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在宅看取りをした物件は事故物件になる?売却のポイントをご紹介

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在宅看取りをした物件は事故物件になる?売却のポイントをご紹介

自宅の売却をご検討中の方のなかには、在宅看取りをおこなった物件が売却時に事故物件になるのかどうか気になる方もいらっしゃるでしょう。
在宅看取りなど、事件性のない自然死が発生した物件は通常であれば事故物件とはなりませんが、なかには例外もあります。
この記事では、在宅看取りをおこなった物件が売却時に事故物件になるのかどうかや、売却への影響を最小限にするポイントなどをご紹介します。

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在宅看取りをおこなった物件は売却時に事故物件になる?

在宅看取りをおこなった物件は売却時に事故物件になる?

原則として、自然死や病死が発生した物件は事故物件には該当しないとされるのが一般的です。
ただし、心理的瑕疵がある物件の場合は告知義務があるとみなされるケースがあるほか、風評被害を受けた結果事故物件に該当してしまうおそれもあります。

事故物件の定義

どのような物件が事故物件に該当するかという明確な定義は、法令では定められていないのが現状です。
そこで、不動産取引のトラブルを防止するために、国土交通省が令和3年に「宅地建物取引業者による人の死の告知に関するガイドライン」を公示しました。
このガイドラインによると、自殺や他殺などいわゆる心理的瑕疵にあたる場合には告知をするよう求められています。
一方、自然死や日常生活における事故や誤嚥などの不慮の死が発生した場合、告知する必要はないと定められているため、事故物件には該当しません。
しかし、自然死であった場合でも、亡くなってから時間が経っていた場合は事故物件とみなされる可能性が高くなってしまいます。
ガイドラインでも、取引の相手方の判断に重大な影響を及ぼすと考えられる場合は告知する必要があるとされています。
在宅看取りをおこなった物件は原則として事故物件にはあたらないものの、状況に応じて告知する必要があると言えるでしょう。

風評被害を受けるおそれもある

インターネットが発達している現代では、在宅看取りをおこなったことが知られると風評被害を受けるおそれがあります。
事故物件の情報を自由に書き込めるサイトに書き込まれてしまった場合、在宅看取りをおこなっただけでも事故物件と噂されてしまうかもしれません。
サイトを見た購入希望者が購入を断念する可能性があるほか、在宅看取りのことを知らなかった購入者から訴えられてしまうリスクもあります。
インターネット上の情報によって物件の売却価格が変動することも少なくないため、風評被害には注意しましょう。

在宅看取りをおこなった物件が事故物件だと判断される基準は?

在宅看取りをおこなった物件が事故物件だと判断される基準は?

前述のとおり、売却する物件で自然死が発生した場合は、原則として事故物件には該当しません。
ただし、以下のような条件に該当する場合は、事故物件に該当するとみなされ告知が必要になるケースがあります。

遺体発見が遅れた

自然死であっても、死亡してから発見されるまでに一定の期間が空いてしまった場合は、孤独死と判断され告知が必要になる可能性があります。
一人暮らしの場合は遺体発見が遅れることも珍しくないものの、在宅看取りであれば遺体発見が遅れるケースは珍しいでしょう。
そのため、もし在宅看取りでご遺体の発見が遅れた場合、何か事件があったのではないかと判断され事故物件とみなされてしまうおそれがあります。
どの程度発見が遅れたら事故物件に該当するかの明確な基準はないものの、事件性が疑われると警察の捜査が入ってしまいます。
事件が起きたわけではなくても、警察の捜査が入り聞き込み調査などがおこなわれると、物件に対する近隣住民の印象は悪化するでしょう。
その結果、ただ在宅看取りをおこなっただけでも、「事件があった物件だ」という噂や近隣住民の印象が心理的瑕疵に該当してしまうおそれがあります。

異臭やしみが残っている

物件の壁や床などに異臭やしみが残っている場合も、事故物件と判断される可能性があります。
事故物件の多くは、ニュースや新聞などのメディアを通じて事件が発生したことが広く知られています。
その一方、在宅看取りの場合は広く知られる機会があまりないため、そのような事故物件よりも心理的瑕疵が発生しにくいのが一般的です。
しかし、部屋に異臭がしみついている場合や、遺体によってできたしみが壁や床に残っている場合は、在宅看取りをおこなっただけでも心理的瑕疵があるとみなされるケースがあります。
在宅看取りによって部屋に異臭やしみが残った場合は、特殊清掃を依頼して少しでも心理的瑕疵を取り除くと良いでしょう。

在宅看取りの影響を減らして事故物件にさせないためには?

在宅看取りの影響を減らして事故物件にさせないためには?

在宅看取りをおこなった物件が事故物件とみなされてしまうと、相場よりも売却価格が下がってしまいます。
たとえば、亡くなってから時間がかかってしまった自然死の場合は1割程度安くなるほか、異臭やしみが残っていると3~5割ほど安くなってしまうケースもあります。
では、売却時における在宅看取りの影響を最小限にするにはどうしたら良いのでしょうか。
在宅看取りをおこなううえで、物件売却時への影響を最小限に抑える方法を3点ご紹介します。

死後24時間以内に主治医の死亡確認を受ける

在宅看取りをおこなった物件が事故物件に該当してしまう原因の1つが、警察の検死や調査を受けたことが原因の風評被害です。
通常、自宅で誰かが亡くなった場合は、死因の調査のために警察が検死をおこなう必要があります。
しかし、医師法では24時間以内に主治医が死亡確認をした場合は警察の検死がなくても死亡診断書が交付できると定められているため、スムーズに対応すれば警察が出入りすることによる風評被害が防げます。
一度検死が決定してしまうと覆せないので、緊急時や夜間の連絡体制を確認し、もしもの際にはスムーズに主治医に連絡できるようにしておきましょう。

在宅看取りおこなってから日が浅いなら告知をする

在宅看取りをおこなった物件を売却する際には、看取りから少なくとも半年、可能であれば数年経ってから売却するのがおすすめです。
買い手のなかには、在宅看取りでも物件内で人が亡くなったことに対して心理的瑕疵を感じる方もいるからです。
とはいえ、さまざまな事情で在宅看取りからあまり日を置かずに物件を売却したいケースもあるでしょう。
そのようなケースでは、在宅看取りをおこなった事実を告知することをおすすめします。
自分から告知するのは気が引けるかもしれませんが、買い手が「事前に知っていたら購入していなかった」と訴え、損害賠償を請求されるおそれがあります。
売却後にトラブルになるのを防ぐためにも、在宅看取り後すぐに売却する場合はその旨を告知したほうが安心です。

自宅以外で看取りができないか検討する

在宅看取りをおこなったことによる影響をなくしたい場合は、自宅以外で看取るのも手段の1つです。
在宅看取りは家族の負担が大きいため、近年では介護施設で看取りをおこなうケースも増えてきました。
看取りが可能な介護施設も増加傾向にあり、いざというときには勤務中の医師や看護師が対応するなど看取りを積極的に受け入れている施設も増えています。
ご自宅の売却への影響が不安な場合は、看取りが可能な介護施設など自宅以外での看取りを検討するのも良いでしょう。

まとめ

在宅看取りをおこなったことで事故物件とみなされることは一般的にはないものの、風評被害などにより事故物件に該当すると判断されてしまうこともあります。
売却の予定があるご自宅で在宅看取りをおこなう場合は、主治医とすぐに連絡が取れるようにし、風評被害を防ぎましょう。

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