなうなら「返済比率」に注意すべきです。
返済比率とは？
返済比率とは、額面年収に占める返済の割合を示した数値です。
たとえば、額面年収600万円の方で毎月の返済額が10万円なら返済比率20％となります。
額面年収とは、社会保険や税金が引かれる前の年収です。
手取り年収ではないので注意しましょう。
また返済比率は、住宅ローンだけでなく他のローンも足して計算します。
車の購入で自動車ローンを利用しているなら、住宅ローンと自動車を足して考えるべきです。
返済比率の目安はいくら？
返済比率の目安は年収によって異なり、一般的には以下のとおりです。
●年収400万円未満：返済比率30％以下
●年収400万円以上：返済比率35％以下
年収に対する返済比率を上げてしまうと毎月の返済で生活が苦しくなり、そもそも金融機関からの融資が下りない恐れもあります。
返済比率はライフプランに合わせて決めよう
返済比率の目安が30％以下や35％以下と解説しましたが、あくまで目安であるという点は注意が必要です。
たとえば、将来に向けた資産形成を早めにおこないたい方は、可能な限り返済比率を下げた不動産とするべきです。
また子どもを作る予定があるのか、また何人希望しているかなどによっても理想の返済比率は異なります。
まとめ
不動産は見れば見るほど良い物件が欲しくなりますが、予算を決めておかないと際限がありません。
頭金や金融機関からの借入可能額を計算し、無理のない範囲での不動産とするようにしましょう。
また返済比率の目安は一般的に30%以下や35%以下とされていますが、理想の返済比率はそれぞれ異なります。
ライフプランをきちんと設計し、理想の返済比率となる不動産購入を目指しましょう。
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輝広 メディア編集部
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