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ダブルフラットとは?2つの住宅ローンを組み合わせるメリット・デメリット

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ダブルフラットとは?2つの住宅ローンを組み合わせるメリット・デメリット

フラット35は、契約時の金利が完済まで変わらず、毎月の返済額が一定になることなどが魅力の住宅ローンです。
しかし、完済までの長期間、同じ金額を支払い続けることに不安を抱く方も少なくないでしょう。
そのようなケースでは、ダブルフラットの利用が賢い選択になるかもしれません。
今回は、ダブルフラットの特徴をはじめ、ダブルフラットを利用するメリット・デメリットを解説します。

住宅ローンの利用方法のひとつ「ダブルフラット」とは?

住宅ローンの利用方法のひとつ「ダブルフラット」とは?

ダブルフラットとは、2つのフラット35を組み合わせて利用することです。
借り入れ期間の異なる2つの住宅ローンを組み合わせることにより、将来の返済負担を減らせます。
たとえば、子どもが小さいうちは多く返済し、子どもの教育費が増える時期には返済額を減らしたいと考える方に、ダブルフラットはおすすめです。

ダブルフラットの構造

フラット35の借り入れ期間は、15年以上35年以下です。
フラット35は契約期間によって金利が異なり、借り入れ期間が15年以上20年以下の契約は「フラット20」と呼ばれます。
フラット35よりもフラット20のほうが、最頻金利が低いことが特徴です。
最頻金利とは、フラット35を取り扱う銀行が提供する、もっとも多い金利を指します。
ダブルフラットの組み合わせのパターンは、以下のとおりです。

●①フラット35+フラット20
●②フラット35+フラット35
●③フラット20+フラット20


たとえば、①フラット35+フラット20のパターンを選択し、借り入れ期間を35年と20年に設定したとします。
最初の20年は、フラット35とフラット20、あわせて2本分の返済が必要です。
しかし、21年以降はフラット35のみの返済になり、最初の20年で残債を大きく減らしているため、残りの返済負担が軽くなります。

利用の条件とは?

ダブルフラットを利用したいときは、基本的にフラット35で借り入れる場合と同じ条件で利用できます。
代表的な条件として、2本とも同一の金融機関に申し込むこと、同一の申し込み人であること、申し込み時に満70歳未満であることが挙げられます。
資金使途は住宅の建設や新築住宅・中古住宅の購入であり、いずれも申し込み人か親族のマイホームとして使用しなくてはなりません。
2本を合計した借り入れ額は200万円以上8,000万円以下であり、1つの借り入れに対する下限額は100万円となっています。
ダブルフラットには、このほかにも利用条件があるため、事前に確認することが大切です。

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住宅ローンを「ダブルフラット」にすると得られるメリットとは

住宅ローンを「ダブルフラット」にすると得られるメリットとは

ダブルフラットを利用すると得られるおもなメリットは、下記のとおりです。

●返済総額を抑えられる
●将来の負担を軽減できる


ダブルフラットのメリットは、2本のうち1本の金利が低いため、フラット35だけを利用するケースに比べて返済総額が安くなることです。
また、将来の負担が軽減されることも、ダブルフラットのメリットとして挙げられます。
フラット35は毎月の返済額が一定であることが特徴ですが、住宅ローンの返済期間中、ずっと家計が安定しているとは限りません。
子どもが成長して学費が高くなったり、ご自身が定年を迎えて収入が減ったりすることもあるでしょう。
ダブルフラットを利用すると、子どもが小さく学費がかからない時期など、返済しやすい時期に2本分の金額を返済できます。
これにより、将来の支出の増加や収入の減少に備えられます。

返済額のシミュレーション

総額で3,000万円を借り入れるケースを想定し、フラット35を単独で利用するときと、ダブルフラットを利用するときの返済負担を比較してみましょう。
フラット35は金利1.54%で35年返済、フラット20は金利1.31%で20年返済とし、ボーナス返済なしの元利均等返済とします。
フラット35を単独で利用するケース
この条件でフラット35だけを利用した場合、返済総額は約3,883万円です。
月々の返済額は9万2,444円で、固定のまま完済まで続くことになります。
フラット20だけを利用した場合の返済総額は、約3,412万円です。
月々の返済額は、14万2,157円と高額になります。
フラット20を利用すると月々の返済額は高くなりますが、金利が低いため、フラット35を単独で利用するケースより返済総額を約470万円抑えられます。
ダブルフラットを利用するケース
ダブルフラットを利用して、フラット35で2,000万円、フラット20で1,000万円を借り入れるケースを試算してみます。
金利や借り入れ期間は、先ほどのシミュレーションと同様です。
まずフラット35の月々の返済額は6万1,629円であり、これは35年間返済が続きます。
一方、フラット20の月々の返済額は4万7,385円であり、こちらは20年で返済が終わります。
最初の20年はフラット20とフラット35の返済が重なるため、月々の支払いは10万9,014円です。
しかし21年以降はフラット35のみの返済となり、月々の返済額は6万1,629万円になります。
先ほどのフラット35だけを利用するケースでは、21年以降も月々9万2,444円の支払いが必要でした。
そのため、上記の条件でダブルフラットを利用すると、21年以降の月々の返済額を3万円抑えられることになります。
またフラット35を単独で利用するケースの返済総額が約3,883万円であるのに対し、ダブルフラットでは約3,726万円です。
返済総額だけでみると、フラット20のみ利用するケースのほうが、負担を抑えられます。
しかし、フラット20のみを利用するケースは、ダブルフラットよりも月々の返済額が3万円以上増えるため、家計に余裕がある方でないと難しいかもしれません。

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住宅ローンを「ダブルフラット」にすると生じるデメリットとは

住宅ローンを「ダブルフラット」にすると生じるデメリットとは

ダブルフラットを利用すると生じるおもなデメリットは、下記のとおりです。

●当初の返済負担が大きい
●希望する金額を借りられないケースがある
●諸費用が2本分かかる
●取り扱いのある金融機関が限られる


ダブルフラットのデメリットは、返済期間が短いほうの住宅ローンを完済するまで、毎月の返済額が大きくなることです。
将来の負担は減らせますが、それまでの返済の負担が重くなり過ぎないよう注意しましょう。
また月々の返済額が大きいため、フラット35だけを利用して同額を借り入れるケースよりも、契約時の審査が厳しくなります。
場合によっては、希望する金額を借り入れられないかもしれません。
ダブルフラットのデメリットとして、契約時の諸費用が2本分必要になる点も挙げられます。
住宅ローンの契約時には、印紙代や登録免許税、司法書士報酬、融資手数料といった諸費用が必要です。
ダブルフラットでは2本の住宅ローンを契約するため、諸費用も2倍かかります。
そのほか、フラット35を取り扱っていてもダブルフラットには対応していないケースもあるので、まずは金融機関の取り扱い状況を確かめましょう。

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まとめ

ダブルフラットとは、金利の異なる2本のフラット35を組み合わせて利用することです。
2本を同時に返済し、1本完済後は月々の返済額を抑えられるため、支出が増加したり収入が減少したりする時期に備えられます。
ただし当初の返済額が大きくなるため、ダブルフラットを利用する前には慎重に返済計画を立てましょう。

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