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不動産取引のひとつ「親族間売買」とは?適正価格の設定方法もご紹介!

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不動産取引のひとつ「親族間売買」とは?適正価格の設定方法もご紹介!

不動産取引のなかには、第三者と交わす取引のほかに親族間売買と言う形があることをご存じでしょうか。
この親族間売買で取引をおこなうと、通常の不動産売買よりもスムーズに進めることができる一方で、さまざまな注意点も存在します。
そこで今回は、不動産取引のひとつである親族間売買とはどのようなものなのか、一般的な不動産売買との違い、また適正価格についてご紹介します。

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親族間売買とはどのような不動産取引?

親族間売買とはどのような不動産取引?

不動産取引のひとつとして「親族間売買」があります。
まずは、親族間売買とはなにか、どのようなメリット・デメリットがあるのかについて見ていきましょう。

親族間売買とはなにか

親族間売買とは個人間でおこなわれる不動産取引の一種で、親と子どもなどの親族間で不動産を売買する取引を指します。
親族間売買における「親族」とは、民法上配偶者・3親等以内の姻族、くわえて6親等以内の血族までの範囲内のことを表します。
ただし、税務上では親族の定義は厳密に定められておらず、相続人に該当する親族であるかどうかがその範囲内として考えられることが一般的です。
主に、親と子どもの間、兄弟同士の間で取引されることが多いでしょう。

親族間売買によって生じる3つのメリット

親族間売買によって生じるメリットは主に3つあります。

①取引への安心感
大きなお金が動く不動産取引の相手が親族であることで、安心感を得やすい点がメリットとして挙げられます。
とくに今まで生活をともにしてきた家には思い入れや愛着があるもので、他人にすんなり譲渡する決意がつきにくいものでしょう。
その点、親族間売買なら信頼できる相手のため取引も進めやすく、購入する親族も不動産の内容についてよく知っていることから購入しやすいと言えます。

②柔軟性の高い取引
親族間売買は親族間で取引を進めるため、お互いの希望を考慮しながら柔軟な動きをとりやすい点もメリットのひとつです。
たとえば、名義の移転は所定の日におこなったあと、鍵の引き渡し日や引っ越し日は別日を設定するなど、信頼関係が出来上がっている親族だからこそできる、柔軟性の高い取引が叶います。
また、通常の不動産売買では契約時に手付金を支払ったあと、決済時に残金を一括で支払いますが、親族間売買では一定の条件を満たし、かつ売り手と買い手が納得すれば、分割払いにすることが可能です。

③相続トラブルの回避
たとえば、親からの遺産相続が発生した場合、トラブルになりやすい財産が不動産です。
なぜならお金などの金融資産と違い、不動産は物理的に分割することが困難だからです。
そのため、遺産分割協議をおこない不動産売却によって現金化するか、不動産の名義を相続人で共有するかを決めるケースが一般的です。
ところが、その話し合いが進まなかったり、不動産を共有する割合を巡って揉めてしまうケースも多くあります。
そのため、親族間売買を親が健在中におこなうことは、周囲も納得できるだけでなく親が亡くなった後に相続トラブルに発展するリスクを防ぐことにもつながります。

親族間売買によって生じる4つデメリット

メリットも多くあり魅力的に見えやすい親族間売買ですが、以下のようなデメリットも存在します。

●「みなし贈与」と判断されやすい
●さまざまな特例控除が適用されないリスクがある
●住宅ローンの融資が通過しにくい
●個人間売買とする場合はトラブルが起きやすい


親族間売買を利用する際には、事前にデメリットも踏まえて検討することが重要です。
親族間だからといって個人同士によって取引してしまうと、専門的知識がないことや不動産売買に関する取り決めや調査が不足しているために、のちにトラブルになる可能性があります。
不動産の専門家を仲介しない個人間売買はリスクが高いため、不動産会社に依頼することをおすすめします。
弊社では兵庫県を中心に不動産売買の仲介もおこなっています。
不動産に関する疑問や不安点などは、些細なことでもお気軽にご相談ください。

親族間売買と一般的な不動産売買の違いにはなにがある?

親族間売買と一般的な不動産売買の違いにはなにがある?

「親族間売買とは、通常の不動産取引とどう違うの?」と疑問を持つ方も多いのではないでしょうか。
実は、親族間売買と一般的な不動産売買の流れや課せられる税金の種類などに大きな違いはありません。
ただし、親族間売買では一般的な不動産売買と比較して「みなし贈与」「税金控除・特例」「住宅ローン」の3つのことに注意が必要です。

違い①売却価格が低いと「みなし贈与」とみなされる

一般的な不動産取引では、売り手は少しでも高値で売却したい、買い手は少しでも安く購入したいと言う心情のなか進行するため、極端に安い取引は起こりにくいです。
しかし親族間売買では利益にこだわらない取引がおこなわれやすく、大幅に安い価格で売却されるケースも見られます。
そこで気を付けたいのが「みなし贈与」です。
「親族だからできるだけ安く売ってあげよう」と優しさのつもりで安く売却してしまうと、みなし贈与として判断され、売却時に発生する税金にくわえて贈与税も課せられるリスクがあります。

違い②税務上の控除や特例が適用されない

一般的な不動産売買では、マイホームを売却したときに譲渡所得から3,000万円を控除できる特例や住宅ローン控除など、売り手・買い手がそれぞれ受けられる税金の控除や特例があります。
しかし親族間売買のように、不動産売買の相手が特殊関係者に当たる場合は務上の控除や特例が適用されません。
通常の不動産売買なら適用される控除や特例が適用されないとなると、支払う税金が高額になる恐れがあります。

違い③住宅ローンの審査が厳しい

一般的な不動産売買と違い、親族間売買は住宅ローンの審査が厳しく、通過しにくいと言われています。
なぜなら、金融機関は売り手と買い手が共謀して住宅ローンで融資を受けたお金を他の目的に利用されることを警戒しているからです。
実際に親族間売買での融資をおこなっていない金融機関も存在しています。
ただし親族間売買であっても個人間売買ではなく不動産会社を仲介した取引であれば取引の信頼度が高くなるため、必ずしも審査が厳密になるとは限りません。

親族間売買が不動産贈与と判断されないために重要な「適正価格」

親族間売買が不動産贈与と判断されないために重要な「適正価格」

先述したように親族間売買はみなし贈与と判断されやすいため、適正価格で不動産取引をおこなう必要があります。
適正価格の設定方法を知り、不動産贈与と判断されないようにしましょう。

適正価格の設定方法①不動産鑑定士に依頼する

適正価格を設定する方法の1つ目が不動産鑑定士に依頼する方法です。
不動産鑑定士とは、土地や物件のさまざまな条件を考慮したうえで、不動産の適正価格を定められる国家資格の保有者です。
不動産鑑定士が定めた価格は信頼度が高く、税務署にみなし贈与と判断される心配は解消されます。
ただし、不動産鑑定士への依頼は数十万の費用がかかってしまうため、次にご紹介する方法も検討してみてください。

適正価格の設定方法②路線価に基づいて設定する

路線価とは、毎年国税庁が公表する地価のことで、相続税などの計算においても活用されている数値です。
路線価は公示地価の80%ほどで定められており取引価格より低い数値ですが、過去に路線価で不動産売買したケースがあり、それを著しく安い価格にはあたらないとされた判例があります。
路線価は国税庁のHPで確認が可能です。
もしもご自身で路線価に基づく適正価格への不安がある場合は、弊社までお気軽にご相談ください。

まとめ

親と子どもや兄弟間での不動産取引を親族間売買と言い、親族間ならではの安心感や柔軟性の高い取引ができます。
しかし、売却価格を安くしすぎるとみなし贈与とみなされるリスクもあるため、適正価格の設定が重要です。
親族間売買をおこなう場合は、個人間取引ではなく不動産会社を仲介した取引をご検討ください。

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