不動産を売却した後には、所有権移転登記が必要です。
しかし、売却初心者の多くは、所有権移転登記がどのような手続きか、具体的な内容をご存じないでしょう。
そこで今回は、不動産売却で知っておきたい所有権移転登記とは何か、発生する主な費用や抑える方法をご紹介します。
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不動産売却で知っておきたい所有権移転登記とは
所有権移転登記とは、不動産の所有権が移転したことを証明する手続きです。
不動産登記の一種であり、土地や建物の所有者に変更があったときに、手続きをおこないます。
不動産を売却したときには所有者が変わるため、法務局で登記手続きを済ませなければなりません。
所有権移転登記をおこなわないと、買主が不動産の所有権を主張できず、トラブルにつながるおそれがあります。
一般的に、所有権移転登記は以下の手順でおこなわれるので、事前に流れを確認しておきましょう。
手順①必要書類を準備する
まず、手続きに必要な書類を準備します。
所有権移転登記で必要な書類は、売買契約書や登記済証・身分証明書などです。
これらの書類を集め、法務局に申請をおこないましょう。
提出先は、売却不動産の住所を管轄している法務局です。
ホームページで管轄を調べ、窓口・郵送・オンラインのいずれかで提出をします。
手順②登記審査を受ける
書類の提出を終えたら、次は登記審査です。
申請書の記入に誤りがあったり、必要書類に不備があったりすると、再提出を求められます。
登記が完了しなければ不動産を引き渡せないため、売却スケジュールに影響が出てしまうでしょう。
スムーズな取引をおこなうには、登記手続きに漏れや不備がないか、丁寧に確認することが大切です。
手順③登記事項証明書を取得する
審査を受け、登記事項証明書を取得すると、一連の流れが終了します。
申請から所有権移転登記が完了するまでは、約1〜2週間です。
完了の通知を受けたら、郵送もしくは登記所窓口・法務局証明サービスセンターの窓口に、登記事項証明書を受け取りにいきましょう。
受け取り時には手数料が発生するので、あらかじめ料金を確認しておく必要があります。
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所有権移転登記で発生する費用
不動産の種類は、「宅地」「マンション」「一戸建て」のように、多種多様です。
そのため、所有権移転登記にかかる費用総額は、どのような不動産をどのように取得したかによって異なります。
所有権移転登記にかかる費用の内訳は、以下のとおりです。
登録免許税 + 司法書士報酬 （依頼した場合） + 手続きの実費
それぞれ、費用の概要と相場を確認しておきましょう。
費用①登録免許税とは
登録免許税とは、不動産の所有権が移転するときにかかる税金です。
土地と建物それぞれに発生し、固定資産税評価額に所定の税率をかけて算出されます。
また、移転する理由で税率が変わるのも特徴です。
売買であれば、土地・建物ともに2%の税率がかかります。
なお、土地の売買における所有権移転登記は軽減税率が適用されているため、令和8年3月31日までなら税率1.5%です。
大幅な節税効果が見込めるので、適用可能か条件を確認してみると良いでしょう。
費用②司法書士報酬とは
所有権移転登記の手続きを司法書士に依頼したときは、報酬費用が発生します。
司法書士への報酬は、不動産1件あたり数万〜十数万円が目安です。
注意点として、相続後の売却は相続人を明確にするなど手間がかかるため、費用が高額になるおそれがあります。
しかし、所有権移転登記には専門的な知識が必要です。
売却を初めておこなう方や、手続きに不安がある方は、専門家である司法書士に依頼したほうが良いでしょう。
事前にある程度まとまった資金を用意しておけば、直前で慌てる心配もありません。
司法書士への報酬費用は、エリアによって大きく異なるので、手続きを依頼する前に相場を確認しておくことをおすすめします。
費用③手続きの実費とは
手続きの実費に含まれるものは、収入印紙代や必要書類の取得費用・法務局に出向いたときの交通費などです。
収入印紙代とは、不動産売買契約書を作成した際に貼付する税金で、正式名称を「印紙税」といいます。
取引金額に応じて税額が定められており、本則税率で計算した場合、500万円超1,000万円以下のケースでは1万円です。
手続きの実費に含まれる費用は細かなものが多いため、内訳を前もって確認しておくと良いでしょう。
たとえば、手続きに必要な印鑑登録証明書の取得には、300～500円ほどの費用がかかります。
ケースによっては、書類を取り寄せるときに切手代が必要になる可能性があるので、注意が必要です。
手続きに必要な費用があらかじめ分かっていれば、不動産の引き渡しまでスムーズに進むでしょう。
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所有権移転登記の費用を抑える方法
所有権移転登記にかかる費用をできる限り安く抑えたいなら、以下の方法を検討する必要があります。
おすすめの方法として3つのやり方があるので、事前に内容を確認しておきましょう。
費用を抑える方法①手続きを自分でおこなう
所有権移転登記の費用を安く抑えるには、手続きを自分でおこなうのが有効です。
手続きを自分で済ませれば、司法書士報酬が発生しないため、費用の削減が見込めます。
ただし、住宅ローンの借り入れを伴う不動産売買では、登記手続きを司法書士へ依頼するよう、金融機関から求められるケースがあるので注意が必要です。
司法書士に手続きを依頼しないと、費用を抑えるどころか、金融機関から融資を受けられない可能性があります。
また、自分で手続きをおこなったケースでは、膨大な時間や手間がかかるでしょう。
記載例などを見て書類を作成しても、不備に気付かず、手続きがスムーズに進まないおそれがあります。
速やかな手続きを望んでいる方は、司法書士に依頼するのがおすすめです。
時間的余裕があるときは、自分で手続きを進めてみるのも良いでしょう。
費用を抑える方法②複数の司法書士事務所から見積もりを取る
司法書士報酬は、事務所ごとに金額を設定できるのが一般的です。
所有権移転登記を司法書士に依頼するなら、複数の事務所から見積もりを取り、適正価格を把握しましょう。
大まかな相場が分かっていれば、高額な料金設定の事務所を避けられるはずです。
どの事務所を選べば良いか判断に迷ったときは、仲介を依頼する不動産会社に相談してみると良いでしょう。
不動産会社で登記手続きの代行はおこなえませんが、個々のケースに適したアドバイスを受けられます。
費用を抑える方法③譲渡費用を経費として計上する
所有権移転登記で発生した費用を直接的に抑えるのではなく、譲渡所得税を始めとした、ほかの税負担を抑える方法もあります。
不動産を売却して利益（譲渡所得）が出た場合、その利益に対して所得税や住民税が課されます。
この譲渡所得は、売却価格から不動産の購入代金（取得費）と、売却にかかった経費（譲渡費用）を差し引いて計算されます。
したがって、売主様が支払った「譲渡費用」を漏れなく経費として計上することが、税金を抑えるための重要なポイントになります。
譲渡費用として認められる主な費用には、不動産会社に支払った仲介手数料や、売買契約書に貼った印紙税などがあります。
また、ご自身が負担した抵当権抹消登記の費用や、売却のために実施した測量費、建物の解体費なども経費に含めることが可能です。
これらの費用を証明する領収書は必ず保管し、確定申告の際に正しく申告することで、税負担を軽減できる可能性があります。
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まとめ
所有権移転登記とは、不動産の所有権が移転したことを証明する不動産登記です。
手続きで発生する費用には、登録免許税や司法書士報酬・収入印紙代などがあります。
費用を安く抑えるなら、手続きを自分でおこなうほか、複数の司法書士事務所から見積もりを取ったり、仕訳で経費を計上したりと工夫しなければなりません。
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輝広
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