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入院中でも不動産売却はできる?自身や親が入院している際の売却方法もご紹介

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入院中でも不動産売却はできる?自身や親が入院している際の売却方法もご紹介

不動産の所有者であるご自身や親御さんが入院中の場合、不動産売却はできないのではと考える方も多いのではないでしょうか。
実は、所有者が入院中であっても、方法を工夫すれば不動産売却は可能です。
この記事では、所有者であるご自身が入院中の場合や親御さんが入院中の場合にくわえて、物件を所有されている方が認知症の場合の不動産売却方法をご紹介します。

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入院中の不動産売却その①:所有者であるご自身

入院中の不動産売却その①:所有者であるご自身

不動産を所有するご自身が入院中の場合でも、比較的容易に不動産売却ができます。
所有者であるご自身が入院しているときの不動産売却方法をご紹介します。

病室で契約する

不動産売却の契約は所有者が立ち会うのが原則ですが、契約を締結する場所に関する指定はありません。
そのため、入院中で外出許可が出ない場合でも、自分が入院している病院まで買い手や不動産仲介業者の担当者に来てもらえば売買契約が締結できます。
契約場所を自分が入院中の病院の病室に変更したい場合、不動産仲介業者に連絡を入れて買い手の許可を取りましょう。

持ち回り契約を依頼する

売り手と買い手の予定がどうしても合わないなどの理由で立ち会っての契約が難しい場合は、持ち回りでの契約も可能です。
双方が合意すれば、不動産仲介業者が契約書を持ち回り、別々に署名・捺印することができます。
持ち回り契約であれば買い手に病室まで来てもらう必要がなく、不動産仲介業者に出向いてもらうだけで済むのがメリットです。

代理人を立てて契約を委任する

入院中の容態によっては、自分で契約を締結することが困難なケースもあります。
そんな場合には、代理人を立てて不動産売却を委任する方法がおすすめです。
所有者本人が自分の意思で契約を委任する場合は、未成年者など一部の例外を除けばどなたでも代理人にできます。
必ずしも弁護士などの法律の専門家である必要はなく、家族や親戚、知人や友人でも問題ありませんが、不動産売買は多額のお金が動くため信頼のおける方を代理人に選びましょう。
代理人に契約を委任する際には、委任状の作成が必要です。
このとき、代理人の権限に制限を付けないと条件を好き勝手決められてしまうおそれがあるので、委任状で代理人の権限を制限しておきましょう。
また、委任状とあわせて、3か月以内に発行された自分の印鑑登録証明書と住民票、代理人の実印・3か月以内に発行された印鑑証登録明書・顔写真付きの身分証が必要です。

子や孫に名義変更をする

ご自身で契約が難しい場合、子や孫などに名義を変更してから売却することもできます。
名義の変更方法には、贈与のほか売却もあります。
贈与の場合には贈与税が、売却の場合には譲渡所得税がかかる可能性がある点に注意しましょう。

入院中の不動産売却その②:所有者である親御さん

入院中の不動産売却その②:所有者である親御さん

不動産を所有している親御さんが入院している場合、代理人に委任したり不動産の名義を変更したりすれば売却が可能です。
所有者である親御さんが入院しているときの不動産売却方法をご紹介します。

子を代理人にして契約を締結する

入院中の親御さんが自分で契約するのが難しい場合、子を代理人にして契約を締結するという方法があります。
お子さんが代理人であれば、親御さんも安心して契約を任せられるでしょう。
ただし、子が代理人になる場合でも、委任状をはじめとした書類を用意する必要がある点に注意が必要です。

名義を子に変更して売却する

親から子へ所有者の名義変更をおこない、子が不動産売却をするのも手段の一つです。
時間はかかってしまうものの、名義変更の手続きだけで済むので、入院中の親御さんの負担が少なくて済むのがメリットです。
名義変更の方法は、ご自身が入院中の場合と同様、売却と贈与の2つの方法があります。
売却による名義変更の場合、親族間であっても通常の不動産売買と必要な手続きは変わりません。
売却で利益が出て譲渡所得が発生した場合には、売却の翌年の確定申告で譲渡所得税を納付する必要がある点も同様です。
子が自分のペースで売却を進められるのがメリットですが、まとまった費用が必要になるのがデメリットとして挙げられます。
なお、市場価格より低い価格で売却した場合は贈与とみなされて贈与税が課税されるケースもあるので、売却時の価格には注意しましょう。
子が不動産を買い取るだけの資金を用意できない場合は、贈与による名義変更がおすすめです。
贈与であれば無償で不動産の名義変更ができますが、年間110万円を超えた金額については贈与税が課せられ、贈与を受けた方が納税する必要があります。
なお、子へ名義を変更する際には、相続発生前に特別に財産を譲渡していると他の相続人から勘違いされてしまうリスクもあります。
トラブルを防ぐためにも、不動産売却のために名義変更が必要であると他の相続人に説明しておくと良いでしょう。

入院中の不動産売却その③:認知症の方

入院中の不動産売却その③:認知症の方

所有者本人の意思確認ができる場合は、代理人に委任したり名義変更したりすることで入院中でも不動産売却が可能です。
しかし、認知症などで所有者本人の意思確認ができず判断能力が不足している状態では、仮に契約を締結したとしても無効になってしまいます。
不動産の所有者が認知症などで入院中の場合には、成年後見制度を利用して不動産売却をしましょう。
成年後見制度の概要と、成年後見制度を利用する方法をご紹介します。

成年後見制度とは

成年後見制度とは、認知症などにより判断能力が不十分になっている方を支援・保護するための法的な制度です。
判断能力が不十分であっても生活するうえで不利益を被らないよう、成年後見人が本人の代わりに契約行為などをおこないます。
家庭裁判所が成年後見人を選任して権限を付与するため、所有者が認知症などで入院していても不動産売却が可能です。
なお、不動産の売買をおこなうには家庭裁判所の許可が必要なので、成年後見人が選任されればすぐに不動産売却ができるわけではありません。

成年後見制度の種類

成年後見制度には、法定後見制度と任意後見制度の2種類があります。
法定後見制度は、すでに認知症などで判断能力が不十分になっている場合に使用する制度です。
一方、任意後見制度は判断能力が十分なうちに前もって後見人を選んでおくものです。
いずれの場合も、後見人は家庭裁判所が選任するため、裁判所の判断によっては本人や家族が選んだ方以外が後見人になる場合もあります。

成年後見制度を利用する方法

成年後見制度を利用するためには、所有者の住所地にある家庭裁判所に申し立てをおこなう必要があります。
成年後見人の候補を記載した申立書や戸籍謄本、後見登記事項証明書などの必要書類を集めて申し立てをおこないましょう。
ただし、申し立てができるのは本人や配偶者、4親等内の親族、検察官などに限られます。
申し立てを受けると、候補として記載された方が成年後見人としてふさわしいかどうか家庭裁判所で審理をおこないます。
審理が終われば家庭裁判所による選定の審判が下りますが、未成年者や破産者など成年後見人にふさわしくないと判断された場合は、親族ではなく弁護士などが選定されるケースもあります。
申し立てから審判までは2か月ほどかかるので、不動産売却の時期が決まっている場合は早めに書類の準備を始めましょう。

まとめ

不動産の所有者が入院中であっても、代理人を立てたり、名義を変更したりなどの方法を用いれば不動産売却が可能です。
所有者が認知症で入院されているケースでも成年後見制度を利用すれば売却ができるので、状況に合った方法で不動産売却を進めましょう。

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