不動産売却時に不動産会社がおこなう「物件調査」をご存じでしょうか。
「スムーズに不動産を売却したい」「少しでも高い価格で売りたい」と考えるなら、事前の物件調査がおすすめです。
今回は、不動産売却において知っておきたい物件調査について、不動産の種類別の内容や流れを解説します。
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物件調査とは、不動産会社が対象の不動産の内容を調べる作業のことです。
不動産売却時に物件調査をおこなうことで、適正価格でトラブルのない取引ができます。
不動産に関する知識の薄い個人や法人同士で取引をおこなうことで起こり得るトラブルを防ぐために、不動産会社が不動産の価値や特徴を調べます。
不動産売却時におこなう物件調査には6つの種類があり、各調査結果を総合的に判断して売却価格を定めていく仕組みです。
まず、6種類ある物件調査とは、どのような内容が含まれるのか、種類別に解説します。
1．役所調査
役所調査とは、市区町村の役場でおこなわれる調査のことです。
不動産が建築基準法や都市計画法で制限されているものか、接している道路の状況はどうか、利用している電気・ガス・水道などのインフラ設備は整っているかなどを調べます。
役所調査をおこなうことによって物件の建築方法やリフォームに対する制限の有無が判明するため、売却活動の戦略の参考としても役立ちます。
2．法務局調査
法務局調査とは、不動産が所在する地域の法務局に保管されている登記簿謄本・公図・地積測量図を確認して、不動産の正式なデータを調査することです。
不動産の所有者の名義は誰になっているか、もし所有者が複数人いる共有名義の場合は持ち分の割合はどうなっているか、抵当権の状況はどうかなどについて確認していきます。
法務局調査の時点で名義が売主と違っていることが判明した場合、名義変更をしない限り不動産の売却はできません。
3．市場調査
市場調査とは、現在の不動産市場に適した売却価格を設定するための調査です。
あまりにも消費者のニーズとかけ離れた価格では、買い手も購入する気持ちになりません。
売却する不動産の周辺物件の価格や売りに出されている数、値下げの実績などを調査し、不動産市場の動向に合わせて価格を決めていきます。
4．取引事例調査
取引事例調査は市場調査と同時におこなわれることが多く、周辺で類似物件が売却された事例を調べて売却価格の参考にする方法を指します。
過去の事例ではありますが、実際に成約した売却価格であるため、最終的に不動産がどのくらいで売れるのかを予想する際に役立ちます。
5．現地調査
現地調査とは、不動産の写真やネットの情報だけでは把握しきれない実際の状況を、現地に行って調査することです。
現地に足を運び、不動産の配置や境界、周辺の環境や道路の接道状況などを調べます。
たとえば、近くにある工場からの騒音や異臭はないか、道路は舗装済みかなどといった、現地に行かないと知り得ない詳細な情報をつかみます。
6．ライフライン調査
ライフライン調査とは、水道・電気・ガスなど、生活するうえで欠かせない供給設備の調査です。
役所調査のときにもインフラ設備について調べますが、さらに深堀して調査を進めていきます。
たとえば、飲料水設備や浄化槽の有無や利用しているガスの種類、電気の容量などが調査対象です。
ライフライン調査をおこなった際に、インフラが整備されていないことが判明する場合もあります。
そのような場合は、不動産を売却できる可能性は低いため、「◯月◯日までに整備予定」といった条件をつけて売りに出します。
不動産売却時におこなう物件調査！不動産の種類で異なる
物件調査は、どの不動産を売却するかによって内容が異なります。
次に、不動産の主な種類であるマンション・土地・家の物件調査の内容について解説します。
1．マンションの物件調査
マンションを売却するときにおこなわれる物件調査では、主に以下の項目が調査します。
●売却予定の部屋の状況
●ポストや駐車場、廊下などを含む共有スペースの状況
●ゴミの収集場所や出し方のルール
●エレベーターなどのバリアフリー環境の整備
●ペット飼育・楽器演奏・喫煙の可否などの条件を記した管理規約
これらはマンション特有のものであり、誤情報を防いだり競合物件との差をつけたりするために重要な調査項目です。
売主でも管理の実態が把握しにくいため、管理規約や管理会社の入念な確認をおこないます。
2．土地・一戸建ての物件調査
土地や一戸建てを売却するときにおこなわれる物件調査では、主に以下の項目が調査します。
●建てつけや雨漏りの有無
●周辺にある物件の状況や日当たりなど
●境界線の確認
●埋没物の有無
●接道状況の確認
●リフォーム状況
一戸建ては、マンションに比べて建築方法が多岐にわたるため、構造を調査するところから始めます。
入念に接道状況を確認する理由は、土地と道路がどのように接しているかによって課せられる税金の金額が変動するからです。
家と土地をセットで売却する場合でも、築年数が経過している家は買主が購入したあと更地として利用する可能性が高いため、より土地環境に焦点を当てて調査を進めることもあります。
また、土地が海や川などの水辺に近い場合は、洪水や液状化などのハザードマップも重視されます。
不動産を売却する際の物件調査では、マンションであっても土地や家であっても「買主に必要な情報はなにか」という点を重視し、各不動産に合った調査がおこなわれます。
不動産売却時におこなう物件調査！物件調査の流れ
不動産を売却する際の物件調査は聞き取り調査をおこなったあとに6つの調査を実施する流れで進む段取りとなります。
1．聞き取り調査
不動産の物件調査でまずおこなわれるのが売主からの聞き取りです。
売主がわかる範囲で、以下のような質問から物件の概要を把握していきます。
●住宅ローンの借入額はいくらか・借入先はどこか
●マンションの管理費や税金を滞納したことはないか
●法定相続人は誰か
●付帯設備や物件状況確認書の確認
●引き渡し時に精算対象となる収益金はあるか
もし住宅ローンが残っている不動産を売却したい場合は、売却前に設定されている抵当権を解除する必要があります。
2．必要に応じて6種類の物件調査をおこなう
聞き取り調査が完了したら、次は6種類の物件調査から必要な調査を取捨選択して実施します。
必ずしも6種類すべての物件調査がおこなわれるわけではなく、聞き取り調査から把握できた状況なども考慮したうえで調査が進む段取りです。
6種類の物件調査をすべて必要だと判断された場合は、以下のような流れになります。
①現地調査→②法務局調査→③役所調査→④ライフライン調査→⑤市場・取引事例調査
現地調査から得た情報と公式のデータが相違ないか法務局調査で確認し、役所調査によって判明したインフラ環境についてライフライン調査でさらに深掘りします。
その後、市場・取引事例調査で適切な売却価格を決める、という5ステップで進みます。
はじめの聞き取り調査と合わせると、6つのステップを踏んで調査が進む段取りが一般的です。
まとめ
不動産売却時には、さまざまな要素を総合的に判断して適切な売却価格を決定する「物件調査」が重要な役割を担います。
物件調査を細分化すると6種類に分かれますが、これらは不動産の種類や状況によって重視される内容が異なります。
物件調査の流れは売主からの聞き取り調査から始まるため、スムーズに回答できるようにあらかじめ情報を集めておくと良いでしょう。
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輝広 メディア編集部
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