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不動産売却の流れとは?売主がやることをステップごとにご紹介!

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不動産売却の流れとは?売主がやることをステップごとにご紹介!

不動産売却は、専門家でない限り日常的におこなうものではありませんよね。
そのため、いざ売却しようとしても「やることや流れがわからない…」という方も多いのではないでしょうか?
そこで今回は、不動産売却を検討中の方に向け、流れをステップごとにご紹介します。
やることや売却活動の内容、売却までの期間など、売主が知りたいことをまとめましたので、ぜひ参考になさってください。

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不動産売却の流れと売主がやることとは?

不動産売却の流れと売主がやることとは?

まずは不動産売却の流れと、売主がやることを見ていきましょう。

相場をチェックする

やることとしてまず挙げられるのが、相場をチェックすることです。
売りたい家や土地のあるエリアで、どのくらいの価格で取引されているのかを調べます。
インターネットなどで成約価格が調べられるので、周辺の相場をチェックしておきましょう。

不動産会社を探し、媒介契約を結ぶ

相場を把握できたら、次にやることは媒介契約の締結です。
不動産会社に売却の相談を持ち掛けたり、相談に乗ってもらったりしながら売却までの流れを確認しておきます。
販促活動を依頼する不動産会社が決まったら、媒介契約を結んでください。
ちなみに媒介とは、売主と買主を仲介し、不動産売却を成立させることです。
媒介契約を結んだ不動産会社は、売主と買主を取り持ってくれる存在となります。

販売戦略を練る作戦会議

次の流れは、不動産会社との販売戦略を練る作戦会議です。
「いつまでに売りたい」「売り出し価格は〇〇円」という風に、売主側の希望を伝えて戦略を立てていきます。
このタイミングで売主がやることは、優先したいことや大切に考えていること、やってほしくないことを明確に話すことです。
希望を叶えるために不動産会社は動いてくれるので、自分の気持ちを明確に伝えましょう。
また、希望どおりの不動産売却につなげるためには、不動産会社とコミュニケーションを取ることが大切です。
話し合いを重ねて、信頼関係を築くことも、売主がやることのひとつといえます。

販促活動を開始する

次の流れは販促活動です。
取引成立を目指すため、売りたい土地や建物を広告に載せたり、不動産の情報サイトに掲載したりします。
販促活動のなかで売主がやることのひとつは、内見対応です。
物件の見学を希望する買主を案内し、魅力的なポイントを伝えましょう。
売主だからこそわかる、デメリットや懸念点も正直に伝えると、良い印象を持ってもらえるかもしれません。

売買契約の締結

買主が決まったら、次の流れは売買契約の締結です。
住宅ローンの審査や物件の最終調査をおこない、問題がなければ売主と買主のあいだで契約を成立させます。
手付け金の授受も一般的にこのタイミングでおこなうので、実印や身分証明書などの必要書類を準備しておきましょう。

決済と引渡し

続いての流れは決済と引渡しです。
物件の代金を受け取り、住宅ローンが残っている場合は、抵当権の抹消手続きをおこないましょう。

確定申告

不動産売却した翌年の2月中旬から3月中旬までに、確定申告を実施します。
利益が出ていなくても損失を繰り越せる特例があるため、赤字になった場合も確定申告をおこないましょう。

不動産売却における売却活動にはどのようなものがある?

不動産売却における売却活動にはどのようなものがある?

次に、不動産売却の流れのなかで生じる、売却活動にはどのようなものがあるのかを見ていきます。

値下げ交渉

売却活動をしていると、値引き交渉を受けることがほとんどです。
そのため、値下げ交渉されることを前提に売り出し価格を設定します。
このときのポイントは、「8や9を端数に設定する」ことです。
たとえば1,980万円や2,790万円のように、人が無意識に安いと感じる価格にすれば、お得感が生まれ早期の売却につながります。
売却活動では「端数=値引きしてもらえる金額」と認識されることも多いので、きりの良い数字は避けるのがおすすめです。
2,000万円や3,000万円など、きりの良い価格にしてしまうと、値引き交渉も100万円単位になってしまいます。
赤字になってしまう可能性もあるので、値下げ交渉されても問題ないくらいの価格に設定しておきましょう。

住みながら売却活動することは可能?

住みながら売却活動することはもちろん可能です。
今住んでいる家を先に売却し、そのあとに新居を購入する流れ(売り先行)の場合、居住中として告知し、売却活動を開始します。
住みながら売却活動をおこなうポイントと流れは、下記のとおりです。

●掃除と換気をして綺麗な状態にしておく
●洗剤など生活感の出やすいものはしまっておく
●庭や玄関周りも綺麗にしておく
●時間と予算に余裕があれば、ハウスクリーニングも検討する


住みながらおこなう不動産売却は、生活感をできる限り隠すことが大切です。
「内見の印象が購入の可否を判断する」といっても過言ではないので、良い印象を持ってもらえるよう頑張ってください。

値下げのタイミングは?

なかなか成約に至らない場合、値下げを検討しましょう。
そのままの状態で売り出していても、「売れ残り感」が出てしまい、より売れづらくなってしまいます。
値下げする流れになったとしても落ち込まず、売るための手段として前向きに捉えてくださいね。

不動産売却の一連の流れにかかる期間はどれくらい?

不動産売却の一連の流れにかかる期間はどれくらい?

最後に、不動産売却の一連の流れにかかる期間は、具体的にどれくらいなのかを見ていきましょう。
売却活動の期間が長引く理由もあわせてご紹介します。

目安の期間は?

「家や土地を売ろう!」と考えてから引渡しまで、一般的に3か月から6か月ほどの期間が必要です。
まず、相場のチェックや情報収集、不動産会社との媒介契約で1週間から1か月程度かかります。
売却活動開始後、値引き交渉や内見対応、細かい条件などのすり合わせなどを経て、売買契約の締結までにかかる期間は1か月から3か月ほどです。
売買契約を締結したあと、買主が住宅ローンを使って購入する場合は審査に入ります。
一般的には事前審査をクリアしたあとに、本審査に入るので、結果待ちの期間を含めて2週間ほど必要です。
決済と引渡しが完了するまでには、さらに2週間くらいかかるでしょう。
すべての手続きが完了するまでには最低でも3か月ほどの期間が必要なので、売却を急いでいる方は早めに売却活動を開始するのが得策です。

不動産売却の期間が長引く理由は?

なかなか売れず、不動産売却の期間が長引く理由として、下記のことが挙げられます。

●買主のニーズを満たしていない
●価格が高すぎる


理由としてまず挙げられるのが、買主のニーズを満たしていないという点です。
中古物件に求める条件は人それぞれですが、築年数が古すぎる家や再建築不可物件は需要が少ないかもしれません。
周辺に墓地や工場などの一般的に避けられがちな施設がある場合も、不動産売却の期間が長引く可能性があります。
良好な周辺環境を求める買主も多いのが現状です。
また、価格が高すぎるのも、不動産売却の期間が長引く理由のひとつです。
最近は中古物件を自分好みにリフォームやリノベーションするケースも多く、価格重視の方も増えています。
先述でもご紹介したとおり、周辺の相場をチェックしたうえで売り出し価格を決めるようにしてください。

まとめ

不動産売却の流れや売主がやること、売却活動の内容や売却までの期間をお伝えしました。
流れややることをあらかじめチェックし、不動産売却をぜひ成功させましょう。

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