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【2023年版】土地の査定方法に前面道路や土地の形状が及ぼす影響とは?

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土地の査定方法とは?前面道路や土地の形状が及ぼす影響についても解説

土地の売却を検討なさっている方がもっとも気になるのは「いくらで売れるか」ではないでしょうか?
土地の査定額は、形状や道路との関係などさまざまな要因によって変動します。
そもそも不動産会社はどのようにして査定額を算出しているのか気になる方も多いでしょう。
そこで今回は土地の査定方法と査定額を左右するポイントについて解説します。
土地売却を検討中の方はぜひ参考にご覧ください。

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土地の査定方法における「公的評価」と「取引事例比較法」とは?

土地の査定方法における公的評価と取引事例比較法

土地の査定額を算出するには専門的な知識が必要ですが、おおよその価格であれば自分で調べることができます。
はじめに土地の査定に用いる「公的評価額」と「取引事例比較法」についてご紹介します。
取引事例比較法は、実際の不動産売買で利用されている査定方法のひとつです。
一方、公的評価額とは国や自治体が決定している価格のことで、以下の3種類が挙げられます。

●公示地価・基準地価
●相続税路線価
●固定資産税評価額


上記3つの公的評価額と取引事例比較法を用いてどのように土地を査定するのか、以下で順番に解説します。

公示地価・基準地価

公示地価とは、国が調べた土地価格の目安です。
基準となる全国約2万6000地点の、1月1日時点の土地価格(1㎡あたり)を表しています。
地価公示法に基づいて不動産鑑定士が鑑定するため、土地の適正な価格を判断する目安として、さまざまな場面で活用されています。
また、基準地価も公的評価額のひとつです。
公示地価は国が調べた価格なのに対し、基準地価は都道府県が調査した土地の価格です。
全国約2万1000地点の、7月1日時点の地価を表しています。
公示地価は都市部を中心に調査をおこなっていますが、基準地価では都市以外のエリアも含まれているのが特徴です。
売却したい物件の近くが調査ポイントになっていることもあるため、国土交通省のホームページで確認してみましょう。

相続税路線価

相続税や贈与税など税金を算出する際に基準となる土地の価格です。
価格は公示地価の80%ほどが目安で、路線価図に1㎡当たりの単価が記載されています。
路線価図については国税庁のホームページで確認できますので、ぜひチェックしてみてください。

固定資産税評価額

固定資産税や都市計画税を計算する際に基準となる価格です。
価格は公示地価の70%が目安で、各市区町村が算定します。
固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に添付されている「課税明細書」で確認できます。
納税通知書は毎年お住まいの市町村から郵送されてくるため、無くさないように保管しておきましょう。

取引事例比較法

取引事例比較法は、実際の取り引きの場で利用される査定方法のひとつです。
近隣の成約事例と比較して査定額を算出する方法で、家やマンションの査定時によく利用されています。
自分で近隣の成約事例を調べるには、国土交通省が公開している「土地総合情報システム」がおすすめです。
土地総合情報システムを利用すれば、都道府県ごとに絞って過去の取引事例が検索できます。

「前面道路」が土地の査定額に及ぼす影響とは?

前面道路が土地の査定額に及ぼす影響

土地の査定額は、前面道路(土地に面した道路)との関係からも影響を受けます。
ここでは、前面道路が査定額にどう影響するのかを解説します。

前面道路の幅員

前面道路の幅員も土地の査定額を左右します。
なぜなら前面道路の幅員によって容積率が決定するためです。
容積率とは、敷地面積に対する延床面積の割合をいいます。
たとえば、敷地面積100㎡で、容積率が100%と200%の土地があったとしましょう。
容積率100%の土地では延床面積100㎡が限度ですが、容積率200%の土地では延床面積200㎡まで建築可能となります。
前面道路の幅員によっては建築プランに制限がかかってしまうため、購入希望者にはデメリットとなり査定額も低くなりやすいのです。

間口と奥行き

土地の間口と奥行きもチェックしておきたいポイントです。
一般的に、土地の間口と奥行きが広いほうが査定額が高い傾向にあります。
奥行きがあるぶん土地の面積が広くなり、間口が広いと車の出入りがしやすく使い勝手が良いためです。
一方、間口が狭い土地はたとえ奥行きが広くても使い勝手が悪く、価格が低くなってしまいます。

前面道路との関係

前面道路との関係とは、土地と道路がどのように接しているかを意味します。
たとえば交差する2方向の道路に囲まれた角地は、一方向のみ道路に面している土地よりも査定額が高い傾向にあります。
なぜなら角地はまわりに日光や風を遮る建物がなく、より快適に過ごせるためです。
とくに商業地の場合は、角地であれば通行人からの視認性が高まるほか、出入り口を複数確保できるなどの理由から、土地価格が一段と高くなります。

前面道路との高低差

前面道路と土地に高低差がある場合も、査定額に影響を及ぼします。
道路よりも低い土地は排水をスムーズにするためのポンプアップが必要なケースが多く、そのぶんコストがかかるため査定額が低くなりやすいです。
一方、前面道路に比べて土地が若干高い程度の高低差であれば基本的にはマイナスにはなりません。
ただし極端に高い場合は階段を設置する必要があり、余計なコストがかかることから査定が低くなるケースもあります。
高低差に関しては、道路よりも土地が少し高いくらいが理想と言えるでしょう。

「土地の形状」が土地の査定額に及ぼす影響とは?

土地査定では方法にくわえて形状も重要

土地の査定額は、査定方法や前面道路だけでなく、土地そのものの形状によっても異なります。
どのような形状の土地が高値になるのかチェックしておきましょう。

資産価値が高めな「整形地」

整形地とは、正方形や長方形など整った形の土地を意味します。
整形地は住宅を建てる際に敷地全体を有効活用できるため、資産価値が高めです。
たとえば土地の形が整っていないと、ほとんどの場合規格住宅は建てられません。
一方、整形地であれば規格住宅も問題なく建築でき、コストを抑えた家づくりも可能になります。
設計プランの幅が広く需要も高いため、高値での売却が期待できるでしょう。

価格が低くなりやすい「不整形地」

整形地とは反対に、不整形地は価値が低い傾向にあります。
不整形地とは台形や三角形など、きれいに整っていない形の土地のことです。
旗のような形をした「旗竿地」や極端に小さな土地も不整形地に含まれます。
不整形地は住宅を建てる際にデッドスペースができやすく、また建築内容に制限がかかることも少なくありません。
理想とする住宅が建築できないとなると、購入を断念する方も多くなります。
このような理由から不整形地は需要が低く、どうしても査定額が低くなる傾向にあります。
とはいえ、不整形地だからといって必ずしも価値が下がるわけではありません。
建物を建てるのに十分な広さのある敷地であれば、たとえ三角形や台形の土地であっても、価格の差は小さくなるでしょう。
また、駅近や商業施設の近くなど人気エリアにある場合、そこまで価格を下げずに売却できる可能性もあります。
「不整形地だから売れないかも」と諦めずに、まずは査定を申し込んでみましょう。

まとめ

今回は、土地の査定方法について解説しました。
土地の査定額は、どの査定方法を用いるかだけでなく、前面道路との関係や土地の形状によっても異なります。
まずは公的評価額などを参考に自分で査定額を計算してみて、そのあと不動産会社へ査定を依頼すると良いでしょう。
土地売却を検討している方や、土地の査定額が知りたい方は弊社までお気軽にご相談ください。

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