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所有者が行方不明の不動産売却は可能?売却方法や不在者財産管理人とは

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所有者が行方不明の不動産売却は可能?売却方法や不在者財産管理人とは

不動産の売却を検討している方のなかには、自分一人では売却できない不動産をどうして良いのかお悩みの方もいるかも知れません。
とくに所有者や共有名義の方が行方不明になっている場合には、連絡も取れないため困っているケースもあるのではないでしょうか。
ここでは所有者や共有名義人が行方不明になっている不動産売却を検討している方に向けて、所有者が行方不明であっても不動産を売却できる可能性がある方法を2つご紹介します。
所有者が行方不明で不動産売却にお悩みの方はぜひ参考にしてみてくださいね。

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所有者が行方不明の不動産売却をしたい!失踪宣告とは?

所有者が行方不明の不動産売却をしたい!失踪宣告とは?

さまざまな理由で失踪や行方不明になった人がいる場合には、その期間が長くなると多くの問題が発生してしまいます。
所有者が不在で放置されている不動産や共有名義者と連絡が取れず売却できないなど不動産の問題もその一つといえるでしょう。
行方不明になっている人が不動産の所有者や共同名義人になっている場合には、通常の方法では他の人が勝手に不動産売却できないため残された方が困ってしまうことがあります。
しかし行方不明になった人が所有している不動産でも、失踪宣告の手続きをおこなうことで不動産売却が可能です。

失踪宣告とは

失踪宣告とは行方不明になった人を所定の手続きをおこなうことで、法律上死亡とみなすことができる制度のことです。
この失踪宣告には2つの種類があります。
一つ目は普通失踪、二つ目は特別失踪(危難失踪)で、失踪した原因によってどちらかの失踪宣告を申し立てることが可能です。
普通失踪は失踪から7年間以上の生死が分からない場合に申し立てることができます。
特別失踪の原因に該当しない原因はすべて普通失踪となるため、多くの場合で普通失踪の申し立てをおこなうことになるでしょう。
また特別失踪は危難失踪とも呼ばれ、船舶の沈没や自然災害のほか戦争などに遭遇し生死が不明になっている場合に災難が去った1年後から失踪宣告を受けることができます。

失踪宣告の申し立て

失踪宣告を申し立てたいときには、行方不明の人の住所がある自治体の家庭裁判所におこないます。
また申し立てができる人は行方不明になっている人と利害関係にある配偶者や子ども、兄弟などとなっており、利害関係がないと考えられる友人や相続人ではない親戚は申し立てができません。
そのため友人など利害関係のない人が直接申し立てすることはできませんが、利害関係のある人に申し立てを委任することはできます。
失踪宣告には印紙代や返信切手代のほかに官報公告料などで約5千円~6千円ほどの費用がかかるので覚えておくと良いでしょう。
申し立てから失踪宣告までは早くても6か月ほどかかるため、申し立て直後に不動産売却ができるわけではありません。
失踪宣告が確定した場合は10日以内に行方不明者の本籍地か申し立て人の住所がある役所に「失踪届」をだす必要があります。
失踪届をだす際には家庭裁判所に交付される「審判書謄本」と「確定証明書」が必要になるため忘れずに交付申請をおこない用意しておきましょう。

所有者が行方不明の不動産売却をする方法とは?

所有者が行方不明の不動産売却をする方法とは?

行方不明になっている人の失踪宣告をおこない失踪宣告を確定させて「失踪届」をだすと、婚姻を解消したり相続を開始したりするだけでなく保険金の請求などもできるようになります。
しかしこの時点ではまだ不動産売却はできません。
不動産売却をおこなうには、失踪宣告された方が所有していた不動産の名義を変更する相続登記の手続きが必要です。
相続登記が終わり所有者が相続人に変更された後は不動産売却を進めることができます。
不動産売却をおこなう際には通常通り仲介売却や買取など自分にあった方法を選びましょう。

失踪宣告後に行方不明者が発見された場合

行方不明になった人が所有している不動産売却までは早くても6か月以上かかるため、手続きをおこなっている間や失踪宣告が確定した後に行方不明者が発見されることもあります。
もし不動産売却後に行方不明者が発見された場合には相続した不動産はどうなるのでしょうか。
基本的には失踪宣告の取り消しを申し立てることで、失踪前の状態に戻すことができます。
そのような場合は失踪宣告が確定する前に戻す必要があるため、原則的に相続した不動産も行方不明だった人に戻さなくてはいけません。
すでに不動産売却をしてしまっている場合は行方不明だった人に戻す必要はありませんが、まだ売却していない不動産は戻す必要があるため注意が必要です。

所有者が行方不明の不動産売却をしたい!不在者財産管理人とは?

所有者が行方不明の不動産売却をしたい!不在者財産管理人とは?

行方不明の人が所有している不動産売却の方法として失踪宣告からの売却をご紹介しましたが、もう一つの方法として「不在者財産管理人」の選任があります。
不在者財産管理人とは行方不明などで所在がわからない人に代わって財産を管理する人のことを指します。
不在者財産管理人を選任するための流れは以下のとおりです。

●不在者財産管理人の候補者を選ぶ
●行方不明者と利害関係のある方もしくは検察官が家庭裁判所に必要書類を用意して申し立てをおこなう
●不在者財産管理人が決定した後に権限外行為の許可を得る


申し立てをおこなえるのは利害関係のある配偶者や子どもなどですが、不在者財産管理人になれるのは行方不明者と利害関係のない人です。
友人でも可能ですが、一般的には弁護士や司法書士などが選任されるケースが多いでしょう。

共有名義の所有者が行方不明になっている場合は不在者財産管理人に対応してもらう

共有名義になっている不動産を売却するには、すべての名義人の承諾が必要です。
そのため共有名義の一人が行方不明になっていると不動産売却ができません。
そのような場合は不在者財産管理人を選任することで、行方不明者に代わり承諾をもらうことができます。
しかし不在者財産管理人は家庭裁判所で決定されただけでは、行方不明者の代わりに不動産を売却することはできません。
不在者財産管理人の権限は、保存行為と利用改良行為のみとなっているため、売却をおこなうには権限外行為の許可を取る必要があります。
権限外行為の許可は家庭裁判所に申し立てし得る必要があり、すぐに許可が取れるわけではないため注意しましょう。

申し立てにかかる費用

不在者財産管理人の申し立てにかかる費用は、誰を選任するかによって異なります。
友人や利害関係のない親戚に頼む場合は申し立ての手続きにかかる印紙代と返信切手代のほかに、行方不明者の財産から報酬を捻出できないおそれがある場合は予納金が必要になるケースもあるでしょう。
また弁護士や司法書士を選任した場合は、報酬が必要になりますが多くの場合は行方不明者の財産から支払われています。
ほかにも申し立てをおこなう場合には戸籍謄本や住民票などを発行してもらう必要があるため、その費用も忘れずに予算に入れておきましょう。

まとめ

所有者や共有名義者が行方不明になっている不動産を売却するには2つの方法があります。
一つ目は「失踪宣告」を申し立て、法律上で死亡として相続をおこない相続登記をおこなう方法です。
二つ目は行方不明者の財産を「不在者財産管理人」を選任することで管理や売却をおこなう方法です。
所有者がいないことで不動産を売却することができすに放置されてしまうと、税金やメンテナンスなどトラブルの原因となってしまうこともあります。
所有者が行方不明になっている不動産売却を検討している方は、失踪宣告や不在者財産管理人などの制度を利用し売却を進めてみてはいかがでしょうか。

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