不動産を売却する際、古い住宅だとどこにどのような瑕疵が潜んでいるかわからず、またわかっていても修繕が難しいこともあります。
金銭面などの理由から、住宅の状態を改善するのが難しいのであれば、不動産を現状渡しの条件で売却するのがおすすめです。
今回は、不動産売却における現状渡しとは何か、現状渡しの条件で売却するメリットとデメリットについてご紹介します。
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不動産売却における現状渡しとは
現状渡しとは、不動産売却の際に該当の物件の瑕疵を修繕せず、そのままの状態で買主に引き渡すことです。
本来、売却する不動産に設備の故障などの瑕疵があると、売主側が修繕してから売却します。
しかし、売却したい時期までに時間がない、金銭面で余裕がないなど、事情によりそれが難しいのであれば、現状渡しの条件をつけることも可能です。
現状渡しを実施するためには、買主の方の同意を取る必要があり、口頭だけでなく契約書にも明記しておくと良いでしょう。
契約不適合責任はどうなる？
現状渡しの条件であっても、引き渡し後に買主の方が雨漏りなどの瑕疵を発見した際に、契約不適合責任を問われることがあります。
契約不適合責任とは、契約した際に合意した内容と異なる条件が住宅にあり、それによって買主の方が損害を被った際の責任を売主の方に問うものです。
事前に告知していなかった瑕疵が引き渡し後に見つかり、買主の方が何らかの損害を受けた際は、損害賠償請求を受ける可能性があります。
そのため、現状渡しの条件で不動産を売却する際は、契約書に瑕疵担保免責の条項を入れておくのが望ましいです。
これは「引き渡し後に発覚した不具合については売主は責任を負わない」とする条項であるため、契約不適合責任が発生しにくくなります。
告知義務は残る
不動産を売却する際、買主の方の不利益になりそうな瑕疵などについては告知義務が発生します。
現状渡しの条件でも告知義務がなくなるわけではないため、すでに判明している瑕疵については告知しなければなりません。
瑕疵があることがわかっていながら告知をしないでいると、損害賠償請求をされたり売買契約を解除されたりする可能性があります。
したがって、不動産の瑕疵については、売却を担当する不動産会社に細かいところまで伝えておく必要があるのです。
不動産会社は、これを売買契約書や重要事項説明書にまとめて買主の方と共有するため、その瑕疵に納得している方が実際の物件を購入することになります。
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不動産売却における現状渡しのメリット
不動産を売却する際に現状渡しを選択する大まかなメリットとは、不動産をそのままの状態で売却できることです。
そのため、コストの削減や早期売却につなげられ、契約内容によっては契約不適合責任を負わなくても良い可能性もあります。
現状渡しが持つそれぞれのメリットについて、より詳しく見ていきましょう。
不動産の売却にかかるコストを削減できる
現状渡しを選択すると、不動産の瑕疵を修繕しなくても買主の方に物件を引き渡せます。
そのため、修繕にかかるコストを抑えて、自己資金を減らすことなく売却できる可能性が高いです。
先に修繕してから不動産を売却する際、売却価格に修繕費用を上乗せして売り出すこともできますが、あまりに高額になると買い手がつきません。
また、購入希望者が現れても値下げ交渉をされるケースが多く、希望する価格では売却できず、コストを回収できないことがほとんどです。
古い住宅であれば、とくに瑕疵が多く修繕にお金がかかるため、コスト削減を目指すのであれば、現状渡しも視野に入れると良いでしょう。
早期売却が可能になる
現状渡しで売却するメリットは、売却を決めてから早期売却ができる可能性があることです。
住宅を修繕してから売却する際は、まず住宅全体にどのような瑕疵があるのかを調査し、その瑕疵を直すための工事をおこないます。
そのため、工事のためにお金だけでなく、時間もかかってしまい、「いつまでに売却したい」といった希望日時に間に合わない可能性があるのです。
現状渡しでは、瑕疵さえ調査しておけば、工事までは必要ないため、工事にかかる期間をそのまま売却活動に費やせます。
これにより早期売却が可能になり、売却希望時期までのスケジュールに余裕がなくても売れる可能性があるのです。
契約不適合責任を負わなくて良い可能性がある
現状渡しの条件を売買契約書に盛り込む際、瑕疵担保免責の条項を設けておくと、契約不適合責任を負わなくても良くなる可能性があります。
瑕疵担保免責の条項は、不動産を売却して引き渡したあとに、これまで知られていなかった瑕疵が発見された際の責任を売主から免除する条項です。
そのため、引き渡しの際に判明している瑕疵について買主の方に説明し、納得してもらったうえで購入してもらったのであれば売主の方の責任が軽くなります。
引き渡し直後に壁にひびが入った、壁紙が剥がれた、設備が故障したといったトラブルが起きた際も同様です。
一方で、不動産会社に買取を依頼すると、売主の方の契約不適合責任は条項なしでも免除されます。
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不動産売却における現状渡しのデメリット
現状渡しにはメリットも多いですが、デメリットがないわけではありません。
現状渡しでも、完全に契約不適合責任が免除されるわけではなく、修繕を伴わない分売却価格も下がります。
現状渡しのデメリットについて、それぞれ詳しく見ていきましょう。
契約不適合責任を問われるケースもある
現状渡しのデメリットは、条項を入れていても契約不適合責任を問われる可能性があることです。
最初から雨漏りなどの瑕疵があるにも関わらず調べて告知していないと、告知義務違反となるため契約不適合責任を問われる可能性があります。
そのため、修繕まではしなくてもホームインスペクションなどを実施し、瑕疵の有無については知っておくことが望ましいです。
ホームインスペクションでは、専門家が目視などの簡単な検査で瑕疵の有無や場所をチェックします。
売主側がホームインスペクションを実施して結果を公開していても、買主の方からあらためてホームインスペクションを申し込まれることもあるため応じるようにしましょう。
売却価格が下がる
不動産売却で現状渡しを選択すると、売却価格が下がってしまいます。
古い住宅など、瑕疵が多い物件は購入してから修繕する必要があるため、現状渡しで売却されると修繕費用が高額になるのです。
そのため、買主の方が支払う修繕費用の分が差し引かれた売却価格になる可能性があります。
また、そもそも中古不動産であっても、なるべく設備の故障や不具合などの瑕疵がない物件のほうが人気が高いです。
現状渡しの条件で売り出すと、なかなか買い手が見つからず、売却活動を続けるなかで自主的に値下げしなければならない可能性があります。
不用品は処分する必要がある
現状渡しでは、不動産の瑕疵を修繕する必要はないものの、物件内に残っている不用品やゴミなどは処分しなければなりません。
家具や家電、引っ越し先で使わない小物類などを残していくことはできないため注意が必要です。
大型の物品やリサイクルが必要なものなどは、処分にお金がかかることもあるため、売却にかかるコストを完全になくすことはできません。
どうしても不用品を残していきたいのであれば、買主の方と話し合ってどう処置するかを決める必要があります。
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まとめ
現状渡しは、不動産の瑕疵を修繕せずそのまま売却することです。
修繕にかかる費用を抑えられ、時間をかけずに売却できますが、売却価格が下がってしまう可能性があります。
把握している瑕疵については、しっかり説明しておかないと、損害賠償請求を受ける可能性もあるため注意しましょう。
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輝広 メディア編集部
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