不動産売却をおこなう際に、消費税が発生するのかを知らないという方もいるのではないでしょうか。
不動産の取引は、大きな金額となるので、きちんと把握しておかないとトラブルの原因となります。
そこで、不動産売却時に消費税が発生するのかや注意点について解説します。
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不動産売却で消費税が課税されるケース
不動産の売却を検討する際、消費税が課されるケースを理解しておくことは重要です。
とくに、仲介手数料や一括繰り上げ返済手数料、司法書士報酬などの費用には消費税が適用されるため、事前に把握しておくことで予期せぬ出費を防ぐことができます。
仲介手数料
不動産売却時に不動産会社へ支払う仲介手数料は、サービスの提供に対する対価として消費税の課税対象となります。
仲介手数料の上限は法律で定められており、売買価格に応じて以下のように計算されます。
●売買価格の200万円以下の部分:5%(+消費税)
●200万円を超え400万円以下の部分:4%(+消費税)
●400万円を超える部分:3%(+消費税)
たとえば、売買価格が500万円の場合、仲介手数料は21万円(+消費税)となります。
この計算式は「売買価格×3%+6万円(+消費税)」の速算式でも同様の結果となるため、速算式の利用が便利です。
ただし、売買価格が400万円以下の場合、仲介手数料の上限が18万円(+消費税)に変更となりました。
これは、低額売却しか見込めない古い物件では、物件調査費用などが嵩むため、従来の仲介手数料だけでは赤字になる場合もあり、取引を妨げる要因にもなっていたことから、調査費用も合計して上限を引き上げられたのです。
この改定は売却時のみに適用されるので、購入の場合の手数料は今までと変わりありません。
一括繰り上げ返済手数料
住宅ローンの残債がある不動産を売却する際、売却代金でローンを一括返済することが一般的です。
この際、金融機関に支払う一括繰り上げ返済手数料は、金融機関のサービス提供に対する対価として消費税の課税対象となります。
手数料の金額は、金融機関や契約内容によって異なりますが、数万円程度が一般的です。
一部の金融機関では、手数料が無料となる場合もありますので、事前に確認することをおすすめします。
司法書士報酬
不動産売却時には、抵当権抹消登記や所有権移転登記などの手続きを司法書士に依頼することが一般的です。
これらの手続きに対する司法書士の報酬も、サービスの提供に対する対価として消費税の課税対象となります。
報酬額は、依頼内容や地域によって異なりますが、抵当権抹消登記の場合、1~2万円前後が一般的です。
司法書士の報酬は、手続きの複雑さや物件の状況によって変動するため、事前に見積もりを依頼し、費用を確認しておくことが重要です。
不動産売却に伴うこれらの費用には消費税が課されるため、総費用を正確に把握しうえで、資金計画を立てましょう。
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不動産売却で消費税が非課税のケース
土地の売却や個人間の取引においては、消費税が課されない場合があります。
しかし、特定の条件下では個人でも消費税の納税義務が生じることがあるため、注意が必要です。
土地はかからない
土地の売却は、消費税の非課税取引に該当します。
これは、土地の譲渡が資本の移転とみなされ、消費の概念に適さないとされているためです。
そのため、土地の売却代金には消費税が含まれません。
ただし、土地の上に建物が存在する場合、その建物部分の売却には消費税が課されることがあります。
したがって、土地と建物を一括で売却する際には、それぞれの価格を明確に区分し、建物部分に対する消費税の有無を確認することが重要です。
個人での取引はかからない
一般的に、個人が自身の居住用不動産を売却する場合、消費税は課されません。
これは、個人の売却行為が事業としておこなわれていないとみなされるためです。
たとえば、サラリーマンが自宅を売却する場合、その取引は消費税の課税対象外となります。
ただし、売却に伴う不動産会社への仲介手数料や司法書士への報酬などの費用には、消費税が含まれることが一般的です。
これらの費用については、事前に確認し、総費用を把握しておくことが重要です。
個人でも消費税が課税されるケース
個人であっても、特定の条件下では消費税の納税義務が生じることがあります。
たとえば、不動産投資をおこない、前々年の課税売上高が1,000万円を超える場合、課税事業者とみなされ、消費税の納税義務が発生します。
また、事業用の建物を売却する際も、課税対象となるかもしれません。
さらに、土地を駐車場として貸し付ける場合、アスファルト舗装などの施設を設けていると課税対象となることがあります。
これらのケースでは、事前に税務署や専門家に相談し、適切な手続きをおこないましょう。
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不動産売却の注意点
不動産の売却を検討する際、価格設定や法人としての売却、免税事業者としての対応など、注意すべきポイントが多岐にわたります。
これらの要素を正しく理解し、適切に対処することで、スムーズな売却と税務上のトラブル回避が可能となります。
価格設定の重要性と市場調査の必要性
不動産売却において、適切な価格設定は成功の鍵となります。
市場価格より高すぎる設定は、売却期間の長期化を招き、低すぎる設定は損失を生む可能性があります。
そのため、周辺の類似物件の取引事例や現在の市場動向を綿密に調査し、適正価格を見極めることが重要です。
また、不動産会社や専門家の意見を参考にすることで、より精度の高い価格設定が可能となります。
さらに、物件の状態や立地条件、経済状況なども考慮し、総合的に判断しましょう。
法人による不動産売却時の税務上の留意点
法人が不動産を売却する場合、個人とは異なる税務上の取り扱いが存在します。
売却益は法人税の課税対象となり、適切な会計処理と税務申告が必要です。
また、消費税の課税事業者である場合、建物部分の売却には消費税が課されます。
さらに、売却に伴う経費や減価償却費の取り扱いについても、税務上の規定を遵守する必要があります。
これらの手続きや計算は複雑であるため、税理士などの専門家に相談し、正確な処理をおこなわなくてはいけません。
免税事業者が事業用不動産を売却する際の消費税の影響
免税事業者が事業用不動産を売却する場合、売却自体には消費税が課されません。
しかし、売却によりその年の課税売上高が1,000万円を超えると、翌々年から課税事業者となる可能性があります。
また、特定期間(前年の1月1日から6月30日まで)の課税売上高が1,000万円を超えた場合、基準期間の課税売上高が1,000万円以下でも、翌年から課税事業者とされることがあります。
これにより、翌年以降の取引に消費税が課されることとなるため、売却時期や売上高の管理に注意が必要です。
さらに、給与等支払額の合計額により判定する方法もあるため、特定期間を避けて売却を検討することも一つの手段です。
不動産売却に際しては、価格設定、法人としての税務処理、免税事業者としての消費税対応など、多角的な視点での検討が求められます。
各要素を正確に理解し、専門家の助言を活用することで、円滑な売却と適切な税務対応が可能となります。
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まとめ
不動産売却の際には、個人での取引であれば、基本的に消費税は発生しません。
ただし、個人であっても前々年の収入が1000万円を超える場合には個人事業主とみなされ、納税義務が発生するので注意が必要です。
不動産の取引は金額が大きいため、必要かどうかを把握しておかなければ、トラブルの原因となるので、しっかりと覚えておきましょう。
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目次
輝広 メディア編集部
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