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不動産売却にかかる税金とは?種類を知って賢く節税しよう

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不動産売却にかかる税金とは?種類を知って賢く節税しよう

不動産売却で気になるのが、税金の種類や金額ではないでしょうか?
土地や建物は、購入するときだけでなく売るときにも費用がかかるので、あらかじめ理解を深めておきたいですよね。
今回は不動産売却を検討中の方に向けて、税金の種類や節税対策についてお伝えします。
節税のポイントとなる譲渡所得税についてもまとめましたので、ぜひ参考になさってください。

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不動産売却で発生する税金の種類とは?

不動産売却で発生する税金の種類とは?

まずは、不動産売却で発生する税金の種類をご紹介します。
土地や建物を売るときは、必要になる税金は次の3つです。

税金の種類1:印紙税

種類としてまず挙げられるのが、印紙税です。
契約締結に発生する税金のことで、売買契約書を交わすときは収入印紙を貼り、割印して納税します。
売買契約書を売主と買主が1通ずつ保有するときは、お互いに負担し合うのが一般的です。
契約金額に応じた印紙税の金額を、下記にまとめました。

●100万円超え500万円以下…本則税額2,000円、軽減後税率1,000円
●500万円超え1,000万円以下…本則税額1万円、軽減後税率5,000円
●1,000万円超え5,000万円以下…本則税額2万円、軽減後税率1万円
●5,000万円超え1億円以下…本則税額6万円、軽減後税率3万円
●5億円超え10億円以下…本則税額20万円、軽減後税率16万円


契約金額によって印紙税金額が変化することが、おわかりいただけるかと思います。
2,000万円から3,000万円ほどの取引の場合、2万円(1万円)の印紙税がかかるということです。
ちなみに、令和4年4月1日から令和6年3月31日までのあいだに売買契約を締結すると、軽減措置の対象となります。
印紙税の負担が軽くなるので、不動産売却のタイミングも大切といえるでしょう。

税金の種類2:譲渡所得税

必要な税金の種類として、譲渡所得税も挙げられます。
譲渡所得税とは、利益が出たときに発生する所得税と住民税のことで、税金のなかで大きなウエイトを占めているといっても過言ではありません。
土地や建物を売って出た利益は「収入」とみなされるため、所得税と住民税が課税されます。
両者をあわせて譲渡所得税と呼ばれるので、混在しないよう注意なさってくださいね。
また、譲渡所得はほかの所得とは別のものとして取り扱われます。
サラリーマンで給与所得のある方や、個人事業主で事業所得のある方は、今いただいている収入とは分離して課税されることを理解しておきましょう。
ちなみに利益が出ず、赤字になったときは支払う必要がありません。
不動産売却で損をしたとき、譲渡所得税は課税されないということです。
また、平成23年から25年間は、東日本大震災の復興のために復興特別所得税があわせて徴収されます。

不動産売却にかかる税金「譲渡所得税」の計算方法は?

不動産売却にかかる税金「譲渡所得税」の計算方法は?

続いて、不動産売却にかかる税金「譲渡所得税」の計算方法をご紹介します。
「税金の計算は難しそう…」と思う方もいらっしゃるかと思いますが、ステップごとの計算方法を知ればスムーズに算出できるでしょう。

譲渡所得を算出する

まずは譲渡所得を下記の計算方法で算出します。

譲渡所得=売却価格-(取得費用+譲渡費用)
売却価格とは、不動産売却で得られた利益(固定資産税の清算金も含む)のことです。
実際にいくらで売れたのかを当てはめます。
取得費用とは売った不動産をいくらで購入したのか、取得にかかった金額です。
購入代金や建築費用、購入時にかかった税金(印紙税や登録免許税、不動産取得税など)や仲介手数料などが挙げられます。
また、司法書士への報酬や地盤調査・改良費用や測量費用など、さまざまなものが取得費として取り扱われます。
しかし、築年数が経過した不動産を売る場合、当時交わした契約書などを紛失しているかもしれません。
万が一取得費がわからない場合は、概算の取得費(売却価格×5%)を算出なさってください。
また、建物は経年劣化するため、取得費を算出するときは減価償却をおこないます。
減価償却費の計算方法は下記のとおりです。

減価償却費=取得費×0.9×償却率×経過年数
どのような建物かによって、償却率は下記のように変わります。

●木造:0.031
●鉄筋コンクリート造:0.015
●軽量鉄骨造:0.025


また、譲渡費用とは不動産売却でかかった費用のことです。
仲介手数料や売却にともなう測量費用、解体費用や立退料などが該当します。

特別控除をマイナスする

次は譲渡所得から利用できる特別控除をマイナスします。
どの特別控除が利用できるのかは、土地や建物の所有期間などの条件によって異なります。
特別控除によって、譲渡所得がゼロになることもあるでしょう。

税率をかける

最後のステップは、算出した譲渡所得に税率をかけることです。
土地や建物をどのくらい所有していたかによって、下記のように税率が異なります。

●所有期間5年以下の場合…短期譲渡所得39.63%(所得税30.63%、住民税9%)
●所有期間5年以上の場合…長期譲渡所得20.315%(所得税15.315%、住民税5%)


所有期間は、不動産売却で買主に引き渡した年の1月1日の時点で決定します。
何月に売ったかは問われないので注意しましょう。

不動産売却で税金負担を軽減!節税するためのコツは?

不動産売却で税金負担を軽減!節税するためのコツは?

最後に、不動産売却で税金負担を軽減する、節税のコツをご紹介します。

節税のコツ1:売るタイミングを見計らう

まず挙げられるのが、売るタイミングを見計らうことです。
先述でご紹介したとおり、譲渡所得税は土地や建物の所有期間によって異なります。
そのため、売るタイミングによって支払う税金の金額が変わってくるのです。
たとえば長期譲渡所得が該当する場合、所得税の税率は15.315%ですが、短期譲渡所得になると30.63%になります。
所有して間もないときや売却を急いでいない場合は、売るタイミングを見計らえば節税につながるでしょう。

節税のコツ2:特例や特別控除を利用する

特例や特別控除を利用するのも、節税のポイントです。
先述でご紹介したとおり、譲渡所得税の算出には特例や特別控除を利用できます。
節税につながる特例や特別控除の例は、下記のとおりです。

●マイホームの3,000万円の特別控除
●所有期間10年を超えるマイホームの軽減税率


マイホームを売るときは、譲渡所得から3,000万円を控除できます。
所有期間に関係なく利用できる特別控除のため、不動産売却ではぜひ利用したい制度です。
また、所有期間が10年を超えるマイホームを売るときは、長期譲渡所得よりも低い税率をかけられます。

節税のコツ3:取得費用(購入額)を調べる

取得費(購入額)を調べるのも、不動産売却における節税のコツです。
先述でご紹介したとおり、取得費は譲渡所得を算出するときに用いられる費用です。
取得費がわからない場合は、概算の取得費を当てはめますが、実際にはもっと多くの費用がかかっている可能性が高いです。
取得費が多いほうが譲渡所得を減らせるので、その分節税につながるでしょう。
住宅ローンを組んだときの通帳や金銭消費貸借契約書がヒントになることもあるので、ぜひ探してみてください。

まとめ

不動産売却を検討中の方に向け、税金の種類や節税対策についてお伝えしました。
兵庫県加古川市や明石市、加古郡や高砂市で不動産売却をお考えの方は、私たち「輝広」にお気軽にご相談ください。
不動産売却のプロが、真摯に対応いたします。

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