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不動産売却における減価償却とは?計算方法と注意点をご紹介

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不動産売却における減価償却とは?計算方法と注意点

不動産売却を検討中の方はいらっしゃいませんか?
土地や建物を売ったときは税金処理を正しくおこなわなくてはならず、そのときにポイントとなるのが減価償却です。
しかし、売却や税金の計算に慣れていないと、聞きなれない専門用語に戸惑ってしまいますよね。
そこで今回は、減価償却とはどのようなものなのか、計算方法や注意点をわかりやすくお伝えします。
不動産売却を検討中の方はぜひ参考になさってください。

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不動産売却の税金計算で耳にする減価償却とは?

不動産売却の税金計算で耳にする減価償却とは?

まずは不動産売却の税金計算で耳にする、減価償却とはどのようなものなのかを見ていきましょう。
減価償却とは、価値が少しずつ減っていく資産(10万円以上)を購入したときに利用する、会計処理です。
たとえば、パソコンやスマートフォン、自動車などは、日々使うことで徐々に劣化し資産価値が減少していきます。
購入金額を一度に経費にするのではなく、耐用年数で割り、1年ごとに少しずつ計上していくのが減価償却です。
不動産を売るときも、売却にかかった経費はすべてその年の経費として計上する必要があるのですが、建物は築年数の経過とともに少しずつ劣化していきますよね。
減価償却費とは、「建物の劣化状態を表す数字」と理解しておくと良いでしょう。
ちなみに、不動産売却で減価償却を用いるのは、建物(設備も含む)のみです。
建物は年々価値が減少しますが、土地は年月が経過しても劣化しにくい資産となるため対象外となります。

いつおこなうの?

売却利益が出たときに、処理が必要です。
不動産が購入したときより高く売れ、黒字(譲渡所得が出たとき)になったときは減価償却の処理をしなければなりません。
確定申告するときに減価償却費を計算し、経費として計上します。
ご自身や家族が住んでいた家を売って利益が出たときも、課税対象となるので、忘れずに手続きしましょう。

だれが手続きするの?

一般的には売主自身で手続きをします。
税理士などの専門家に依頼することも可能ですが、費用がかかるのでご自身でおこなったほうがお得です。
一般的には5万円から10万円ほどの報酬を支払う必要があり、大きな出費となってしまうでしょう。
しかし、税金処理と聞くと「むずかしそう…」と思う方もいらっしゃるかと思います。
減価償却は、決まった計算式に数字を当てはめるだけで算出できるので、ぜひご自身でチャレンジなさってください。
計算方法は次のセクションでご紹介します。

譲渡所得税とは?

先述でも少しご紹介しましたが、不動産売却における利益は譲渡所得と呼ばれ、課税の対象です。
その税金のことを譲渡所得税と呼び、所得税や住民税、復興特別所得税の3つを納める必要があります。
譲渡所得税の税率は、所有期間が5年超の場合で20.315%、5年以下であれば39.63%となり、所有期間が5年を超えているかどうかによって税額が大きく異なります。
もし不動産を売って赤字になってしまった場合は、譲渡所得税は課税されません。

不動産売却における減価償却費の計算方法とは?

不動産売却における減価償却費の計算方法とは?

次に不動産売却における減価償却費の計算方法とは、どのようになるのかを見ていきましょう。
先述でもご紹介したとおり、減価償却費は意外と簡単に計算できます。
一般的には、下記の定額法という計算方法を用いて算出していくので、ぜひ試してみてください。

建物の取得費用(購入代金)×0.9×償却率×経過年数
「項目が多くて大変!」と思うかもしれませんが、それぞれ解説していきますね。

建物の取得費用(購入代金)

建物の取得費用(購入代金)とは、マイホームなどを購入したときにかかった費用です。
手数料などの経費を含め、支払った金額を当てはめます。
土地代は対象外なので、含めないように注意しましょう。

建物の取得費用(購入代金)にかける0.9

建物の取得費用(購入代金)にかける0.9とは、取得費用から残存価格の10%をマイナスするために当てはめます。
残りは90%となるため、取得費用に0.9をかけても同じになるということです。

償却率

償却率とは、建物が1年経過するごとになくなる価値のことです。
耐用年数と償却率は、どのような建物かによって異なるので、下記を参考になさってください。

●木造:法定耐用年数33年、償却率0.031
●鉄筋コンクリート造、鉄骨鉄筋コンクリート造:法定耐用年数70年、償却率0.015
●れんが造、ブロック造:法定耐用年数57年、償却率0.018
●軽量鉄骨造:法定耐用年数40年、償却率0.025


法定耐用年数と償却率は、国税庁のホームページ上にある「減価償却資産の償却率表」に詳しく記されているので、一度目をとおしておくのがおすすめです。

経過年数

経過年数には、不動産を購入してどのくらいの期間が経過しているかを当てはめます。
端数は切り上げとなるので、6か月以上になる場合は1年で計算し、6か月未満は切り捨ててください。
少しもったいない気がしますが、不動産売却ではこのような計算方法で減価償却費は算出されることを、ぜひ理解しておきましょう。

不動産売却における減価償却費の注意点とは?

不動産売却における減価償却費の注意点とは?

最後に、不動産売却における減価償却費の注意点を見ていきましょう。

概算取得費に注意

注意点としてまず挙げられるのが、概算取得費についてです。
概算取得費とは、その名のとおり建物の取得費用(購入代金)を概算で算出したもので、売却利益の5%が計上されます。
先述でご紹介した「不動産売却における減価償却費の計算方法」では、建物の取得費用(購入代金)を当てはめなければなりません。
しかし、なかには建物の取得費用(購入代金)が売買契約書に記載されておらず、明確にわからない場合があります。
「売買契約書を紛失してしまった!」というケースもあるでしょう。
そのようなときは、消費税から算出したり標準建築単価から建物の取得費用(購入代金)を割り出したりします。
上記2つの方法で建物の取得費用(購入代金)を算出せず、そのままの状態にすると、概算取得費が適用され、場合によっては損してしまうことがあります。
そのため、建物の取得費用(購入代金)が不明な場合は注意が必要です。

赤字(譲渡損失)の場合は税金負担が軽減される

赤字(譲渡損失)の場合、その額に応じて税金負担が軽減されることも、注意点のひとつです。
不動産売却では必ずしも黒字になるとは限らず、赤字になる可能性もありえます。
譲渡損失が出てしまった場合は、売却した年を含めて、4年間損失を繰り越すことが可能です。
損失を繰り越せることを損益通算と呼び、給与所得など、ほかの収入とも合算できます。
毎年の所得から損失分を控除できるため、所得税や住民税の還付を受けられ、税金負担を回避できるのが助かりますね。

赤字でも確定申告をおこなおう

土地や建物を売ったときは、譲渡損失が出たときも確定申告をおこなうのがおすすめです。
赤字になった場合、確定申告はしなくてもOKですが、損益通算できる可能性があります。
損益通算できれば節税にもつながるので、譲渡損失が出た場合も、ぜひ確定申告を検討なさってください。

まとめ

不動産売却を検討中の方に向け、減価償却とはどのようなものなのか、計算方法や注意点をお伝えしました。
減価償却の特徴を知っておくことで、節税や利益の最大化につながります。
今回ご紹介した内容を参考にしていただき、スムーズに税金処理をおこなってください。

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