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中古マンションの相場はどう調べる?調べ方や注意点をご紹介

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中古マンションの相場はどう調べる?調べ方や注意点をご紹介

中古マンションを購入する際には、あらかじめ相場を確認しておくのがおすすめです。
現代ではインターネットで気軽に中古マンションの相場を調べられますが、調べ方には注意点も存在します。
この記事では、中古マンションのご購入を検討中の方に向けて、中古マンション相場の調べ方や価格に影響を与える要因、調べる際の注意点をご紹介します。

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中古マンションの相場の調べ方

中古マンションの相場の調べ方

中古マンションの相場は、インターネットを使って調べることができます。
主要なウェブサイトと調べ方をご紹介します。

土地総合情報システム

土地総合情報システムは、国道交通省が管理しているウェブサイトです。
実際の不動産の取引価格や、地価公示・都道府県の地価調査を閲覧できます。
不動産の取引価格は、実際に土地や不動産を購入した方を対象におこなったアンケートの結果をまとめたものです。
物件ごとに成約価格やエリア、築年数、広さなどの情報が記載されているので、購入したい中古マンションの条件に似た事例をいくつか調べれば大まかな相場が把握できます。
過去5年分のデータを四半期ごとに閲覧できるため、価格の推移も確認できるのがメリットです。

レインズマーケットインフォメーション

レインズマーケットインフォメーションは、国土交通大臣の指定を受けた全国指定流通機構連絡協議会が管理・運営をおこなうウェブサイトです。
過去1年間に売買された不動産のデータを、マンションと一戸建てにわけて閲覧できます。
エリアや沿線、駅からの距離、専有面積など、さまざまな条件で細かく絞り込めるため、購入したい中古物件に似た事例を調べれば相場の推測が可能です。
横軸に築年数、縦軸に平米単価をとったグラフとして検索結果が表示されるので、中古マンションの相場が一目でわかるのも魅力です。

不動産ポータルサイト

土地総合情報システムやレインズマーケットインフォメーションに掲載されている情報は過去の取引価格であり、現在販売されている中古マンションの価格ではありません。
そのため、現在の相場を把握したい場合には、不動産ポータルサイトを利用すると良いでしょう。
不動産ポータルサイトのなかには、指定したエリアの価格相場を調べられる機能など、相場の把握に役立つ機能を搭載したものもあります。
それらの機能を活用したり、実際に詳細情報を絞り込んで売り出し中の物件を調べたりすることで、類似の物件の相場が確認できます。

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中古マンションの価格相場に影響を与える要因

中古マンションの価格相場に影響を与える要因

中古マンションの価格相場は、さまざまな要因により変化します。
相場に影響を与える要因のなかでも、とくに影響の大きいものをご紹介します。

築年数

マンションの建物や設備の状況を判断する要素の1つである築年数は、価格相場に大きな影響を与えます。
築5年以内のマンションは「築浅」として扱われることが多く、中古マンションのなかでもとくに高い価格が維持されます。
その後築20年までは資産価値が急激に落ちていき、20年を過ぎると下落のペースが緩やかになるのが一般的です。
その理由として、築20年を過ぎて建物の価格が下がりきると、マンションの価値がほとんど土地代のみになることが挙げられます。
また、1981年6月以前に建築された中古マンションは旧耐震基準にあたるため、耐震性の懸念から価格が割安になるケースもあります。

立地条件

交通アクセスや生活の利便性など、立地も中古マンションの価格相場を左右する大きな要因の1つです。
同じエリアでも、駅から近い物件や周辺に便利な商業施設がある物件は、それ以外の物件より価格が高くなります。
駅から近い物件でも、急行の停車駅や乗り換えに便利な駅に近い物件のほうが、各駅停車しか止まらない駅よりも価格が高くなる傾向にあります。
また、利便性の高さだけでなく住環境も重要なポイントです。
騒音の原因となる幹線道路や踏切・線路などが近くにある物件は、同じエリアのそうでない物件より安い価格設定になることがあります。
近年では、大きな河川の周辺や埋め立て地、活断層など、災害リスクが高いとされる立地も相場が低くなる傾向にあります。

経済状況

中古マンションの価格相場は、経済状況や市場の動向にも大きく左右されます。
景気が良いときにはマンションの購入希望者が増えるため、マンションの需要が供給数を上回り、価格が上昇するのが一般的です。
一方、景気が悪化すると先行きへの不安からマンションの購入希望者が減るため、マンション価格は下落します。
また、景気の変化による住宅ローンの金利の変更も、マンションの相場に影響を与える要因です。
住宅ローン金利が低くなると、マンションの購入希望者が増えるため、価格はおのずと上昇します。
中古マンションを購入する際には、景気動向もある程度確認しておくと良いでしょう。

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中古マンションの相場を調べる際の注意点

中古マンションの相場を調べる際の注意点

中古マンションの相場を調べる際には、ただ情報を確認すれば良いわけではありません。
中古マンションの購入で後悔しないためにも、相場を調べる際に気を付けたい注意点をご紹介します。

条件を揃えて調べる

複数の中古マンションの価格を比較する際には、条件を揃えて調べましょう。
中古マンションの相場は条件によって大きく異なるため、違う条件では価格に差が出るのは当然です。
同じエリアでも、駅からの距離や築年数などの条件が異なれば価格は異なります。
地域や沿線、築年数や専有面積など、さまざまな条件をなるべく揃えたうえで中古マンションの相場を調べるのがポイントです。

類似した条件の情報が見つからない場合は?

中古マンションの相場を調べていると、希望のエリアで似たような条件の情報が見つからないケースもあります。
そのような場合には、検索条件を緩めて調べるのがおすすめです。
たとえば、主要駅からの距離や所要時間が近い駅の近くにあるマンションであれば、相場も近くなる可能性が高くなります。
また、専有面積が近いマンションが見つからない場合は、実際の価格にこだわらず、平米単価や坪単価で比較するのも手段の1つです。
レインズマーケットインフォメーションで調べれば平米単価が確認できるほか、現在販売されている物件も計算すれば平米単価や坪単価を求められます。
似たような条件の物件が見つからないときには、なるべく近い条件を参考にして大まかな相場を把握しましょう。

相場より安い中古マンションを見つけたら

物件探しを進めていると、相場よりも安い中古マンションを見つけることも少なくありません。
価格が安いマンションは魅力的に見えますが、何か問題があるのではないかと不安に感じてしまう方もいらっしゃるのではないでしょうか。
実は、販売価格が相場より安いからといって、リスクが高い物件だとは限りません。
売主がなるべく早く売却したいと考えている場合は、相場よりも販売価格を下げて売り出すケースがあります。
また、半年以上売れ残っている物件も、値下げをして早く売ろうとした結果相場より低い価格になることがあります。
その一方で、立地などの条件で安くなっているケースもあるため、安い中古マンションは価格設定の理由を確認しておくと良いでしょう。

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まとめ

中古マンションを購入する前には、土地総合情報システムや不動産ポータルサイトなどを活用して相場を調べるのが大切です。
マンションの価格はさまざまな要因で変化するため、過去の成約価格や現在の価格だけでなく、景気の動向なども確認しておきましょう。

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